克而瑞陈洪海：当下房地产市场形势与展望
摆脱单纯的技术讲解，解放采购的条框限制，在技术、标准还未成熟时，优采组织防水行业与房地产行业进行一次产业链上下游的大讨论，为装配式建筑未来的实践提供技术基础，也为正在或即将参与装配式建筑的企业一些灵感与启迪，更通过企业自发的实践与论证，为将来装配式建筑标准的推出增砖添瓦。
装配式建筑的风吹了很久，这次吹到了防水展。
防水如何满足房地产开发项目装配式的施工配套，如何杜绝传统施工模式带来的渗漏的隐患？现阶段防水企业和开发商面对的一个重要课题。首届中国房地产与防水行业合作发展大会与于5月23日在第十五届中国国际屋面和建筑防水技术展览会盛大召开。房地产行业与防水行业都在谈些什么？
克而瑞深圳公司总经理 陈洪海
以下是克而瑞深圳公司总经理陈洪海的发言实录：
陈洪海：很荣幸能够参与几个单位主办的中国房地产行业专业的峰会，今天我代表我们公司过来，其实是想跟大家分享一下，同处这个行业，我们不仅仅是这个行业的佼佼者，个人也是房地产领域的消费者，皆处于多重的身份。我相信在座的都是开发企业的决策者，而且也是领军人物。我们一起以宏观的角度看一下目前房地产的情况，相信不论是对专业人士，还是对个人消费者，都非常有意义。
目前的政策和市场是双双偏左。2017年一季度中国房地产企业销售流量金额TOP100榜单显示，行业的集中度越来越强。我们发现，TOP3房企超过1000亿的越来越明显，与第四名差距比较大。再看TOP50-100名，这个排名决定了银行和金融机构给房地产开发商融资的支持力度。很多开发商挤破头想进入这个排名。关于销售流量面积榜单，碧桂园、恒 大、万科依然是头三名。
榜单表明，TOP30门槛增速加剧，而TOP50到TOP100仅维持去年水平。金额门槛方面，TOP3在2015年是266亿，2016是接近500亿，到今年二季度已经达到了1000亿，基本上比前两年的总和还要多。2017年市场的政策虽然明显偏左，但是从销售上来看，每个开发商都完成了基本的目标，有的还超额完成了任务。
这几天我去惠州，可以看到大亚湾基本上没有房子销售。前两天，跟万科集团总部的同事一起吃饭时也聊到，万科目前除了在本地市场的拓展之外，也在做平台，做海外的房地产业务，做杠杆的平衡。碧桂园与恒 大，目前在整个三线城市拓得非常宽，碧桂园在东莞、惠州基本属于市场头把交椅。
在TOP100里，也有一些一举突起的企业，像龙湖、鲁能、金地。金地的产品研发做得比较好。我们前段时间去参观了金地集团在深圳总部的新产品发布会，其中在建筑领域也应用了很多防水等新技术。在战略布局方面，像中梁、龙光也发力突破了。
总的来讲，2017年的初步预判是，过千亿的房地产企业有望超过15家，像金地、华润、龙湖都会挤进过千亿的排名里。现在出现的一个局面就是，大鱼越来越大，小鱼逐渐被大鱼吃掉，小的开发商转向大的开发商，吞并之后集中开发。最典型的代表是恒 大在深圳通过收购几家企业，手上有三十多个项目。这个企业本身不做开发，恒 大作为三十多个项目的开发商进行独立开发。
前面我们讲了一季度结束之后开发商的市场表象和未来发展，虽然市场和政策向左，但是从销售上来讲，其实还是不错的。第二部分讲一讲在这种情况下哪些城市还是不错的。如果要进军城市，不论是从企业角度，还是个人角度，哪些城市还是有机会的？
基于政策的背景，全面的限购和限贷，除了一线城市和二线城市，三四线城市也进入了“双限”时代。嘉兴处于上海、苏州的金三角地带，而且有望成为长三角的新区。目前嘉兴有一块地在拍卖，我们前几天统计出有一百个开发商报名，而目前知道的有四百个开发商报了名。如今，大部分开发商急功近利地想进入环绕在二三线城市周边的三四线城市。嘉兴也同样进入了双限的市场。在目前来讲，调控和刺激相结合，很多城市从没有资格买、没有能力买、没有机会操作，回到房地产居住的本性。而这也是政府主导之下的结果，希望通过一城一策稳定房地产。
在这个情况下，目前的货币信贷政策也趋于保守，政府做了这么多工作，希望能够建一个房地产的长效稳定机制。政府希望目前的房地产泡沫挤掉，不像以前那样出政策打压，而是希望有多种因素制约房地产，让房地产持续稳定、向上健康地发展，但这种情况没有五年十年是很难建成的。因此，城市出现了分化。我们看哪些城市是热点城市，哪些是有机会的城市。
简单把地图分为三个片区：一是以北京为核心的京津冀，二是以上海为核心的长三角，三是以深圳和广州为核心的珠三角。
大体上可以分为三类城市：第一类就是四大一线城市，属于辐射力度比较大的核心城市，外溢情况比较明显。这几个城市成交短期回落，政策打压非常严格，北上深社保一直是五年，今年广州也是五年。房价在一线城市是高企的，购买的能力也受限制了。如今，政府对预售证也限制了，深圳目前七万以上的豪宅也受限了。
第二类城市就是房价涨幅领先的城市，成交涨幅趋缓，库存缓慢回升。这些基本是在长三角，比如说南京、苏州、厦门和合肥，此外东莞等也属于这类城市。在第二大类里还有第二小类城市，辐射力度较大，成交规模和存量规模也较大，比如说长沙、武汉的成交额、成交面积都是最大的，此外还包括天津、杭州、郑州、西安。目前来讲，这类城市市场比较稳健，而且有一定的发展空间。
第三类城市属于库存压力比较大的城市。就算在目前这个节点上，去库存还是明显的目标，包括沈阳、长春、哈尔滨、大连、昆明等。
从这几类城市可以看出大型都市圈作用凸显，人口向大城市集聚。在这些区域，开发商要做专业化的分工，提升建筑领域质量。
目前有16个重点城市运行良好，具备较大发展潜力。需求持续旺盛的是北上广深四个城市；市场快速发展的是南京、苏州、厦门、合肥，城市的影响力和需求潜力非常强，城市仍将稳定上行；成交规模较大的是天津、武汉、成都、重庆、青岛、杭州、郑州、西安，内在购买力较强，房价仍有上涨空间。
第一类城市中，北京、上海的常驻人口已经受严格的控制，在未来的五年里面，基本上政府不允许有新增人口。但对广州、深圳来讲，目前的户籍政策是敞开的，尤其是深圳，原来是本科可以落户，现在大专也可以落户了。只要你来深圳，来了就是深圳人。对一线城市来讲，人只要来了，就带来住房的需求。这些年来深圳自主创新的企业特别多，带来的就业吸引很多外来的大学生。
现在政府刚规定了，城市住宅去化周期高于36个月，停止土地供应；去化周期18-36个月，减少土地供应；去化周期6-12个月，增加土地供应；去化周期低于6个月，显著增加土地供应，加快供地节奏。
接下来我详细地聚焦这三个城市区，看一看还有哪些机会。
首先，我们把这三个城市群轨道交通做了一个简单的梳理。长三角目前的轨道交通公里数是最长的，有400多公里；第二是京津冀，是280公里。
看看广东省机场的分布。广州白云机场是国际性的航空枢纽，深圳的宝安机场加强了国际性航空枢纽的地位。惠州机场在惠州高新区的附近，目前承担了深圳第二机场的功能。很显然，通过这样的定位，会拉进深圳跟惠州的距离。珠海的机场也提升了它的功能，目前珠海到全国各地也有航班班次，但明显要加强功能。
京津冀是目前每个开发商都想进入的，但是因为北京的土地集中在本地开发商手中，而且是以国企为主，外来开发商很难进入，土地一方难求，甚至是持有性的土地，不能卖。该区域以北京为主，辐射天津等周边城市，包括保定，廊坊等。
首先是北京。北京目前去化周期是11个月，处于需要土地增加的节点上。北京市公布的未来五年住宅用地的规划上，特别提出了一点，就是未来五年北京市要增加150万套房，如果以每套房70平米来算，大约每年要供应1200公顷。显然，未来五年北京市住宅用地的供应还是非常大的，间接地给外来开发商提供了进入北京的机会。但北京市区基本上没有什么地了，而随着新机场的建设和北京政府的迁移，大兴、丰台和通州直接成为最热门的地点。
通州目前定位为北京城市副中心，首都功能新载体，也是属于北三线的集中地带，优势毋庸置疑。北京市政府公布了一主、一副、两轴、多点的城市规划布局，这里面通州的优势是非常明显的，而且在环北京里。首先是在北京机翼，通州的开发商也在做一些产业园的开发和分布。环绕着北京的城市，目前成为开发商进入的首选。
环北京里有几个新区要重点关注，一个是雄安新区，一个是石家庄的正定新区。环北京城市去化周期多低于12个月，土地供应有望增加。在北京政策收紧下，具有较大进入潜力。例如固安县，2017年供地160公顷。
京津冀有一个不得不说的城市，天津。未来三年天津的土地供应计划显示，2018、2019年基本都是在550公顷左右。在天津，像北城这些靠进北京的邻京片区，目前是最热的，也是机会最大的。天津的去化期也是比较小的，在五年以内。
京津冀的新安新区，目前是国家战略规划，打造北京非首都功能疏解集中承
载地，保持重点关注。
总结一下京津冀，北京未来五年的土地供应有6000公顷，环北京的土地储备非常丰富，天津的是在550公顷左右。环绕北京的片区具有开发商拿地和战略布局的重要地位。
珠三角，相信大家都比较熟悉，目前形成了三个地带，一是以广州为中心的广佛肇，二是以深圳为中心的深莞惠，三是以珠海为中心的港珠澳，还有江门。
首先看广佛肇。广州地域面积非常广，房价是四个一线城市最低的，在一万左右，而且它的库存量也比较大。像南沙的库存量是较大的，实际上政府希望在南沙建一个自贸区，但是现在产业导入还不明显，即有四个交通轨道投入，人口导入也不明显。广州目前的发展速度已经减缓了，去化期6个月，土地供应1552公顷，黄埔、番禺、南沙都是未来潜力较大的板块。对于肇庆，目前优势并不是明显，但是对于佛山来讲，因为紧靠着广州，有一定的机会，未来三年土地的供应每年大概在300公顷左右，尤其是靠近了广州的南海片区，机会是非常大的。
深圳，未来五年招拍挂的住宅土地供应基本没有，每年新的招拍挂土地供应是以个位数计的。目前深圳以城市更新用地为主，集中在个别开发商手中，外来开发商进入势必要跟他们进行合作。
深莞惠，惠州成为了深圳外翼的载体，未来三年土地供应计划中，每年接近400公顷左右，土地供应还是非常大的。目前惠州市各个政府在推进产业小镇，在东莞也同样有。在这波政策调控之下，对东莞来讲有很多的机会。例如松山湖，原来的房价是低于一万，现在基本超过两万了，松山湖原有的住宅用地少，现在政府又新增了供应。在政策调控之下，东莞市四个区的房地产成交也非常活跃，证明了东莞除了依靠深圳外界之外，本地购买能力也是有的。惠州很明显完全是依赖于深圳的，本身购买能力有限。在深莞惠的布局里面，进入深圳的难度非常大，但是进入惠州就是间接进入深莞惠。
港珠澳，港珠澳大桥的开通，将对珠海房地产市场起到极大的利好作用，整个产业的分工会由香港转移到珠海，香港一季度的GDP增长非常明显。珠海未来三年土地供应计划中，每年在200多公顷左右。以珠海为中心的区域间接辐射了中山和江门。因为深圳大桥的开通，中山也是一个利好的地方。江门因为土地供应有限，中山目前成为集中的发力点。此外，中山宜居性非常强，使得目前的房地产发展非常快。
总结一下珠三角，广州未来三年的土地供应量是1552公顷，佛山每年的供应在300公顷。对于深莞惠，深圳土地的集约化，使得惠州和东莞成为承载的重要渠道。东莞目前的土地供应量每年超过300公顷。惠州购买的人群这几年也发生了变化，尤其是首次置业的人群由20%上升到70%。港珠澳中的珠海和中山也应战略布局。
长三角是目前中国经济能力最强，城市最密集、热点城市最多的一个城市群。上海未来土地的供应并没有完全公布，去化周期只有8个月。在上海拿地也非常困难，外溢的趋势已经延伸到各个小的城市群，长三角其他城市成为重要突破方向。假设上海是一个单核的城市，其辐射能力之强，在全国大城市群中仅此一例，有杭州为中心的杭州辐射群，南京为中心的南京辐射群。目前的苏州、无锡和常州是直接和上海对接，另外还有宁波，我们把它划分成三个小的辐射圈。环上海的去化周期，相对来讲，可以看到大部分都是低于一年的，昆山、太仓都是潜力比较大的。苏州，每个区都是机会点，每年有500公顷左右土地供应量。
南京，目前的家庭户均两套房，基本上本地购买能力是非常强的，2017年的供应地计划是530公顷。杭州也是一样的，平均每年在500公顷左右，未来三年有1635公顷。
上海在“十三五”里面，政府做了一个保留，没有明显的公示，但是对于环上海来讲，外溢非常明显。苏州未来五年有790公顷的土地，南京今年是530公顷，杭州未来三年有1635公顷。
对于珠三角来讲，目前城市群的分工还是有待加强。对于长三角，目前城市已经比较成熟了。京津冀是战略发展的定位。我们克而瑞一直是做房地产开发商战略布局，也希望能给各位同行或地产从业人员提供一些新的视角和思维，谢谢大家。
