北京楼市5月前两周成交环比下降 房价松动临界点到了？
自北京3月17日“认房又认贷”调控政策出台后，已有近两月时间。调控政策对房价的效应已开始显示，5月前两周北京商品房成交环比已明显下降。
北京市场价格略有松动
有关机构数据研究中心统计显示，2017年5月第一周，商品房成交637套，环比上上周下降25.9%；成交面积7.58万平米，环比下降29.9%；成交均价38184元/平米，环比下降14.4%；成交金额28.940亿元，环比下降39.9%。
5月第二周，5月8日-5月14日，商品房成交套数和面积环比也仍在下降。商品房成交568套，环比上上周下降10.8%；成交面积6.88万平米，环比下降9.3%。
在房天下副总裁司智看来，“目前北京市场价格略有松动。高总价、高单价，包括远郊别墅类产品的松动较大，有些甚至有10%-15%的松动。”
另外，五环外活跃楼盘跌幅明显。
链家数据显示，挑出近期成交量前20的小区进行前后对比，其中有9个价格下跌，涨价楼盘占比较前期有明显减少，其中苹果派、加州水郡、新龙城等地处五环外且前期成交活跃的小区价格下跌明显，较调控前分别下跌3%、5.1%、8.2%。
司智认为，“现在北京房价属于僵持阶段，交易量基本被锁住。实际上，就算高端价格下滑，也最多是下滑到政策前的价格，并未出现大跌现象。”
某房屋中介工作人员也对中国证券报记者坦言，“现在市场和政策也都趋于稳定，从现在情况来看，未来北京房价必然不会大涨了。”
不过，对于未来市场是否会继续下跌，易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，
从市场交易数据来看，有所下滑，说明房地产市场的“认房又认贷”等政策效应还是会积极释放出来的。大体上说，后续不会继续下跌，目前交易本身在历史的底部，所以某种程度上讲问题并不会太大，跌无再跌的可能，市场交易将有继续反弹的空间。
但交通银行金融研究中心高级研究员夏丹则表示，市场也有可能会继续下跌。当下政策是从需求端压制，限制交易的做法。并且现在政策时滞越来越短，从政策进一步收紧的情况来看，交易量下降，价格也会随之同跌。
不过，也有房屋中介工作人员坦言，“现在新房市场还好，但是对二手房的冲击确实挺大。急于换房和出手的客户，确实下调了价格。”
以西城区宏汇园小区为例，根据安居客网站显示，4月均价是188091元/平方米，5月则下降至166635元/平方米，环比下跌11.41%。
与此同时，北京楼市政策趋严和成交量的下降，也对房屋中介造成一定程度的打击，部分中介也陆续关闭了一些门店。
链家方面表示，“北京链家近期确实主动开展了全面的合规整治工作，目的是优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，关闭了一些门店，包括原来经营商办房业务为主的，也包括一些‘开墙打洞’的底商作为店铺和一些学区的门店。”
调控加码 楼市降温
事实上，此次北京楼市调控政策的层层加码，楼市已显著降温。
司智认为，“从市场表现来看，现在房价过快上涨的势头已经被压制住。本轮调控的最主要目的是以稳定为主，现在已经达到目的。”
但未来政策是否还会继续收紧，则有售楼员对中国证券报记者说，“听闻5月底北京房贷利率有可能会继续上调，首套房上调10%、二套房上调20%。”
在夏丹看来，房贷有继续收紧的趋势。除了银行房贷利率折扣越来越少，甚至首套房的基准利率也有可能上浮。还有一个因素需要考虑，实际上，市场基准利率正处在缓慢提升的状态。但从另一方面来看，当下政策已经非常“紧”。在二套房首付比例非常高的情况下，杠杆率已经很低，因此，房贷继续收紧影响并不会特别直接，更多是在影响市场预期和信心上。
“以租代售”或成新模式
另外，在楼市进入“限购、限贷、限售、限价”的四限时代后，实际上开发商的日子也不好过。从土地市场来看，也有一个现象值得关注。
有售楼员称，“现在拍地，开发商开始都在竞自持面积，这也就意味着以后这些地上新开售的楼盘只能租不能卖。”
中原地产首席分析师张大伟表示，“到目前为止，北京合计有8宗土地出现了持有型产品，这7宗地合计购地资金351.73亿。如果按照正常开发的节奏看，土地资金占50%，整体货值700亿的投资标的物被冰冻。其中有4宗为70%持有型，也就是说还多少有点可售。另外4宗基本100%持有，除了少部分未来可能的车位+商业配比。这些地块将必须持有70年。”
实际上，住建委日前就已通知，为确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系，市住房城乡建设委会同市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。
土拍规则的变化，也意味着构建购租并举的住房供应体系已在加快推进中。严跃进表示，自持有助于后续租赁型房源的增加，从实际情况看，利好对地价和房价的把控。另外，这也有助于房企后续积极寻找新的物业投资机会。
但土拍规则的改变是否会影响房价，夏丹称，“土拍规则有变化，也是各地为控地价做出的创新性举措。但从开发商的角度，它的成本并没有降低，因此对房价是否会有抑制作用，以及是否会转移到购房者身上都不一定。不过，当下很多举措确实是在朝好的方向尝试。”
