土地市场热度不减 房企积极补仓“地王”再现
提要：?1月23日，成都中心城区唯一不限购的青白江区迎来新年首拍，经过50分钟的激烈竞拍，最终恒大集团(03333.HK)以14.38亿元总价竞得，折亩价920万元/亩，溢价率53%，刷新了青白江区土地成交单价最高纪录。
来源：中国新闻网
?1月23日，成都中心城区唯一不限购的青白江区迎来新年首拍，经过50分钟的激烈竞拍，最终恒 大集团(03333.HK)以14.38亿元总价竞得，折亩价920万元/亩，溢价率53%，刷新了青白江区土地成交单价最高纪录。
这和数月前的成都土地市场相比，热度明显高出许多。2017年在当地负责土地拓展的某房企投资部前员工顾元奇的印象中，调控以后，成都土地市场自2017年10月份以后开始有所降温，一个明显表现是土地溢价率下降，尤其是到了12月份，成都数宗土地流拍。“一是政府提高了起拍价，另外是企业的预期没有此前那么强烈。而且12月份大房企有回款的压力，不会投入那么多钱来拍地。”上述人士说。
但是到了2018年1月份，形势开始有所变化，土地市场局部升温之势明显。除了成都，近期苏州、杭州、郑州等城市的土地溢价率均保持在较高水平，甚至拍出了板块地王和区域地王。
影响土地市场的最关键因素之一，就是房企的拿地积极性，对于大多数房企来说，积极补仓、扩充土地储备是不二选择。
“房企拿地的态度没有转变，有时候那些地不是不愿意去拿，而是拿不到。最近很多城市出让的地块，诸多限制性条件取消了，所以房企都会去抢地。”克而瑞分析师杨科伟说。
“地王”再现
1月9日，苏州新年第一场土拍落下帷幕，本次土拍共出让20宗地块，含11宗宅地，两日土拍共吸金167亿元。
这次土拍还拍出了苏州新地王。央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，折合楼面地价43167元/平方米，溢价率为43.9%，较2017年苏州最高楼面价高出近五成。
而就在2017年11月，苏州也举办了一场大型土拍，8宗地块中，最高楼面地价是15145元/平方米，五幅地块均为底价成交，其余地块的溢价率也相对较低，最高溢价率仅为22%。
相比两次土拍，一个明显的区别是2017年11月的苏州土拍设置了较高的门槛，造成很多房企连竞拍资格都没有。以当时中粮拿下的苏地2017-WG-39号地块为例，该地块要求配建公交首末站、公共停车尝不小于13万平方米的商业综合体、变电站，并且商业综合体不可分割销售和分割转让，还要求竞买人或其实际控制人必须3年为世界500强企业(以《财富》杂志公布榜单为准)，多数房企不满足上述拿地条件。
“前段时间有些城市个别地块底价成交，更多是一种定向出让或者出让条件特别苛刻，最近成交的地块，很多限制性的条件和门槛取消了，所以导致溢价率的上升。另外即便是底价出让，相比同区域之前的出让价，起拍价也还是要高不少。”在杨科伟看来，整体而言土地市场从2017年以来就从未降温过。
杭州开年以来的两场大型土拍，同样热度不减。1月12日，杭州主城区2018年第二场土地网拍落幕，出让地块7宗，吸金115.2亿元。从这次土拍结果看，四宗宅地均刷新所在板块的最高楼面价或最高自持比例纪录。
好地网的数据显示，2018年1月杭州主城区成交了19宗地块，成交金额325.55亿元，楼面均价17658元／平方米，平均溢价率50.06%。这一成交金额创下了杭州历年一月份新高。
郑州的土拍同样受到房企的追捧。1月22日，郑州南龙湖出让五宗住宅用地，这次土拍还未拍就受到了较为广泛的关注。“这几块地全部不限价、不熔断，很容易就会拍出高价地。”郑州当地一不具名的业内人士透露，南龙湖地块吸引了正商、建业、碧桂园、金科、保利、雅居乐、华润、万科、中骏、新城、龙湖、华夏幸福等大中型房企。
当天拍卖现场，五宗住宅用地均遭遇“车轮战”，其中郑政新郑出(2017)6号、8号宗地更是历经400多轮报价，最终这五宗住宅用地折合平均楼面价已突破每平方米7000元，创下区域价格新高。
中原地产研究中心统计数据显示，1月中上旬，全国热点城市延续了2017年土地成交热度，土地成交额高企，其中50大热点城市卖地金额高达2609亿元，最高的杭州卖地341亿元，其次北京324亿元，苏州179亿元。
房企：积极补仓、心态谨慎
“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”中原地产首席分析师张大伟认为，土地成交热度不减，主要原因在于房企对住宅类地块的拿地积极性高涨。
房企的积极性，归根到底在于对规模的渴求。2017年诸多中型房企都提出了千亿目标，在这种大势下，大量拿地成了房企的必然选择。其中，诸多龙头房企和谋求高速扩张的50强以内的房企，成了拿地主力军。
近日，闽系房企融侨集团也首次对外提出了千亿计划。融侨集团首席投资官郑伟公开表示，融侨计划到2020年实现千亿合约销售额，首先就是扩大布局，提出“3+5+X”的架构——三大区域，五大核心城市以及机会型城市，其中三大区域包括融侨的大本营福州区域，华东和华南；华东区域以上海、南京、杭州为中心，辐射周边的卫星城和城市近郊；华南以广州为中心，辐射周边。五个二线城市指天津、合肥、郑州、武汉、闽南。
过去两个月郑伟去了广州深圳五次，也考察过周边的佛山、惠州等城市，为公司未来进入珠三角做准备，“千亿规模是以后两到三年的门槛，这是行业内的普遍共识。接下来两到三年里面，一个企业如果没有达到千亿规模，应该说他存在出局的可能性，或者是以后只能做一些小事，在整个行业里面没有太大的话语权。”郑伟说。
2017年目标500亿元销售额的中骏置业，也计划加大土地储备。中骏置业副总裁王勐表示，中骏2017年的土地储备货值超过了千亿，接下来会坚持多渠道获取土地，“其实从2017年的角度来说，我们已经进行了提速，2018、2019年，我们觉得土地市翅相对来说趋于理性，这也是中骏未来的机会。因此2018、2019年我们会根据市场的情况、公司财务情况择机考虑加大土地储备。”
但是，对于规模更小的中小型房企来说，在土地市场的日子要更难过一些。他们同样急于扩充土地储备，但往往失望而归，或者要付出更大的代价。
对于这一点，顾元奇深有体会。他此前所在的房企规模较小，2017年拿了5块地，但全是地王项目，今后的运营压力十分大。他所在的投资部曾经在环上海区域看遍了土地，参与了多场土拍，但几乎没有成功过，“每次我们都是举牌举到最后一个的企业，到最后我们算下来都是亏本的，但是实力更强的无所谓。”
顾元奇认为，土地市场的高温是不可持续的，尤其是招拍挂市场，企业应该更加谨慎，“招拍挂市场只会越来越难，一个是起拍价高，另外是企业拿到地的概率越来越校通过产业导入的方式和地方政府谈判，或者走并购的道路，我觉得这会是未来的趋势。”
杨科伟同样认为，由于企业急于扩大规模，土地市场的热度至少会维持到今年三季度，但是随着融资渠道的收紧以及企业自身资金压力的加大，长期来看土地市场的热度是否能持续还是未知数。“房企资金压力逐渐出现，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟判断说。
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