李宇嘉:创新普惠金融将助推“住有所居”_新浪地产网

李宇嘉:创新普惠金融将助推“住有所居”

提要:目前,我国个人金融准入门槛不算很高,但有无抵押物直接决定融资规模和利率水平。以住房为例,对广大已经在城市长期居住的新市民来说,由于不具备合格抵押物,导致金融排斥。

  强调住房的公共产品属性,强调多主体供给、多渠道保障,不能撇开金融制度的创新和跟进。

  

  十九大报告再次明确住房要回归居住属性,并提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这将成为未来我国房地产和住房制度的顶层架构。

  强调住房的公共产品属性,强调多主体供给、多渠道保障,不能撇开金融制度的创新和跟进。

  近期,建行、中行等国有大银行开始介入租赁行业,信托投资基金(REITs)也开始“落地”。进一步讲,切入社会保障体系的住房新制度中,住房金融是应有之义,是不可或缺的组成部分。具体来说,就是要壮大和发展住房普惠金融,让普惠金融成为住房新制度的配套。

  现实中,由于金融机构的各种条件或金融知识匮乏,很多普通人群、创业群体,特别是低收入、弱势群体、中小微企业等,被排斥在金融服务之外。

  如果普惠金融缺失,对经济金融、生产生活的影响是全方位的。首先,融资被迫转向高利率,超高利率助长食利氛围和高风险投机,影响金融稳定;其次,普通民众、中小企业无法通过金融手段解决合理融资需求,生产和生活受到影响。

  目前,我国个人金融准入门槛不算很高,但有无抵押物直接决定融资规模和利率水平。以住房为例,对广大已经在城市长期居住的新市民来说,由于不具备合格抵押物,导致金融排斥。

  根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2016》,2015年务工经商劳动年龄的流动人口中,1980年及以后出生的新生代的比例达到51.1%。青年人的住房问题是全球问题,我国的问题更严重,即高房价叠加社会保障制度不健全,年轻人住房门槛高,租赁也不易。

  首先,自2011年以来,大城市住房租金已经连续上涨了5~6年。2010年,深圳商品住房租金为40.3元/平米/月,2016年上升至68.3元/平米/月。据笔者调研,即便在深圳城中村租住,一室一厅住房每月租金也高达2000~3000元。但是,2016年,深圳常住人口人均月可支配收入仅4057元。据易居(博客)研究院统计,全国50大城市租金收入比超过30%(租金收入警戒线)的有26个,京沪深在50%左右。

  其次,代理中介要收取1~2个月的租金作为代理费,“押二付一”或“押一付二”是常规的押金或租金给付形式。对于85后和90后等租赁主体来说,压力很大。

  近年来,针对青年人群、中等收入人群的普惠金融创新层出不穷,如公积金扩展到非户籍、公积金用于租房,各种创业融资等。

  汽车贷、消费和信用贷、创业贷、“以房养老”等个人金融业务快速崛起,成为金融机构业务的重点。这些具有普惠金融特色的产品,其作用就是帮助我们尽可能把一辈子的收入在不同年龄段之间拉平,让个人一生消费更趋合理、总福利水平最大化,以免钱少时抑制消费能力,钱多时消费能力不足。这也是发挥消费对经济的基础性作用,构建内需社会的保障。发达国家内需强大,消费融资是最大支撑。

  基于住房租赁准入门槛高、租赁人群占比高的现状,有必要将普惠金融延伸到住房租赁领域,应创新金融产品,特别是针对中低收入、年轻人的普惠金融产品。

  未来,85后、90后相继成为社会消费的主体,消费金融将快速崛起。随着“3个一亿人”新型城镇化落地,加上国家鼓励租赁市场发展、构建“租售并举”住房新制度,让全体人民包括新市民住有所居,租赁消费金融将是各大金融机构不会缺席的领域,也是普惠金融必须介入的领域。

  目前看,依靠BAT、京东、银联、商业银行等覆盖衣食住行日常生活大数据信用平台,银行可以识别出“谁是守信用的人”,约束不守信用的人,并发放租赁消费融资类贷款。这类贷款降低了低收入、没有合格抵押物人群的金融准入门槛,基于信用识别和保障也降低了租赁成本,提高了租赁市场秩序,对租赁各方来说是一个多赢的结局。而建设银行、中国银行、中信银行等大行已启动租赁融资或按揭、信用评价等,这是一个好的开始。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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关键词:租赁市场  

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