后开发时代红利不再 房企考虑转换运营业态
“什么叫房地产后开发时代？去年底中城联盟有60多家企业的董事长一起开会，得出一个共识是，2016年是一个分水岭，之前我们叫开发时代，之后叫后开发时代。”6月29日上午，冯仑(博客)在“第三届中国房地产众筹创智峰会”上表示。
冯仑认为，开发时代做得好的房企，只因赚到了红利。“我们都赚到了过去20年经济增长带给我们的红利，实际上最大的幸运或者是我们赶上了一个最好的时机，就是房价。”
冯仑坦承，城镇化人口聚集有刚性需求，这造就了地价的上涨、城市化的兴起，结合货币因素，造成过去20年房价总体呈上涨态势，从而使开发时代模式一直是成功的。
在后开发时代，各路资本表现出对存量市场的极大关注。各大城市主城区土地供应量日趋紧张，位于核心区的土地更少有出让，而现有物业已无法满足市场快速变化的需求。在此背景下，城市更新改造的范围在扩大和延伸，区域级的城市更新日渐被各级政府所高度重视，并成为城市转型升级的必经之路。
模式不再单一
作为中国最早一批开发商之一，冯仑对于开发时代的理解极具代表性。在他看来，在房地产开发时代，房地产实际只是“住宅”，而不是全面的房地产市场。商业模式也极其简单，以快速消化为主。
冯仑表示，“开发时代所有的创新就围绕三件事：规模、成本、速度，就是比谁卖得规模大、卖得速度快、谁的成本低。规模大就是拿地；工业化生产、装配式住宅、住宅产业化都是为了规模；另外周转要快，怎样加快建设，尽快销售，围绕速度有很多创新。当然也有很多是围绕成本创新，比如怎样有效管控成本。”
冯仑的总结是中国房地产开发时代的真实写照。而与之相反，后开发时代的特征表现为，产品不再单一。除了可销售的住宅，房企表现出对于持有型物业和存量市场的极大关注，产品模式也变得复杂起来。比如，万达已经转为地产与文化、娱乐、旅游结合；万科提出“城市配套服务商”定位；物流、仓储、教育、研发、健康等领域对于物业的需求也越来越受到关注。此外，包括旧城改造、棚户区改造等利润微薄领域也成为开发商关注的重点。
戴德梁行(微博)大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“以前之所以房地产企业选择尽快套现是因为这是他们利益最大化的一种运营方式。但随着土地供应减少，开发周期加长，持有和经营物业成为越来越有吸引力的运营方式。”
仲量联行发布报告称，当前，各大全球性城市均出现了创新产业从外围产业园区向中心城区回流的现象。纽约因曼哈顿核心区聚集了大量科技型创新公司而诞生了“硅巷”模式；在上海静安区南京西路片区，大量的创新空间、联合办公也吸引了众多创业公司聚集，并带动多个融合休闲与新型办公的复合空间更新开发。
后开发时代特征
冯仑认为，后开发时代的竞争焦点不再是规模、成本、速度，而是营运能力、财务能力以及讲空间故事的能力。
“竞争营运能力，就是提供更好的服务，让物业的每平方米投资回报率增加。未来可能出租营运不动产的估值方法非常简单，就是租金乘15到20倍，就是它的物业价值。”冯仑表示。
王盛也发现，越来越多开发商关注物业价值的提升。比如，把现有业态更新为更有盈利机会的业态。据他观察，目前市场上把商业、酒店改成写字楼的现象较为主流。
“对比欧美和中国的物业，你会发现西方很多50-80年的老楼非常好用，装修细节有时代感，但硬件很现代，租金经常比新楼要高，因为老楼的地段会好些；在中国，5-8年的老楼就经常显旧，设施老化，租客体验很差——这种区别就是资产管理理念上的差距。从宏观层面看，中国存量市场有很大提高物业管理、维护、翻新、改造等方面投资的空间。”王盛表示。
冯仑认为，房地产后开发时代竞争的第二特征是，财务能力变成竞争力。“现在谁的财务成本低，谁就能够适应更多的产品形态。比如高利息没有办法支撑做酒店业态的长期经营。但如果拥有来自寿险的资金，成本约4%-5%的长期资金，就可以买下物业做长期经营。”
近年来，房地产市场的确出现不少融资创新。其中一大重要表现是类REITs的创新发行，据不完全统计，目前通过此类产品融资案例已有30余起。王盛表示，企业发行此类产品主要有两个目的，增加融资渠道，提高资产抵押率成本。这是由类REITs相对抵押贷款的优势而引起：抵押贷款一般是抵押资产市值的50%，而类REITS的抵押率是60%-70%。从这些产品的期限来看，一般会解决企业的运营资本需求；从机构市场看，这些产品也是供不应求状态。
空间讲故事能力也是目前业内共识。“如果你对空间的每个业态并不了解，而只知道住宅形态，就会浪费机会。在后开发时代对开发商更大的要求就是熟悉每一个空间能够做的业态，讲好空间故事，并且对这个能力的要求越来越高。用行话讲，就是做好规划和产品定位。”冯仑称。
