房企试水民宿：万科做管家 蓝城当房东
“我有数栋房子，面朝山谷，春暖花开”，在城市的钢筋混凝土建筑中住久了，很多人向往“采菊东篱下，悠然见南山”，那里春始桃夭，夏生木樨，秋执脆梨，冬见雪飘。在这种情怀和追求下，民宿旅游近年大举兴起，并且更多的民宿品牌走在资本化的路上。
资本潮起潮落，然而在这轮民宿融资潮中，鲜有房企身影。基于对迈点研究院发布的“2017年12月客栈民宿品牌TOP10”公司的研究，《每日经济新闻》记者并未发现这些民宿品牌与房企具有显性关联。但房企通过既有的旅游地产、综合体项目试水民宿或类民宿产品。
“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”，这是个别民宿项目的写照。如今，民宿产业中出现了许多“叹息”声，投资风险逐渐加剧。房企试水民宿，情怀、前景、收益如何兼得？
管家模式：万科爆改百年老宅
记者查阅资料发现，目前房企涉足民宿的方式，比较典型的是整体改造，即由房企收购或租赁整个村落景点周围的住宅，并进行整体改造、包装后统一运营。
以万科为例，其在苏州古城区的北寺塔改造了一栋100多年前的老宅。整个项目是著名建筑设计大师贝聿铭，在苏州姑苏区敬文里的故居老屋改造而来，由苏南万科牵头开发运营，著名日本设计师青山周平先生操刀设计。
据了解，上述项目改造完成后，公寓总面积约3200平方米，共有客房15间。最贵的房间日租价格将超过1万元，较便宜的在2000元上下。
不过，苏南万科前述项目相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，这是以一个民宿的“皮”装的公寓的“里”。不过和长租公寓类产品的性质不同，目前项目在试营业，仅在员工和媒体内部做短租。
该负责人表示，所谓民宿就是要结合城市当地发展的脉络。之所以选择在苏州做这样一个项目，就是因为苏州古城区保护得特别好，但把行政和生活功能外迁，老城区会渐渐失去活力，万科希望激发一些古城的活力，并且在这座古城留下一些自己的痕迹。
“苏州古城区历史已经非常厚重，该民宿项目是希望找到情怀和经营的平衡点，并通过一些自我发酵和激活，促成古城更新，这个模式也是可以在全国推广。”上述负责人称，目前万科还在和政府对接很多资源，由万科改造和操盘，对苏州观前街一带进行低效资产的盘活。
值得注意的是，前述苏南万科民宿项目的物业持有方是一家贸易公司，万科仅进行管理输出。前述负责人表示，通过这样的方式，希望在三年内让类似项目在全国一些具有历史底蕴的老城市落地20家，2018年计划在苏州和周边再开1到2家。
另一个做民宿的房企代表是蓝城，其在杭州的项目，目前有18间民宿，中间有菜园和小梯田以及一些野趣的景观。物业由蓝城自持，由蓝城的商管公司统一管理，民宿的运营则是交给专门的公司。
蓝城杭州民宿项目的相关负责人告诉记者，这个项目期初并没有定位成民宿，最早是考虑要做农业小镇，当初设想是在几户人家围成几个居住区里做一个农庄的试验品。
据记者了解，该民宿目前还没正式开业，室内装修还在调整。该负责人表示，接下来每个蓝城小镇都会有一个这样的田园小镇。
房企做民宿有迹可循
在苏南万科前述项目相关负责人看来，民宿对于房企而言有机遇可寻。一方面，房企就是一个大业主，一些短期内无法处理的物业资产，与其闲置，不如将其通过各种方式进行盘活。
另一方面，房企具有开发运营管理以及整合资源的能力，可以输出技术参与项目。例如，苏南万科就是通过找到合适的建筑输出管理，帮助街区城市焕发新活力，让资产产生新的溢价。
安居客首席房地产分析师张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，民宿其实可以归类在旅游地产的大范畴内，大家通常理解的旅游地产是依附于游景点而开发的综合体，覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各多方面。相比一般旅游地产，民宿的灵活性更大，小到农家乐的简单开发模式，大到整体建造民宿风情的文旅地产皆有市场空间。房企有资源有能力，这是房企进入民宿的吸引力。
不过，如上文所述的蓝城一样，更多的房企并没有将民宿作为一个统一经营的东西来做，更多的是扮演物业持有方，将民宿托管给第三方，比如绿地在天津蓟县打造的一座文化产业新城，就是拿出其中的14套别墅，交由专门的旅游公司进行欧式民宿的改造和运营。
张波表示，房企布局民宿行业，一大背景便是近年来政策导向上对“特色小镇”大力支持不无关系，从现实来看，为数不少的特色小镇是打着“旅游+休闲”的名义进行开发，民宿行业在此大“风口”下，吸引到房企的关注亦属正常。
盲目杀入民宿业存风险
不过，张波也直言，民宿和普通商品房的开发有着较大差异，无论在产品定位还是消费人群上都有着完全不同的内涵，对于房企而言，民宿类地产开发经验和运营能力都有较高要求。
张波进一步表示，从目前来看，房企涉足民宿仅仅是试水而已，无论是从资金投入还是建设规模来看，民宿3~5年内都不会成为大部分房企业绩增长的核心运营线。
大型房企进入民宿或有着更多的规模化效应和多样化布局的考量，而民宿也不会成为中小房企在三四线的“救命稻草”，盲目进入甚至可能导致企业自身陷入困境。
谈到风险，上述苏南万科项目负责人亦表示，类似于老城区这样的民宿需要特殊经营许可证，还会涉及消防问题，一旦有了规模之后也希望同像携程这样的大型品牌机构合作。
蓝城小镇相关负责人也表示，民宿虽然是居住功能，但和开发是两回事，其属于酒店运营范畴，例如蓝城的项目，田野农庄的运营就交给专业公司，当初引进民宿的目的是希望把整个小镇盘活，来服务小镇居民。一方面可以给业主的亲朋好友游玩居住使用；另一方面可以给前来度假的游客提供服务。
的确，在业内人士看来，房企涉足民宿产业并不是一件讨巧与讨好的事，房企对此也远没有对卖房子或者做长租公寓的积极性大。
而随着越来越多的资本与人力资源涌入民宿行业，这看似狂欢的盛宴背后，也意味着竞争的逐渐加剧。
如今，对于民宿行业的从业者而言，面对的不仅是来自数量激增的个体经营者的竞争，也开始面临拥有优良资源与经验丰厚团队的大型集团跨界涉足民宿业的巨大挑战。尤其是在国家制定了民宿行业相关标准和要求的背景下，伴随行业规范度和标准化门槛的提升，进入民宿行业对于房企而言或将是“锦上添花”而非是“雪中送炭”之举。
