房企首月"开门红"背后的规模竞争
来源：北京商报
刚刚过去的1月份，众多房企依然显示出较强的增长势头。在已公布首月销售额的开发商中，多数开发商刷新了同期历史记录，销售额创下新高。对此分析显示，随着调控政策的持续，尤其是面临管理层建立调控长效机制以及行业持续下行的背景下，渴望持续扩大规模的房企，今年依然面临巨大的销售压力。新年伊始，房企抢开局的思路十分明显，"开门红"也显示出2018年房企规模竞争依旧激烈。
首月房企业绩高开
中原地产研究中心对于已公布2018年1月的房地产企业销售业绩的28家企业进行了统计，显示这28家企业合计2018年1月销售额高达4131亿元，同比上涨幅度高达65%。从整体上看，除个别企业以外，大部分企业均刷新了同期历史记录，销售额创造新高。
从去年销售额四强房企1月份的情况来看，去年榜首碧桂园发布的公告披露，该公司1月实现合同销售金额约691.6亿元，同比增长42.3%。在已发布业绩房企中，仍旧排在榜首。紧随其后的是万科、恒 大。其中，万科在1月实现销售金额679.8亿元，同比增长41.27%;恒 大地产在今年1月份实现合约销售金额约643.6亿元，与上年同期相比增长73%。
此外，去年新晋四强房企，融创在1月份也表现积极，实现合同销售金额221.8亿元，同比增长173%。融创也成为1月份业绩增长幅度最大的开发商。
克而瑞发布的《2018年1月中国房地产企业销售TOP100》分析显示，从业绩增长的角度来看，去年排名前50强的大部分房企今年1月的业绩相比2017年月均销售的增幅都较高。其中中国金茂、东原、中梁、建发、滨江等房企表现较为突出。
去年业绩四强之外，包括中国金茂、中海地产、新城发展、龙光地产、奥园地产、合景泰富、花样年等多家企业在内，不少房企1月份销售额增长幅度均超过100%;世茂地产、当代置业等房企的增长幅度也接近100%。 此外，保利地产、富力地产、荣盛发展等企业增长幅度也在80%左右。
规模目标迫切
"房地产市场在2018年依然活跃，虽然调控的一二线城市相对平稳，但从全国看，支撑市场的三四线依然成交高位"，中原地产首席分析师张大伟分析，从市场角度来看，2018年1月房企销售火爆，显示出年初楼市需求依然集中，特别是从全国看，自住需求依然比例很高，从未来趋势看，2018年涨幅逐渐平稳，但预计房地产市场依然会维持长时间的高位。
从房企角度来看， 年初业绩上涨幅度大也与2017年销售火爆后的销售结转有关。部分完成2017年任务的企业预留了部分销售业绩到2018年。但更主要原因是，追求规模化依旧是今年大部分房企的首要目标，加快销售节奏，积极去化是多数企业的常规举措。"开门红"也显示出房企年内的规模化竞争会进一步加剧。
资料显示，2017年全国商品房成交量增速虽有所放缓，但房企销售规模依然创新高。其中，碧桂园、万科、恒 大冲进5000亿元大关，144家房地产企业跻身百亿元军团，比上一年增加大幅增加13家。
这个趋势在2018年1月份仍在持续。机构统计显示，1月份全国销售额榜单中，排名前20的房企占据TOP100房企销售总额的64.2 %，排名前50的销售额近乎占据整个榜单销售总额的87%。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)表示，地产行业的市场容量一年在10万亿左右，如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，中小房企的生存空间将被挤占。因此不难理解中等级别的房企当前将快速规模化看做企业生死攸关的"王道"。
另有业内人士指出，规模化对房企而言意味着更容易获得融资，而融资意味着企业仍可以保证发展速度，从而形成良性循环。因而从目前趋势来看，房企将继续延续去年的发展势头，进一步加快扩张的步伐。
一手促销一手拿地
1月份房企业绩的增长或许正为各家房企确定年度以及未来的销售目标做出了背书。事实上，包括泰禾、碧桂园、恒 大、融创、融信等房企近来均提出了非常高的年度销售目标。
其中，房企中长期的目标则更为可观。旭辉地产提出五年目标中表示，公司要在2021年销售金额实现3000亿;保利地产提出2020--2022年，企业将实现5000亿元规模;另一个龙头企业绿地则计划在2020年达到8000亿元的规模;进来上升势头猛烈的新城控股则将目标确定在2020年实现3000亿元销售额。
"伴随着企业的封疆拓土，快速去化将是企业必选项。"一位楼市观察人士指出，春节前各家房企的表现可以说是对企业战略目标的回应，一些企业在春节前已经打出促销优惠各项措施。
其中，恒 大地产的动作最快。据了解，恒 大地产在2月1日至2月28日期间，打出"返乡置业促销恒 大全国楼盘享基础优惠88折"的优惠措施。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，恒 大率先促销，是一种无形的广告，有助于楼盘销售。春节前后都是营销淡季，本轮优惠目的主要是企业希望借助返乡置业潮来挖掘二三四线城市购房需求。某种程度上也显示出，恒 大在1月份取得单月销售最高业绩后，渴望在未来延续涨势的心境。
有专家分析，促销表明房企今年的销售任务重，一二线调控继续重磅，三四线销售就非常关键。对于恒 大等三四线为主的企业来说，每年都有这种惯例的促销活动。未来不排除其他房企跟进，获采取其他灵活的优惠错失促进销售。
借助促销加快去化节奏外，开发商实现规模化的另一端则是在土地市场上进一步快速扩张。
事实上，房企规模化的趋势从企业当前的积极拿地态度也可见一斑。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国标杆房企拿地依然积极。数据显示，拿地超过30亿的房企已经达到了20家，房企将延续2017年加快布局的思路拿地积极。
同策研究院数据则显示，2018年1月房企拿地金额及面积榜单中，碧桂园再度挥金199.51亿元，收储681.44万平米，夺得面积和金额双冠宝座。与此同时，1月TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元，占全国土地成交金额的30.15%;TOP20上市房企土地成交建面2415.61万平米，占全国土地成交建面的7.75%。
行业分析人士指出，开发商在投资城市的选择上，去年一二线城市政策高压与土地成本提升的影响下，三四线城市获得了溢出效应，开发商通过三四线城市寻求补仓。由此，也带动三、四线城市土地热度提升。但当前许多三、四线城市暂时不再面临去库存压力，部分城市甚至在过热过快发展下出现房价泡沫化趋势。由此可以预计，2018年，三、四线楼市成交将进一步分化，开发商进入三四线城市将更审慎，土地市场整体表现也将出现一定回落。
此外，从1月三四线城市土地成交表现也可以看出，交易量同比依然涨幅明显，环比则已经出现下滑。并且，各线城市土地成交量环比均有不同程度下跌，而三四线城市跌势更为显著。
同策研究院数据显示，1月三四线城市共计成交4331宗、建面22652.65万平米、成交金额2093.25亿元，环比均下跌，跌幅均在40%-50%之间，同比均增长，涨幅分别为28.59%、54.56%、86.44%。
张宏伟分析，年内一二线城市具备较好拿地机会，也具备较好并购机会;此外，一线城市、强二线周边的三四线城市拿地机会也相对看好，但其他三四线城市则不容乐观。 值得注意的是，一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本太高。
对于企业而言，除了取得传统住宅开发外，通过投资的产业地产，发展"产城融合"，以及城市运营项目等多元化发展，这也是现实行业规模快速扩大的路径之一。此类土地的拿地更本不高，也为企业后续经营减小了压力。但此类项目经营难度较大，企业在后续管理和运营方面也面临着更加专业性的考验。
