商办市场冰冻 房企应对各有高招
提要：根据易居研究院智库中心的数据，2016年北京卖地收入共844亿元，出让用地面积合计368万平方米，规划建筑面积合计507万平方米，其中，商办用地卖地收入共318亿元，用地面积合计267万平方米，规划建筑面积合计287万平方米，商办用地的收入、用地面积、建筑面积分别占比37%、72%、56%。
万科成立商业基金 绿地转型专业运营商商住市场“休克”
“前两年受市场鼓舞，一冲动拿下好几个商业地块，没想到项目未入市前便成鸡肋。”一位开发商人士慨叹道，现如今，被手中上万套商住房源困住的房企并不在少数。过去支撑商改住交易流量的投资客群和受住宅限购或经济能力限制的年轻人，一旦被调控政策抽离，未消化的商业库存将成为许多房企的负担。
事实上，“3·26新政”公布后，已经给市场带来了相当大的影响。公开数据显示，3月27日以来，北京商住公寓的成交量出现断崖式下跌，环比下降了97.26%。
北京房地产业协会秘书长陈志在一次论坛上表示：“北京目前有1300万平方米商住类的空地处于拿地未开工状态，商办类的产品非常多，长期的拿地未开工的企业，一旦金融上出现大波动的时候，这类土地不好办。”根据公开报道，绿地、龙湖、万科等企业在北京的商住产品存量较多。
万科两只商业基金撬动129亿元
月23日，万科企业股份有限公司发布公告称，出资50.31亿元与专业投资机构成立两只商业地产投资基金用于收购旗下42个商业项目，并将打包交由印力集团统一运营管理。在整合印力集团成为万科商业开发和管理平台后，万科成立两只商业基金开始对其商业地产资产进行全面整合。
万科通过珠海梦想家为两只基金共注资50.31亿元，出资比例为39%。这也意味着，撬动129亿元规模的商业地产投资基金。 万科表示，该商业地产投资基金，将用于投资收购公司所拥有的成熟商业物业项目，有助于公司借助外部资本力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。
绿地转型专业运营商
“在‘3·26新政’后所有北京房地产开发商日子都比较难过的情况下，我们虽然也同样难过，但由于具备运营能力和产业资源，所以要比其他开发商好过一些。”绿地集团相关负责人接受信报采访时这样说。
据了解，为了积极应对不断剧烈变化的外部环境，绿地从几年前就开启了从传统的房地产开发商转型为专业的运营商和服务商。例如在北京，绿地率先打造了产业发展部，并且创建政企联手的模式，更好的为入驻企业提供各项服务，并且不断整合金融、协会机构等资源，为业主和入驻企业主提供发展支持。
年，绿地全面启动千亿级综合产业投资模式，以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势，以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势，围绕“五大领域”对区域经济全面介入。其中，全国复制千亿级综合产业投资模式是其2017年的模式及思路。
目前，绿地在房山、大兴、望京、通州、石景山等区域已经成功引入200多家知名企业，绿地房山产业智汇城截止到目前入驻企业数量已达1500余家，为区域的经济发展提供了不小的贡献。
龙湖倾力造天街产品
在北京商办用地的获取上，龙湖的速度和力度与绿地不相上下。2016年龙湖在北京招拍挂市场上共获取了2宗商办用地，分别是建筑面积17.9万平方米的房山长阳地块和建筑面积4.6万平方米的中关村地块，分别耗资37.8亿、14.1亿人民币。据了解，目前龙湖商业地产的主要产品为“天街”。2014年12月，龙湖在北京的首个天街-长楹天街开业，引进永辉精品超市、卢米埃影城、全明星溜冰俱乐部等主力店，成为首都东部地区的生活方式发源地。
“龙湖未来三年计划新开业的天街有2017年开业5座天街、2018年3座天街、2019年7座天街，到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座”。近日，龙湖集团商业地产部总经理李楠给出了这样一组数据。
多条腿才能站稳市场
在“禁止商改住”、“城六区禁止建1万平方米以上的批发市场”等政策调控下，2016年北京各开发企业拿下的商办用地的走向越来越受到关注。
“原来很多开发商是‘一条腿走路’，新政出台后把原来的腿‘砍’了，没有投资竞争力、综合实力的企业就步履艰难。而绿地是‘两条腿’、‘多条腿’走路，虽然也会受到新政影响，但起码还能站着。同时，从长期来看，也将促进行业健康发展，倒逼企业苦练内功。”日前，绿地集团一位负责人对信报记者如是说
根据易居研究院智库中心的数据，2016年北京卖地收入共844亿元，出让用地面积合计368万平方米，规划建筑面积合计507万平方米，其中，商办用地卖地收入共318亿元，用地面积合计267万平方米，规划建筑面积合计287万平方米，商办用地的收入、用地面积、建筑面积分别占比37%、72%、56%。
绿地的另一位负责人也表示，“3·26新政”后，一些开发商盖好的商务楼不让卖了，就算是转而收取租金，也要现去寻找租户。而绿地与之不同的是，它知道去哪寻找客户，知道要找什么样的客户，还知道这些客户的客户需求是什么。
亚豪机构市场总监郭毅表示：“从市场情况看，到目前为止，房企还没有找到合理的以及房企通常所习惯的快速回笼资金的方式。政府对于商办类物业调控最明显的目的是，促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益。”
种种迹象表明，商住市场仍不明朗，对商办类产品未来该如何挖掘去化空间，众多房企或仍需要再思考，但一些品牌房企的应对之法或许对整个市场和行业发展具有一定的借鉴意义。
来源：信报
关键词：商住房
