调控加码的效果正在显现，全国房地产市场总体出现持续降温现象，市场预期普遍回落。从存量市场来看，多个城市量价齐跌，但成交量大降，价格趋稳。

  值得关注的是，多重降杠杆政策叠加市场实际交易趋势，据链家研究院统计数据显示，在北京二手住宅市场上，近两轮调控后，实际购房首付比例提升了11%。即使对于刚需购买首套房来说，实际首付比例也已经超过61%。

  换言之，根据某机构的统计数据显示，北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元。据此计算，在当前市场下，首次购房者购买北京二手房套均首付款要达到325万元以上。简言之，手握325万元现金，才可大概率在北京买到相对满意的二手住宅。

  对此，经济学家巴曙松与链家研究院院长杨现领均向记者表示，刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现，造成首次购房难，换房难的局面。而且，未来去杠杆的金融货币环境还会持续，进而继续对房地产形成紧缩效果。

  交易量阶梯式下滑

  有统计数据显示，北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，扭转了2015年11月份以来的持续上涨局面。即便如此，据房天下北京二手房网发布的房源信息统计显示，4月份，北京二手房挂牌均价高达63581元/平方米。

  另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共网签3365套，与2017年4月上旬相比减少25%，同比2016年5月上旬减少43.6%。

  此外，5月上旬北京二手房买卖市场实际签单量较4月上旬下降39.8%，较去年5月上旬下降66.2%，整个市场的交易热度已接近冰点。同时，5月上旬新登记的买卖客户量也环比下降11.2%，有意购买二手房的人较上月同期、去年同期都在减少。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，“317新政”后，北京二手房市场的交易量已经出现了非常明显的阶梯式下滑。

  胡景晖进一步表示，随着市场交易的持续低迷，北京二手房的网签数据还将继续下行探底，而在目前的政策形势下，高强度的调控短期内没有松动的可能，市场触底之后恐怕很难反弹。总的说来，北京二手房交易量近期呈现出了近乎“L型”的走势，未来或将长期维持低迷。在交易量大幅下降的现实下，不少业主已经开始考虑尽早出手，市场的议价空间在增大，北京二手房价的回落契机已经出现，下调也已经开始。

  市场下行明显的结果是，二手房中介开始大面积关闭门店，甚至降低中介费来力图增加交易单量。但目前来看，这种运作也是乏力的。

  巴曙松与杨现领均认为，北京换房交易的占比达到七成甚至八成，买方与卖方之间的行为高度互联，相互影响，连环单的比重和关联长度不断增加，一旦中间任何一单无法交易，就会造成整个连环交易的中断。而刚需购买力的下降也会打乱整个交易链条。

  套均首付超过325万元

  “前几天在看房，突然发现，手里没有200多万元现金，连郊区的小户型二手住宅都买不起。”一位拥有首套房购房资格的有意购房者向《证券日报》记者表示，“我只能放弃了”。

  按照上述统计数据显示，北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元，按照首付比计算，首次购房的成本从2015年的91.5万元提高到186.6万元，上涨了1倍。而据链家研究院的统计数据显示，“317”新政之后，购买二手住宅的首付比例已经从“930”之前的50%上涨至如今的61%。

  换言之，2016年9月30日之前，一套533万元的房子，首付款约为267万元，而现在则需至少325万元，门槛的提高无疑会将一些刚需购房者挡在门外。

  对此，巴曙松与杨现领均认为，房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”，导致北京真正的首次置业不到20%。而连环单中某一单交易的断掉也导致换房更难。另外，从数据看，北京的换房年龄由2015年的33岁推后到目前的35岁，换房增加的面积在逐年减少，以旧换新的比例在逐年降低，迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。

  然而，更重要的是，二手房首付款提高后，原本由二手市场传导至新房市场购房的机会正在大幅减少。

  因为，930调控抑制需求的同时也减少了供给，市场上可售房源尤其是随时可签的房源大幅减少，市场供需矛盾不降反升。

  以过去新房供应量较高的北京通州市场为例，据《证券日报》记者根据北京市住房和城乡建设官网统计，2017年至今，新建商品房期房仅有3个项目拿到了预售许可证，包括于3月18日才能开盘销售的房源，其中一个拿证项目一期开盘房源已售罄，另一个项目仅有几套房获得预售证。换句话说，仅有一个位于六环外的项目有相对较多的新建商品房期房在售。

  此外，截至5月15日，通州区在售期房共计不足10个项目，其中绝大多数房源已经在走交易程序，真正可销售的房源不足300套。

  《证券日报》记者在调查中也发现，有个别纯新房项目正在申请销售许可证，准备入市。比如位于东五环台湖板块的新中式别墅阳光城·京兆府。据记者在走访中获悉，该项目作为阳光城进京的首个项目，将推出232套叠拼别墅，预计在年中入市，是目前纯新楼盘中少有的明确开盘时间的项目，目前小户型房源大多数已经被市场锁定。

  另据房天下数据研究中心统计，目前北京楼市有25个纯新项目准备入市，其中仅有5个项目明确了入市时间，个别项目则排到下半年才可能获得入市许可。鉴于此，上述购房者向本报记者直言，二手房买不起，新房抢不到，“只能不买了”。

  不过，胡景晖表示，预计未来在小业主众多的二手房市场，更为明显的价格调整或将在三季度出现。