中概股抄底新路径:上市公司背后的“土地”_新浪地产网

中概股抄底新路径:上市公司背后的“土地”

提要:在A股市场,深圳本地股时常成为市场炒作的对象,背后的投资逻辑很大程度上是关乎这些上市公司在深圳的土地资源。

  说起中概股市场的并购,有时候并不是为了私有化。

  在A股市场,深圳本地股时常成为市场炒作的对象,背后的投资逻辑很大程度上是关乎这些上市公司在深圳的土地资源。而在美上市的中概股市场里,一些拥有热门城市土地资源的企业也成为“进攻者”眼中的“香饽饽”,而这或许将成为抄底中概股的新路径。

  佳兆业的“买买买”

  作为“并购达人”,融创中国董事会主席孙宏斌(博客)一直以“买买买”作为其扩张和“曲线拿地”的手法。而另外一边,满血复活的佳兆业最近也在“买买买”。

  佳兆业集团控股有限公司近日发布公告,公司将以1.1亿美元(约合7.5亿元民币)收购美股上市公司南太地产有限公司(Nam Tai Property Inc)约650.4万股,其中16万股有待卖方行使购股权,这些股份占购股权行使后公司总股份的17.7%。

  市场资料显示,Nam Tai Property Inc为一家在英属维尔京群岛注册成立的公司,并于纽约证券交易所上市,主要从事房地产开发及管理。截至2016年12月31日,其净资产为及2.36亿美元,主要资产为公司生产设施原址的土地。

  南太地产的前身南太电子于2003年在美国纽交所上市,次年分拆南太电子在香港上市,2009年香港南太成功私有化,2013年南太退出电子产业转型搞房地产开发。南太地产最新发布的财报显示,公司2017财年一财季盈利181.4万美元,实现扭亏。也就是说,公司这几年的经营状况或许并不让人感到满意。

  说起背后的土地资源,恰恰是南太电子过去在深圳宝安、光明新区拥有大量厂房用地。据悉,宗地编号A116-0006地块和宗地编号A116-0018地块相连,土地面积均为2.63万平方米;宗地编号A614-0489地块,土地面积10.37万平方米。按照原计划,三宗土地将开发为研发园。此前,更有消息指出,位于光明的项目将命名为Inno Park(云创谷),宝安固戍项目则名为Inno City,将以廉租吸引创业者进驻,成为创业孵化器。

  对于此次交易,佳兆业董事会认为该土地发展潜力优厚,将该土地发展为研发园将为目标公司带来未来租金收入。公司认为收购目标公司权益的策略与其现有业务一致,将为股东带来可持续回报。而在最近,“满血复活”的佳兆业也开始自己“买买买”的进程,特别是在土地上也表现活跃,上半年在珠海等地多有斩获。6月份,公司还成功竞得新郑市两地块,标志着佳兆业成功布局河南。而在本周,佳兆业又竞得南京燕子矶G34地块。

  并购背后的深圳房价

  受并购消息刺激,南太地产的股价在12日美股交易时段暴涨21.9%,收报10美元。而在2015年3月,该股股价一度跌至3.4美元。

  只是,与股价的上涨相比,南太地产在深圳拥有的土地价值才更让人垂涎。其实,这也是一个关于深圳房价的故事。

  从一家电子公司转型为房地产开发公司,南太地产在深圳的项目已经处在整装待发状态,其中光明新区的土地平整工作都已完成,随时可以开工建设。

  佳兆业这次所收购的股份,卖家为顾明均、曹瑞仙夫妇。顾明均为香港知名企业家,有“电子大王”之称,是南太地产的第二大股东。现年72岁的顾明均于1970年代创立南太电子,是第一代返内地发展的香港商人,当时买地建厂做电子计算器。

  2013年,南太公司在深圳拥有的两幅厂房地皮已经升值了35倍,因为当时市价达到35亿元人民币,而这两块土地是公司过去陆续花费近1亿元所买。经历了过去几年深圳房价的暴涨,这笔账又得重新算过。去年,光明新区以公开挂牌方式出让一宗占地面积15万平方米、规划总建筑面积50.9万平方米的商住用地使用权。最终由深圳市龙光房地产有限公司控股的深圳市凯丰实业有限公司以总价140.6亿元拿下此地块。而宝安固戍的地块位置相对更好,价值自然也充满了想象空间。

  寻找中概股的香饽饽

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示,从佳兆业的此次收购来看,此类收购的成本并不算太高,类似的收购也带来了很多新的机会,比如可以较好地改善公司资产结构。一般来说,这也是获取土地资产的一个非常重要的手段和策略,类似的做法都有助于佳兆业扩大土地储备,并且有助于降低直接拿地的成本和负担。

  与过去几年的诚信危机和私有化大潮不同,最近中概股市场开始引起投资者越来越多的关注,原因在于许多中概股在华尔街表现格外给力,如阿里巴巴的股价最近收于纪录高点149美元。有业内人士分析认为,国内企业此前掀起了跨境并购的高潮,让境外投资者对中概股越来越熟悉;另一方面,中概股的连番大涨也进一步吸引投资者的注意。未来中概股的估值有望进一步回归,越来越多的中概股不会一味地选择私有化和回归A股,并购或业务合作将成为主流,一些低估值的中概股或将成为许多企业眼中的“香饽饽”。

  目前在美上市的中概股市场里,地产板块的个股并不多,多数都属于房产信息板块。在美上市的房地产开发商鑫苑置业股价表现平平,截至12日股价收报5.52美元,市值仅为3.6亿美元。另一家房企汉广厦房地产的股价仅为1.67美元。严跃进表示,从当前很多房企的投资策略来看,海外项目的并购是比较多的,当然并购本身有两种策略,一种是直接并购土地,一种是直接并购股权。目前来看,直接并购土地的较多,后续预计直接并购股权的做法也会增加。

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