新政出台半月 广州住宅、公寓成交跌一半
“不知道怎么卖，政府给的是去年的成交参考价，跟市场价至少有1万元/平方米的差距。”广州某在售楼盘的负责人对中国房地产报记者表示，很快就要申领下一个季度的预售证了，现在是进退两难，在这样的市况下，很多开发商都不想卖、不主动推货。据其透露，广州的两轮新政冻结了不少市场需求，而且该公司还有大量的在售公寓产品，“压力很大，公司也没什么好办法，只能让我们尽量想办法卖。”
根据克而瑞的数据，新政后(3月31日-4月15日)的半个月，广州11区共成交一手住宅4710套，环比减少52%。来自房天下的统计显示，“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3月17日-3月30日)广州二手房交易11924套，而“3·30”调控升级后，二手房网签量(3月31日-4月16日)仅为5248套，成交量下降55.98%。公寓市场更为惨烈，如果剔除掉3月30日及随后两日市场的不正常成交，广州一手公寓在“3·30”新政后的日均网签量比新政前暴减了71.6%。
克而瑞广州机构首席分析师肖文晓认为，新政的影响远比成交数据表现要大，对供需两方面都有很大打击，接下来的“五一”，很可能是近三年来成交最冷的“五一”。
“现在公司还没有调整全年的销售目标，但如果下半年市场状况得不到改观，那肯定是要有所动作的。”广州一地产上市公司表示。
一手、二手、公寓 全线暴跌
这一轮广州的房地产调控力度空前，市场成交迅速进入急冻状态。根据克而瑞的数据统计，新政后(3月31日-4月15日)的半个月，广州11区共成交一手住宅4710套，环比减少52%，而成交均价为17528元/平方米，环比微涨了2%。
二手住宅的网签量也在直线下降，房天下的统计显示，“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3月17日-3月30日)广州二手房交易11924套，而“3·30”调控升级后，二手房网签量(3月31日-4月16日)仅为5248套，成交量大降55.98%。据了解，“3·17”政策发布后，广州二手房网签量日最高成交量为3月18日的2012套，最低成交在4月9日，全市二手房网签量仅为29套，成交量起伏很大。
中介行的成交很真实的反映了市场趋势，4月1日-19日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比3月同期减少三成，全市二手住宅成交均价为26363元/平方米，比3月同期下跌0.7%。4月的日均新增有效可售盘量比3月减少9.9%，4月的日均新增有效准买家数量比3月减少26.7%。“3月份大家都在跟政策赛跑，忙的要死。4月份就闲的要死，我们公司干脆组织大家出去旅游。”一位中介对中国房地产报记者表示。
公寓市场受到的打击是最为明显的。克而瑞数据显示，3月31日-4月15日，广州全市11区公寓产品共成交1619套，环比减少21%，全市公寓成交均价为20357元/平米，环比下跌14.87%。整体上看，2017年3月15日-2017年4月15日这段时间的数据被3月30日、3月31日和4月1日这三天分成两段，如果剔除掉这三天成交异常的数据，广州一手公寓在“3·30”新政后的日均网签量比新政前暴减了71.6%。3月15日-3月29日，广州一手公寓共网签2750套，平均每天网签183套；而4月2日-4月15日，共网签725套，平均每天网签仅52套。
而在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，公寓的成交数据仍然是滞后于市场表现的，据其了解，“3·30”新政过后，广州的一手公寓，或者说商办类项目，基本上成交是零。
开发商有房不想卖
广州楼市成交量的暴跌是由多重因素造成的。首先是库存量大幅缩减，克而瑞数据显示，近一年来广州一手住宅存量呈逐步递减的状态，今年3月广州库存量为671.4万平方米，较去年3月，减少了256.4万平方米，而去化周期方面，从去年3月还能卖10个月的存量，变成了只够卖5个月，今年成交表现最突出的增城，目前的货量只够卖2.5个月。其次，政府有意控制新货的供应量。据中国房地产报记者了解，由于担心市区项目的集中上市会拉高全市成交均价，对于市中心的项目，广州市政府一个季度只发放50套的预售证。
最后，开发商有房不想卖。广州某在售楼盘的负责人透露，对于新货的备案价，政府是按照去年项目或者周边区域的在售均价来定标准，“我们这个片区定的备案价是4.5万元/平方米，但市场价已经去到了6万元/平方米左右。”据其表示，目前该项目的上一期产品已所剩不多，很快就要申领下一批的预售证，但如果按这样的备案价出售，公司肯定是不愿意的。而同一片区的其他项目也面临同样的处境，有个新开盘的项目为了顺利网签，力荐客户一次性付款购房，虽然无形中大大提高了购房门槛，影响成交量，但开发商并不在乎。
在增城，为了突破1.6万元/平方米备案价的限制，有售价高达2.7万元/平方米的项目，要求客户一次性支付超出备案价的那部分楼价，也就是说，一套100平方米的房子，总价270万元，原本首付三成是81万元，但现在首付需要给191万元，有能力支付的客户并不多。
“给我们定的售价是3.5万元/平方米，附近的售价已经超过5万元/平方米。我们不想太快拿预售证，先等等看。”海珠区某项目的内部人士透露。
肖文晓指出，综观广州本轮调控：社保3改5，大幅提升了外地人购房的门槛；取得不动产证两年方可出售，阻吓了投资客；增城、从化加入限购，挡住了外溢需求；认房又认贷，提升了购房资金成本；商服新政，公寓市场遭遇重创。这些都是楼市的大招、狠招，对供需两方面都有很大影响，接下来的“五一”，很可能是近三年来成交最冷的“五一”。
黄韬也表示，广州新房的成交量从4月份开始大幅下降，如果这样的成交情况再持续一个季度或者半年的话，有些开发商可能就扛不住了，量变将演变成价变。
广州一地产上市公司对中国房地产报记者表示，新政刚出来一个多月，公司也还在适应新变化，暂时没有调整全年销售目标的计划，“但下半年如果没有好转，那肯定是要有所动作的。”
