中国房地产新局面隐现：许家印进 王健林退
10月30日，胡润研究院发布《2017胡润房地产企业家榜》，许 家印时隔六年再次成为首富，王健林(博客)财富缩水退居第三。
在“一进一退”间，或可窥见整个中国房地产行业的变化。
图片来源：胡润百富官网
先来说“一进”。榜单中，恒 大许 家印地产财富增幅415%，以2600亿元位居榜首；碧桂园杨惠妍地产财富增长三倍多，夺得第二；融创孙宏斌(博客)通过一系列并购，成为新晋富豪，紧随王健林，位列第四。
相同的是，这三家房地产企业在全国布局较广，且非常擅长“高周转”开发模式。但在房地产调控背景下，这一模式还行得通吗？
再来说“一退”。榜单前十名中，王健林是唯一一位财富缩水的富豪。在过去一年中，他的地产财富下降了37%，主要原因是转让了酒店和文旅地产。
房地产行业加速洗牌。今年7月，万达折价将13个文旅城项目91%股权转让给融创，将77个酒店卖给富力地产，这是目前中国地产史上最大规模并购案。
高周转模式行得通？
恒 大、碧桂园、融创，是房地产行业有名的“高周转”企业。
过去十年，恒 大凭借低成本、高周转的开发模式，在全国攻城略地，实现了跨越式发展。截至今年6月底，恒 大在全国200余个城市，拥有700多个项目，近3亿平方米土地储备。
凭借在全国的广泛布局，2016年恒 大实现销售额3733.7亿元，超过龙头房企万科成为“地产一哥”。最新公布的前三季度数据显示，恒 大销售额接近4000亿元，年内有望突破5000亿元。
和恒 大一样，有望突破5000亿元大关的还有碧桂园。在同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)看来，碧桂园在三、四线城市，甚至四、五线城市的广泛布局，是其在此轮调控中依然能够表现优异的重要原因。
“从调控方向来看，一、二城市受影响较大，三、四线城市受影响比较小。受益于布局和调控，碧桂园在财富表现上突出，在排名中也靠前。”张宏伟说。
同样，对融创来说，在短短几年时间内，从年销售额仅百亿元跃升到两千亿元，与其此前坚持的“高周转、高增长”模式有关。
可以说，在过去十几年，利用这一模式，房地产行业造就了许 家印、杨惠妍、孙宏斌这样的巨富们。
但自去年以来，国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，房地产市场明显降温。而随着银行信贷逐步收紧，房地产行业“高周转”模式也面临挑战。
张宏伟告诉中新社国是直通车记者，对全国纵深布局比较好的企业来说，高周转可能还有机会，毕竟“东方不亮西方亮”，资金回笼可使开发得以继续。但是，对主要布局在核心一、二线城市的企业来说，高周转已经不灵了。
但是在易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进看来，相比有的房企囤地、囤房的“投机”行为，“高周转”增加供给反而是企业更富有责任感的表现。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，房地产供给侧结构性改革稳步推进。十九大报告强调，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
行业洗牌加速
房地产行业处于调控期，房企大佬的财富在继续增加。
与五年前相比，今年胡润房地产榜前三名，许 家印财富是五年前10倍，杨惠妍财富是五年前5.8倍，王健林家族财富是五年前1.6倍。
胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“越是排名靠前，财富增长速度越快。”
尽管房地产大佬财富继续增加，但在胡润百富榜上，房地产人数占比连续4年下降，从2013年的23.5%下降到14.6%。
图片来源：胡润百富官网
张宏伟认为，这表明房地产行业正面临“强者愈强，弱者愈弱”的局面。一方面，企业内生式增长，结构调整，规模化导致强者愈强；另一方面，外延式扩张，并购，重组导致企业分化。
通过并购、重组，进而扩大企业规模和市场份额，万达、融创和富力地产的并购案即是一例。此外，融创还拿下金科股份、北京链家、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。
凭借一系列并购动作，融创孙宏斌以650亿元成功晋级地产富豪榜。
恒 大在并购方面也是动作频频，收购嘉凯城后又倒手融创，入股廊坊发展，与深深房重组。
港交所首席经济学家、中国银行业协会首席经济学家认为，房地产行业洗牌加速，市场集中度进一步提高。
对中小房企来说，如何在新局面下走出一条自己的路。
张宏伟建议，中小房企应着力“小而精”。一方面，做区域深耕，在个别区域或单个城市站稳脚跟；另一方面，做细分市场产品，比如有的企业在绿色建筑、科技住宅、养老产业、住宅产业化方面有优势，应继续发挥优势做精品。
严跃进则认为，新条件下，房企需要研究行业发展方向，到底是规模第一还是盈利能力第一。
另外，从中小房企走势来看，做加法和做减法都需要具备，加法在于依然要对一些有成长性的小城市积极拿地，减法则是要对一些小项目进行剔除，提高资金使用效率。
