日前，万科发布《关于公司与专业投资机构共同发起设立商业地产投资基金的公告》，指出为快速提升商业物业管理运营能力，基于商业物业的发展战略，综合考虑目前市场融资环境，万科企业股份有限公司拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司出资人民币50.31亿元，投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。

  对此，业内人士表示，万科成立投资基金，一方面是其轻资产化的最好体现；另一方面也可视为其在变相创造融资渠道。

  万科整合印力成立商业地产投资基金

  商业地产平台印力集团在纳入万科麾下后一直默默无闻。最近，万科把旗下商业地产统一打包，并与印力运营和管理，印力在业务上实现了较大进展，再次引起各界对这家专业机构的广泛关注。

  5月23日，万科公告拟通过下属公司梦想家与招银国际资本管理（深圳）有限公司、湖北长江招银产业基金管理有限公司共同设立两只专业商业地产投资基金——招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），总规模达129亿元，将投资万科所持有的42项商业地产项目。

  早在3月17日，万科公告商业地产发展战略，决定把印力集团定位为集团商业开发和管理平台，借助外部资本的力量，对集团存量商业地产进行整合，具体做法是联合其他合作方共同组建两只专业商业地产投资基金。其中万科在两只投资基金预计总出资50.9亿元，对应出资比例为39.4%。

  具体来看，成长壹号基金规模为68.9亿元。其中，招银资本作为普通合伙人出资6890万元，出资比例1%；长江招银作为有限合伙人出资41.34亿元，出资比例60%；梦想家作为有限合伙人出资26.87亿元。

  成长玖号基金规模为60.1亿元。其中，招银资本作为普通合伙人出资6010万元，出资比例1%；长江招银作为有限合伙人出资36.06亿元，出资比例60%；梦想家作为有限合伙人出资23.44亿元。

  万科表示，该商业地产投资基金，将用于投资收购公司所拥有的成熟商业物业项目，有助于公司借助外部资本力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，投资基金也是万科轻资产化过程中的重要体现，在融资难度不断加大的情况下，重资产运作已不适合房企的发展。

  的确，近来房企债务规模快速扩张，资金压力不断加大。海通证券报告显示，根据央行公布的数据，截至2016年底，主要金融机构房地产开发贷款余额7.11万亿元。发债方面，截至2016年末，国内存量地产债约有2.1万亿元；海外地产债存量总规模为2.57万亿元，再加上通道、信托等多种债务，债务总额达11.2万亿元。

  从住宅服务延展多元服务

  事实上，万科早已从此前的单纯重资产开发，转向城市配套服务商轻资产化运行。在万科集团“城市配套服务商”转型战略下，万科早已从住宅服务延展至教育、医养、产业和商业等多元服务领域。

  “万科正积极满足城市商业和公共事业发展需求，伴随城市的转型升级共同发展。”万科集团高级副总裁、万科上海区域首席执行官张海在解读“热带雨林”业务全景时表示，“热带雨林”是万科“城市配套服务商”战略在上海区域的系统化实践。即依托地产核心业务发展产办、商业、物流、教育、医养、长租公寓、城市更新等业务，共同缔造“多元共生、协同发展、包容进化、开放创新”的业务生态。

  以“热带雨林新物种”——万科教育为例，上海万科日前正式启用“德英乐”教育品牌，并首度发布万科教育业务全新战略规划。“无论从客户需求、还是区域功能完善和提升的角度，教育都是万科热带雨林系统中不可或缺的一部分。”上海万科副总经理、上海德英乐教育总经理许青川表示，经过多年的实践，万科已从单一的学校承建方逐步成长为一个能够对外输出的教育品牌，“未来，我们将立足上海、辐射华东、迈进全国，成为K-12全品类客户首选的教育服务商。”

  “经过长期的探索实践，上海万科教育从起初的民办复旦万科实验学校，到如今参与13所幼儿园及中小学的教育教学管理，融合了政府、企业、国内外优质教育合作机构等多方资源，实现了覆盖公办、民办及素质教育的完整业务体系。”万科集团董事会主席、上海万科双语学校名誉校长王石表示，“万科正从一个住宅建造商发展为城市配套服务商。未来，起源于社区学校的万科教育要更多地满足社会教育需求。”

  据张海介绍，除了教育外，作为万科城市配套服务全业态的实践者，上海万科“热带雨林”业务多点开花。例如，与申通集团合作的城市综合体项目天空之城契合“轨交时代”的城市新发展，探索“轨道+物业”新模式；打造安亭新镇等产城融合的新型化城镇，以产带城、以城促产，为社区注入活力；顺应上海存量资产改造的趋势，万科在哥伦比亚公园、张江国创中心等项目开展城市更新实践；万科在上海的首家大型购物中心——七宝万科广场则带动了当地居民消费升级；长租公寓“泊寓”满足了城市青年居住需求；教育服务则已拥有复旦万科实验学校、上海万科双语学校在内的五所民办学校，促进教育优质均衡发展；“申养”品牌则在探索“医疗+养老”模式，提供解决城市老龄化问题的新思路；装修业务“美好家”创新定制化装修，匹配购房者个性化需求……

  戴德梁行相关分析师表示，在轻资产模式下，多数资金将来源于房地产基金或其他渠道，有效降低房企资金压力。房企传统的重资产开发模式，需要在前期买地、建设上投入大量的资金，如今销售遇冷，企业负债率上升，运营和资金链均承受巨大压力。