房地产让人操碎心!顶级投行称香港房价涨势见顶
文章来源：华尔街见闻
香港的房价如同那些亮闪闪的摩天大楼一样直入云霄，仅上半年涨幅就达到10%。不过，摩根士丹利认为，这种飞速上涨的势头正在趋向平缓。
摩根士丹利股票分析师Praveen K Choudhary团队预计，香港住宅价格大涨的阶段性趋势到头了，同比增速将逐渐放缓，明年底之前将下滑至零；成交量同样已经触顶，明年可能下滑。
该行表示，由于市场预料的加息并没有出现，HIBOR(香港银行同业拆借利率)低于LIBOR(伦敦银行间同业拆借利率)约80个基点，上半年香港房价因此维持大涨。而开发商依然易得抵押贷款，以及本地居民薪资维持4%-5%的增幅，使得居民仍可负担当前房价。同时，低失业率和大涨近30%的股价意味着房价将继续走高，不过增幅将回落。
之所以上半年房价持续去年下半年以来的大涨态势，主要有以下四种原因：
一、全球经济和通胀回升——在假设房价可负担率维持在当前42%的水平的前提下，薪资每增加5%，可以抵消抵押贷款利率最多50个基点。
二、房企健康的资产负债表相当于强劲的利润率——截至上半年末，开发商们的资产负债率依然较低，按揭贷款在股东权益中的占比依然很小，低于2%。凭借强劲的资产负债表，他们可以等待更好的利润窗口。
三、房屋面积越来越小——标售房屋面积变小，对于一些买家来说是件好事，这让他们可以负担得起。同时还可以增加成交量。因此，开发商们开始出售越来越多的小户型。而从单价角度来看，小户型的单位面积售价由于成本原因会高于中档户型。
四、抵押贷款利率预期走低——大摩分析师预计，美联储明年将加息三次。市场普遍预计，今年12月宣布加息的概率跌至1.4%。美国十年期国债收益率也下滑到了2.1%。
香港财政司司长陈茂波本周一在香港“一带一路”论坛上就警告潜在买家，在港买楼要小心。他称，过往经验表明，美国政策利率的上调“一定”会对香港房价造成影响。结合土地供给的增加，“若楼市出现一定调整也并不意外”。
与此同时，摩根士丹利还发现，反映私人住宅价格的指标中原城市领先指数与恒生地产指数同比增速存在强烈相关关系。鉴于中原城市领先指数在今年6月触及24%的峰值，目前回落至17%。预计住宅价格的高涨势头进一步放缓会对房地产股形成压力。香港地产股或转为下行。
该团队作出了两种假设：最乐观和最悲观。
即使按照最乐观的假设情景，即中原城市领先指数四季度按年上涨5%、明年涨10%，恒生地产股未来12到18个月都将持平。
而按照最悲观的假设情景，即今年四季度住宅价格环比持平，明年同比下滑5%，那么，恒生地产股会在今年三季度见顶，此后持续下行，明年将以6%到9%的增速下滑。
不过，摩根士丹利认为如果房产发展商拥有香港农地或内地土地储备，就可以缓解一部分压力。
该行对新鸿基地产、长实地产、恒基地产和新世界发展这香港四大开发商股仍持看涨观点。长实地产随今日大盘跌势而走低，另三只股票至少是持平。
上述假设面临的潜在风险包括：HIBOR(香港银行同业拆借利率) 对LIBOR(伦敦银行间同业拆借利率)改变、中国资金跨境管控调整、房地产供应等。比如，HIBOR每升高100个基点，抵押贷款利率每月就将攀升13%，这会使得房产的可负担性显著承压。
房产供应稳步增加，2017年至2019年期间年均将增加1.8万至2万套。这将明显高于2010年至2015年间的1万至1.2万套。
