美元债回潮 房企密集发债冲击年初汇率窗口
进入2018年，面对可以预见的销售困境，以及大量债务到期的压力，房企的融资动作骤然密集。
近期，碧桂园、龙湖、泰禾、金科、富力、时代地产等房企纷纷发布公告，显示公司拟发行或已完成发行美元债务，合计发债规模达到42.5亿美元。越秀地产也于上周宣布，拟以配售基金的方式筹资约3.77亿港元。相比之下，人民币融资动作寥寥。
随着国内融资环境的收紧，从2017年开始，房企境外融资的规模和所占比重就出现上升。中原地产的统计显示，2017年房企境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%。
1月11日，有分析人士指出，促成本轮美元债发债热潮的，还有年度销售数据向好，以及美元汇率下降的因素。
上述两个因素未必长期存在，但国内融资环境偏紧的现状很难在短期内改变。机构和房企人士都认为，房地产企业的偿债高峰期已经到来，其融资动作还将在2018年持续。尽管海外融资并不会成为资金来源的主体，但这一渠道的重要性将越来越高。
3300亿债务压力将至
碧桂园控股有限公司于2018年1月10日早间公告，拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据，利率分别为4.750%和5.125%。
同日，泰禾公告称，将在境外公开发行美元债券，募集资金不超过10亿美元。首次发行的4.25亿美元债券，利率已经确定：3年期票面年息为7.875%，5年期票面年息为8.125%。
时代地产也于1月10日早间宣布，将发行2021年到期的5亿美元优先票据，利率为6.25%。
龙湖地产在1月9日表示，已成功发行共8亿美元的优先票据，其中，5.25年期的3亿美元票据，票息为3.9%；10年期的5亿美元票据，票息为4.5%。金科1月9日宣布，拟在境外发行总额不超过10亿美元债券。
早前的1月5日，富力宣布发行2023年到期的1亿美元优先票据(额外票据)，利率为5.875%。并将与2017年11月17日发行的5亿美元优先票据(初始票据)合并组成单一系列。
在不到半个月的时间里，上述6家企业的发债总规模就达到42.5亿美元，发债密度和力度不可谓不大。
这种密集的融资动作，被认为是2017年的延续。
由于内地资金成本偏低，房企曾在2016年进行了大量境内融资。进入2017年，随着楼市调控政策的强化，内地融资渠道收紧，房企的融资规模一度下降。但从2017下半年开始，融资规模再度回升，但在融资结构上，海外融资占比明显提升。
1月11日，中原地产首席分析师张大伟指出，虽然过去两年房企销售状况良好，但由于拿地和开发规模较大，对于资金的需求仍然庞大。加之2018年大量原有债务到期，使得企业迫切需要补充资金。“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说。
前华远地产董事长任志强(微博 博客)也在2017年年中表示，2010-2014年的5年期间，房企新增债务只有8000多亿，而在2015-2016年两年间，新增债务就达到8500亿。他估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年则达到4700亿。
根据前述房企的公告，其发债的目的大多在于“调整公司债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求”。其中，碧桂园将此次融资用于提前赎回旧债。龙湖则表示，“此次美元债的成功发行，将令龙湖地产的借贷成本进一步降低，债务结构进一步优化，财务实力提升至更高水平。”
考虑到庞大的资金需求，可以预见，类似的融资动作还将持续。
万科在1月5日发布公告称，董事会审议通过议案，同意授权公司在不超过人民币350亿元的范围内发行直接债务融资工具。这笔资金“将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及(或)项目投资(例如长租公寓)等用途”。按照这一节奏，万科也将很快有实质性的融资动作。
争抢汇率窗口期
在上述融资案例中，以美元融资为主的海外渠道成为主要方式，这同样延续了去年以来的房地产融资特征。
受楼市调控加码的影响，2017年下半年以来，银行贷款、信托、基金等国内融资渠道不断收紧，这曾造成房地产融资规模一度下滑。到2017年四季度逐渐恢复时，海外融资的占比已经大幅提升。
其中，除美元外，还有部分港币融资。2018年1月2日，越秀地产公告称，拟通过配售越秀房产基金的方式，筹资约3.77亿港元，用作一般营运资金。
大部分受访者认为，楼市调控力度不会在短时间内有所放松，因此，国内融资渠道也很难在短期内松动。
泰禾的一笔融资记录似乎证实了这一点。2017年9月6日，泰禾曾发布公告称，拟公开发行不超过人民币26亿元(含26亿元)的公司债券，期限不超过5年(含5年)。到今年1月2日，深交所固定收益信息平台显示，该笔申请的状态为“中止审核”。
有分析认为，房企选择在近期集中发行美元债，应是考虑到了汇率变化的因素。
2017年，美元兑人民币汇率大幅走低，从2016年底的6.9633跌至2017年9月的6.4345。此后虽有小幅反弹，但从2017年12月开始又震荡下行，并跌至今年年初6.5上下的水平。
1月11日，某匿名券商人士向21世纪经济报道记者表示，汇率下跌带来的成本优势，构成了房企发行美元债的时间窗口。对于债务置换的企业来说，此时发债融资，能够最大限度地拉低整体融资成本。
上述人士还表示，房企正陆续发布2017年全年的销售业绩，除销售规模增长外，其资金负债状况也随之改善。此时启动发债的时机在于，利空消息相对不多，债券利率得以控制。他预计，到4月份的年报发布期之后，还会出现新一轮的海外融资热潮。
据悉，龙湖和碧桂园正发债的同时，均进行了对前期债务的置换。与被置换的美元债务相比，此次发债的利率下降了超过2个百分点。
事实上，在房企的资金来源中，海外融资的占比并不高。根据申万宏源的统计，银行贷款和销售回款是房企的主要资金来源。在商品房销售增速较高的年份，销售回款在房企到位资金中的占比可达60%以上。
但由于可以预见的“小年”到来，今年的销售回款的到位率恐怕难以保证。加之银行贷款也因信贷政策从紧难有实质性松动，分析人士认为，海外融资的重要性将继续提升。
1月11日，有房企人士向21世纪经济报道记者透露，从2017年下半年开始，总部就向各区域公司强化“回款率”的指标，从而在年末的时点上优化资产负债表。但他认为，按照现有的调控力度，金融机构对购房者的资质审核周期和放款周期较长，很难保证较高的回款率。
