深圳控股撤离三四线城市：利润太低成主因
在完成处置位于广东河源的低效土地后，深圳市国资委旗下唯一境外上市平台—深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”)开始加速推进泰州、三水、姜堰、常州、马鞍山等项目的处置工作。
6月5日，深圳控股以3.61亿元人民币加上股东债权利息出售位于泰州的鹏翔公司。该公司现时拥有位于泰州姜堰区一块面积约为159亩的待开发居住用地。此前的5月25日，深圳控股以现金总代价54.25亿元人民币出售三水地产、三水投资、三水酒店及鹏基资产管理公司。
接盘者分别是中国恒 大(03333.HK)与碧桂园(02007.HK)，上述两家民企在2016年分别实现销售金额人民币3733.7亿元、3088.4亿元，并愈发热衷通过并购获取土地资源。
中信建投地产首席分析师陈慎陈在一次报告会上告诉时代周报记者，对于民企来说，以后的成长最好走的一条路可能就是并购，通过自己品牌的影响力，通过团队的谈判能力，去获取一点点折价，保证自己的利润率。
三四线项目毛利率仅10%左右
深圳控股选择剥离三、四线项目背后，利润过低或是最为直接的原因。
据管理层透露，2015年其深圳项目平均毛利率约为49.6%，其他一线城市平均毛利率约为39.8%，三、四线项目在理想的情况下毛利率可能逾10%。深圳控股2016年年报显示，其深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅约为11%。
“放着深圳毛利率超过50%的项目不做，去做三、四线城市毛利率可能只超过10%的项目，何必？”深圳控股首席运营官朱国强直言。
管理层最终达成共识。
2016年1月，深圳控股将河源塞纳湾占地面积约62万平方米的未开发土地退还给当地政府。
“出售三、四线项目主要是为了回流现金。此外三、四线项目毛利比较低，出售后，能在一定范围内拉高整体毛利率。”深圳控股表示，未来有机会还会继续出售三、四线项目。
但该公司亦有保留，其多次表态不是所有的三、四线城市都不看好。“总体而言，在非战略重心的城市，应该说都是退出的节奏。”深圳控股董事会主席吕华在业绩会上告诉时代周报记者，但在特大城市周边的卫星城市，特别是轨道交通能够达到的临深片区、临广片区，我们会积极争取。
兴业证券 研报称，深圳控股逐步退出三、四线城市，聚焦核心城市的战略被证明是正确的。这家企业2016年超额完成销售目标至人民币191亿元，同比上涨20%。其中，盈利水平较高的深圳项目占比约77%。
管理层还提出公司要向“开发销售及持有运营”并重模式转型，整合发展轻资产的运营服务业务。截至2016年底，深圳控股持有110万平方米的投资物业，大部分位于深圳，账面价值达到228亿元，2016年的租金收入达到7.65亿元。
深圳控股对标的是香港优质物业最大持有者—新鸿基地产(00016.HK)，后者2016财年(截至2016年6月30日)收入911.8亿港元，其中物业销售收入407.9亿港元；物业租赁172.4亿港元。
恒 大、碧桂园成接盘者
深圳控股卖，恒 大、碧桂园买，两者间的“并购交易”正逐步成为部分龙头房企增加土地储备的主要渠道。一方面，收购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。
Wind资讯数据统计显示，截至2017年2月份，房地产行业并购案宗数为15宗，涉资250亿元；2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。
具体到企业方面，2016年，碧桂园共获取413宗土地，其中收、并购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。2016年， 保利地产 通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%。
再看恒 大，据时代周报记者了解，接盘深圳控股三、四线城市项目前，恒 大在并购路上早已驾轻就熟。2011年1月15日恒 大以超过16亿元收购深圳市建设(集团)有限公司71%的股权，正式成立恒 大地产集团(深圳)有限公司；2013年，恒 大收购原国香地产旗下的布吉吉厦、葵涌、南山等旧改项目。许 家印在今年初的业绩会公开表示，在深圳，恒 大有20个项目，土地储备接近1200万平方米。在全国，恒 大2015年斥资近700亿元收购土地和项目。2016年新增土地面积1.02亿平方米，新获项目213个。管理层还提出要进一步加强收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式。
克而瑞研报指出，大中型房企诸如融创、保利、恒 大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购，而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”，“随着调控的深入，后市成交的不乐观再加上融资渠道的紧缩，对融资难度和成本高企的中小开发企业而言，企业或更多地通过转让手中项目直接达到套现融资的目的，而不差钱的大中型房企则选择‘接盘’以进一步拓展市场扩大份额，在本轮兼并收购潮中占据绝对的主导地位。”
