最大地产并购交易背后 融创与万达各取所需
7月10日上午，万达集团与融创中国联合发布公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权作价295.75亿元转让给融创，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。至此，融创本次收购万达文旅项目及酒店资产将耗资631.7亿元，这一交易也刷新了中国地产业并购的新高。
虽然突然宣布的并购消息让人颇感意外，但这并不影响市场对本次交易的看好。受本次并购消息影响，万达集团旗下H股上市公司万达酒店发展股价当日盘中股价一度上涨155%至1.47港元。虽然融创并购标的中并不涉及万达酒店发展资产，但截至当日收盘，万达酒店发展股价上涨46.55%报收0.85港元。
出售重资产为IPO铺路
对于万达本次突然出售文旅项目及酒店资产，市场已出现诸多猜测。特别是考虑到不久前万达因市场不实传闻导致公司债大跌等，让一些市场观点认为本次出售资产可能是万达为了缓解负债率过高的问题。
对此，王健林(博客)就本次资产出售表示，万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。同时，转让项目能进一步实现轻资产化运营。
万达剥离负债资产或与万达急于回归A股有关。万达内部人士透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。
通过本次商业地产项目的出售，的确能极大缓解万达负债率。根据万达2016年年报数据显示，截至2016年底，万达商业地产总资产为7511亿元，货币资金为1002亿元，负债合计为5278亿元，资产负债率为70%。如果在万达上半年负债保持不变的前提下，万达本次出售资产获得的632亿元资金，将让公司的负债率下降至64.8%。
通过出售资产将公司负债率下调超5%，势必会在目前监管趋严的大背景下，给公司在内地的IPO过审扫除一大障碍。与此同时，随着万达在影视、体育、旅游、儿童娱乐等轻资产领域的发力，这些高毛利业务领域将进一步提升公司整体盈利水平。
而万达致力于摆脱地产商标签，向高毛利的轻资产领域转型，除了与当前地产调控趋紧的大环境有关外，或也与目前地产企业在资本市场的尴尬估值相关。
从最新的数据来看，与万达商业地产定位类似的绿地控股、世贸集团的市盈率都不到10，而近年来发展势头颇猛的融创中国最新市盈率不过18.55。相比而言，万达院线虽上市仅两年多，但其最新市盈率则为32.24，远高于地产上市公司。对此，有市场人士分析称，向轻资产业务转型，也将有利于提高万达集团在A股市场的整体估值。
而万达的轻资产计划在今年已然处于有序推进之中。据万达半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进就本次并购告诉记者，这体现了万达走轻资产模式的特点，充分说明了万达当前积极甩包袱、做品牌的导向。
“从资金面压力来说，文旅产业项目实际有很多新的压力，比如消费认同的熟悉程度需要培育，这也是当前此类地产项目在资金方面的压力。”严跃进认为，此次交易一方面有助于万达降低负债规模，另一方面也有助于万达后续持续推进新项目的扩张。
目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。
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近年来，融创并购动作频频，特别是通过并购收获土地资源及以业绩并表实现融创营收的持续增长，已成为融创快速发展的重要手段。
据统计，从2016年至今，融创已发起超过20起并购，加上本次并购万达的项目，其并购花费已超1400亿元。大举并购之下，融创的土地储备及业绩增长也一并快速成长。年报显示，融创中国2016年的合同销售金额达1506亿元，同比增长121%。其2017年的销售目标确定为2100亿元。截至2016年底，其手持现金698亿元，较2015年底的271亿元上升158%。2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。
“在地产行业，土地储备和回款速度决定着地产企业的生存能力。”财经评论员刘艳告诉记者，土地储备、快速销售和并购重组也是融创一直以来擅用的三个策略。
特别是对于销售一直是公司强项的融创而言，接受万达的商业地产项目，除了可以通过出售住宅类项目快速增加营收外，对于不动产的酒店及文旅项目，其还可以通过长期的经营，实现集团的长期盈利。
“当然此类收购更多的是经营类的项目，对于销售规模的提升虽然短期内没有强有力的拉动作用，但对于经营业绩或提高经营效益是有积极作用的。”严跃进说道。
而从本次融创并购的万达资产标的本身来看，严跃进认为，万达本次出让资产价格较低，融创的并购成本并不高。
记者从万达此前对这13个文旅项目投资数据统计发现，这些项目总投资金额约为5400亿元。但本次万达将13个文旅项目的91%股权仅以295.75亿元的价格出售给融创，其报价显然极为划算。
对于现金流相对健康的融创而言，并购资金的来源显然也不是问题。
“此次交易所用资金完全来自融创自有资金，今年上半年公司账上还有900多亿元现金。”针对本次对万达相关资产的并购情况，孙宏斌(博客)对媒体说道。
据公开数据显示，今年上半年融创收入1118亿元，账上现金达到900亿。对此，632亿元的并购作价融创显然是能够负担得起。
更为关键的是，用600多亿元的并购接手万达商业地产项目，换取万达在商业地产的进一步退出，也利于融创强化自身在地产行业的领先优势及定位。
“特别是随着地产行业从千亿向万亿营收迈进的关键时期，所有地产公司要实现销售过万亿的目标，仅靠卖房产很难达成，必须要靠不断并购优质资产来实现。”刘艳说道，而融创通过并购实现与万达的全面战略合作，对双方未来的业绩成长是互惠互利的。
万达通过出售重资产转型商业、消费、文化及金融的品牌管理公司，融创则是土地储备最充裕的地产企业之一。双方未来通过深入合作，万达利用自身强大的资源整合及品牌运营能力，可实现管理费和租金的高利润回报，而融创通过长期持有的物业资产可实现旗下商业文旅地产的持续盈利，实现双赢局面。
