与万科争夺"阳光" 恒大、碧桂园看上欠债60亿安徽最大烂尾项目
提要： 作为目前国内仅有的三家规模超3000亿的房企，万科、恒大、碧桂园的规模排行变动总是格外受关注，但在行业内，三者之间的竞争显然远不止销售。
近日，一则关于碧桂园江苏团队与一家安徽本土企业恰谈，并商讨项目合作事宜的消息低调“出街”。
按理说，并购是房企扩张的常用手段，收购一个项目并不算特别的新闻，尤其是碧桂园这种到处买买买的“土豪”。但如果这个项目同时是万科的目标，还有恒 大、保利等对手也在虎视眈眈的话，就另当别论了。
观点地产新媒体获悉，碧桂园看上的项目名为安徽寿县新桥阳光半岛，距离合肥仅17公里，是由当地政府牵头打造的综合性文化旅游产业项目，总建筑面积达到564.7万平方米。
但因资金链断裂等问题，该项目开工仅三年便于2014年停工，开发商亦宣告破产倒闭，至今仍未找到接盘侠，成为“安徽最大烂尾楼”。
公开信息显示，截止2016年8月末，新桥阳光半岛项目公司管理人已统计的债务总额达约52.27亿，破产受理后因继续营业增加的共益债务约8亿左右。
但这个欠债约在60亿左右的安徽最大烂尾楼，却先后得到了绿地、中植等多家企业的青睐，甚至有消息称万科正计划54亿收购该项目。
除了碧桂园，如今亦传恒 大、保利等几家房企意欲接手，尽管未知谁能笑到最后，为何一个烂尾又“欠了一屁股债”，吓倒不少房企的项目，仍然有众多“追求者”这一疑问已吊足大众胃口。
占地8110亩的安徽最大烂尾楼
“这个项目已经烂尾很久，很大。”当观点地产新媒体向业内人士咨询关于新桥阳光半岛的情况时，听到最多的便是这句话。
新桥阳光半岛曾是政府重点招商引资的项目，由安徽本土的芜湖市中联房地产开发有限公司负责开发，项目公司名为安徽省阳光半岛文化发展有限公司。
该项目位于安徽寿县新桥国际产业园炎刘镇广岩街道境内，项目总用地面积约为8110.6亩，总投资约80亿元，总建筑面积达约564.7万平方米，总投资约80亿，定位为集文化旅游、商业、酒店、住宅为一体的综合性旅游文化产业项目。
2011年3月新桥阳光半岛正式动工，号称省重点项目，将助力合肥经济圈发展，改变区域文化旅游及商业等格局，期间政府相关领导也曾多次实地考察。
但这一“热火朝天建设中”的项目却好景不长。2012年初项目二期开工，一期亦开盘入市，2013年开发商却被曝欠债、挪用资金导致资金链断裂，项目被迫停工，而当时工地上已建起近百栋楼体结构。
多番波折后，项目公司终因债务复杂、融资困难、管理等问题被立案调查，并于2014年7月正式宣告破产，新桥阳光半岛自此成为“安徽最大烂尾楼”。
合富辉煌安徽发展研究中心总经理周伟透露，新桥阳光半岛仅一期就有2000多户，开盘后市场反应不错，接近售罄，但项目规划同期开工的面积达到近200万平方米，以致短期内投入的资金量过大，这也是导致项目资金出问题的重要原因。
项目公司破产后，政府接收了该项目，并处理部分已售出住宅的复工建设等后期工作，目前已接近交付，但其余大部分地块则基本处于废弃状态。
地产新媒体发现，2016年9月寿县政府曾宣布该项目38号地块完成验收，交房在即。但网上房源信息显示，新桥阳光半岛最新动态为“重新规划中”，投资商、代理商及建筑单位均为“暂无数据”。
体量如此巨大的项目始终不能一直“无主”，因此除了跟进已售住宅的后期建设及交付工作，政府也一直在解决项目遗留问题并寻找新的接盘侠。
“一直以来收购传言都没有断过，很多企业来谈。”周伟表示，项目停工至今，万科、碧桂园、恒 大、华夏幸福等多家大小企业都先后抛出了橄榄枝，但因为是政府主导，所以外界知悉的消息也不多，但不少收购似乎都没有了下文。
不过从市场上流传的消息判断，目前交涉得较为深入的应该是万科与碧桂园等几家大企业。
最早在2016年10月，有网友贴出了一张内容为合肥万科、寿县新桥阳光半岛项目签署投资备忘录的照片，并表示万科可能准备接手该项目，而收购金额或许高达54亿元。
虽然万科抢先搭上了线，但目前是否参与开发或合作都未明确，而在其洽谈进行的同时，该项目又迎来了新的潜在买主。
今年2月16日，一家名为安徽皖投置业有限责任公司的房企在其官网发布消息称，其董事长2月14日带队考察碧桂园江苏区域公司，除了交流企业发展，“还就加快推进阳光半岛项目及滁州亚欧木业项目达成共识。”
一天后，接管新桥阳光半岛的寿县新桥国际产业园管委会发布了一则《安徽省阳光半岛文化发展有限公司重整投资人招募公告》，正式宣布为该项目寻找新的开发商。
“这意味着各方收购都还在探讨中，未确定最终结果。”有知情人士透露，除了万科仍在跟进项目收购事宜，恒 大、碧桂园、保利、安徽文峰和安徽国购5家房企也都提交了申请，有意接手，目前正在进行相关的资料审核。
媒体曾就此分别联系碧桂园及万科求证并了解关于收购的情况，但截至发稿时并未得到确切回复。
万科、恒 大、碧桂园争夺“阳光”
新桥阳光半岛开发商及项目公司破产倒闭后，除了住宅交付，其遗留的债务问题一直是备受关注的焦点。
2014年10月底当地政府部分曾主导召开过一次债权人大会，当时公布的项目法定债权人达205位，包括银行、装饰公司、建设公司、业主以及信托公司等非银金融机构，项目初审债务总额为34.8亿元，债权人申报总额则达80亿元。
但最新消息显示，新桥阳光半岛的债务远比想象的更大，也更复杂。
根据重整投资人招募公告，2011年7月至2013年11月，阳光半岛公司取得寿县新桥国际产业园区43块土地使用权共2963.72亩，截止2014年7月3日，已缴纳38块土地出让金约3.59亿，尚有5块土地2536.69万元未缴纳，且已办证的38块土地中就有37个地块设定了抵押。
按2014年10月末的审计及评估，阳光半岛公司资产总额为34亿左右（含10亿已售出房屋价值），其中土地评估价值12亿左右，审计在建工程价值约21.05亿，其他资产价值2115.41万元，银行存款895.65万元。
截止2016年8月末，该项目已统计的债务总额为约52.26亿，或然债权约6亿元左右，另外破产受理后因继续营业增加共益债务约8亿左右，总债务比2014年初审翻了近一倍。
有消息称绿地、中植以及一家河南房企都曾接触过该项目，试图收购，最终却不了了之，而复杂的债务或许是他们选择放弃的主要原因。
那这样一个欠债高达60亿左右，且债务情况复杂，让不少房企望而却步的安徽最大烂尾项目，为何又会吸引万科、碧桂园、恒 大、保利等房企的青睐？
“开发商愿意收购，也许还是看中项目所在区域未来的发展潜力吧。”对此疑问，安徽省清源房地产研究院院长王秋艳答道。
虽然新桥阳光半岛存在很多复杂的债务及内部问题，但其认为，该项目距所在区域离合肥很近，新桥机场已搬迁至此，预计还有新的产业园落户，加上目前合肥楼市整体价格上涨，土地资源也紧缺，目前区域内在售的几个项目销售情况还算不错，区域总体发展优势还是明显的。
对此，合富辉煌安徽发展研究中心总经理周伟亦表示认同，其认为正在谈收购的企业在合肥都有项目，进驻时间也不短，虽然项目问题多，土地却属优质资产，且体量巨大，后续发展被看好。
不过，俗话说，“吃得咸鱼抵得渴。”不管谁接手，要想盘活烂尾多年的新桥阳光半岛，都必须先解决不少的棘手问题。
“虽然目前该片区发展比之前好了一些，但尚未成熟，没有配套，交通路网不完善，客户没有形成规模导入，短期内发展有些困难。”同时，项目住宅已是几年前设计，产品是否适应如今的市场需求，有多大的改造空间都是需要考虑的问题。
周伟还指出，新桥阳光半岛还规划了体量在60-70万平方米左右的商业和酒店物业，基本封顶竣工，企业接盘后，除了继续建设被废弃的住宅，还亟需开始商业、酒店的装修、运营等。
尤其值得一提的是，如此一个大体量兼债务繁重的项目，重新开发建设后，需要投入的资金量也是个巨大的未知数，“之前已开工的要继续施工，酒店和商业也要着手，政府或许会有明确的时间要求，一般的企业很难在短期内有这么大的资金投入。”
业内人士一致认为，新桥阳光半岛的问题主要还是在于债务和资金，因而规模大、资金实力及整体开发运营能力都比较强的企业还是有机会让项目起死回生，这应该也会是政府考量接盘方的重要标准。
媒体发现，项目重整投资人招募公告提到，报名人不仅需要提交不低于60亿人民币的存款证明或银行授信证明，资格审查入围者还需在一个月内提交正式重整投资方案，并缴纳2000万保证金。
由此看来，正在为收购项目而努力的万科、恒 大、碧桂园、保利等多家开发商谁能笑到最后尚未可知。而王秋艳认为，鉴于该项目开发体量实在太大，最终也有很大可能会是几家开发商联合收购开发，而不是一家“独吞”。
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