土地流标报告:房企盈利模型大考
来源：21世纪经济报道
1月25日，北京拍卖朝阳区、丰台区共计3宗共有产权住房用地，总起拍价107.36亿元，总出让面积约15.73万平方米。其中，朝阳区的地块由中铁建以总价16.8亿元、溢价率12%竞得；丰台区两宗地块却因无人报价而意外流标。
2017年全年，北京也仅有2宗住宅用地流拍。
今年开年以来，全国土地市场延续了去年下半年“低价走量”的局面，但流拍、流标的现象仍然不断出现。据各地官方信息，今年1月，长沙、合肥、佛山等热点城市均有土地流拍、流标记录，长沙、佛山的地块甚至无人报价。
经过政策的不断加码，在土地出让中设置限制性条款已成为常态。其中，“限房价”条款因其对项目利润的压缩，使得房企在拿地时无比谨慎。分析人士指出，在今年的流拍、流标地块中，这一条款的影响是最大的。
这可能反映出今年全年的土地市场走势：除了土地出让条款依然严苛外，企业对调控延续和市场下行的预期，将使其在土地市场的表现更加保守。多数受访者认为，低价成交将是今年土地市场的常态，流拍、流标的现象也将有所增多。
消失的利润
北京流标的两宗地块均位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村，地段十分优越。在目前的北京共有产权地块中，属于位置较佳者。
两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米，是近年来北京少见的大体量项目。中原地产测算，按照41.78亿和50.58亿的起拍价格，再算进非可售部分的成本，两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。
在招标文件中，这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”，但政府与企业的产权比例不详。
令竞标者望而却步的关键因素，是销售限价。按照规定，两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米(含全装修费用)。也即，除去固定的土地成本外，项目的建安、财务、人力等成本，以及利润部分，都被压缩在每平方米10000元以内。
有北京房企人士向21世纪经济报道表示，当前小户型项目的最低建安和装修成本，也要在4000元/平方米左右，再算上财务成本、人力成本、销售费用和各种税费，这两块地的利润空间已经微乎其微。如果企业运营能力差，很有可能亏本。
不仅如此，43000元/平方米的限价，在销售时也几乎没有优势。21世纪经济报道了解到，在地块周边的银地家园、天伦锦城、亿城天筑等成熟小区中，当前小户型房屋的销售均价在45000元/平方米左右。
考虑到这些二手房都拥有完整产权，两宗共有产权地块微弱的价格优势，就显得微不足道了。
此外，根据中原地产计算，若不考虑社区道路等因素，只单独计算地块本身，项目的实际容积率已经达到3以上，居住舒适度相对不佳。这使得开发商在操作中的腾挪空间很小。
因此，无论在盈利前景还是销售前景上，上述两宗地块都缺乏足够的竞争力。
值得注意的是，在此前的北京土地交易中，类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑，一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。但最近，这类地块受到的关注越来越少。
上述房企人士表示，2017年以来，北京的土地供应规模明显增加，企业的选择余地更大，对于一些整体质量不佳、操作难度大的地块，会选择性地放弃。
盈利模型愈加复杂
今年以来，全国土地市场的流标、流拍现象频繁出现，大部分项目的原因与北京类似：土地底价偏高、“限房价”条款存在，使得项目利润受到压缩。
1月4日，位于长沙市雨花区鄱阳村的一宗地块因无人报价而遭遇流拍。该地块的起始楼面价为4710元/平方米，住宅部分的最高销售价为7900元/平方米(不含精装修价格)，利润空间不足。这也是今年长沙的首宗限房价地块。
1月12日，合肥肥西县一宗巨无霸地块遭遇流拍，原因是3位竞买人的最高报价均未达到保留底价。此前的2017年11月，该地块已经遭遇过一次流拍。
1月17日，佛山高明区一宗商住用地因无人竞价而流拍。该地块起始楼面价为3409元/平方米，但最高限价5.1亿元，折合楼面价5500元/平方米，同样存在利润空间不足的局面。
据中原地产统计，从2017年下半年开始，全国经营性用地流拍、流标的现象明显增多，达到111宗，当年上半年仅有67宗。该机构认为，除了土地出让条款严苛外，还有房企资金压力增大、市场预期不乐观等因素。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，进入2018年，土地出让条款严苛的现象不会有明显改变，甚至可能加剧。
他表示，从运营角度看，各地政府力推的租赁住房、共有产权住房，本身就属于低利润的项目。如果这些地块单独出让，吸引力不够，可能会低价成交；如果以配建的方式出让，就会影响整个地块的质量。因此，这些地块占比加大，就意味着开发商拿地和运营难度加大。
上海易居(博客)研究院智库中心总监严跃进还指出，“限房价”条款不会很快退出。他表示，房地产市场出现年末“量价齐升”的表现，其中既有年末翘尾的惯性因素，也说明部分区域市场存在反弹的压力。因此，对价格的限制将继续体现在土地出让规则上。
1月下旬，青岛、天津、广州、武汉先后推出大量土地，均设有限制性条款。其中，天津的两宗土地采取“限地价、竞自持面积”方式确定竞得人；青岛的6宗土地采用“限地价、竞人才公寓配建面积”的规则；武汉一宗地块则祭出“四限”条款，即“限房价、限房型、限工期、限销售对象”。
前述房企人士认为，这些条款使得盈利模式的测算越来越复杂，盈利空间却越来越小。
该人士表示，市场肯定会在2018年进入“小年”，过去两年拿的地，消化速度会放缓，加上融资政策收紧，企业的资金压力将有所增大。因此，面临上述“复杂”的地块，企业肯定会更加谨慎。
中原地产指出，在当前的土地市场，流标、流拍占比并不高，但抢地积极性已经明显下降。随着调控的延续和市场的降温，低价成交将是今年土地市场的常态，流拍、流标的现象也可能有所增多。
