A股高估值诱惑 房企扎堆逐利物业分拆上市
把H股当作跳板，最终实现回归A股，雅居乐集团(03383.HK)物业板块分拆上市的构想终于被提上日程。
雅居乐集团2016年全年业绩发布会上，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林透露，雅居乐的物业业务“雅生活”准备在香港上市，现在正在策划中。另据媒体报道，雅生活不排除H股上市后再回A股的可能性。
与此同时，4月7日，碧桂园物业公司总经理李长江在接受媒体采访时透露，碧桂园物业也计划在A股上市。李长江表示，对于上市要求的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件，碧桂园物业早已具备，“一切都在按部就班地进行”。
2014年6月，彩生活成功登陆资本市场，这让其他大型房企纷纷加速分拆物业管理平台，掀起物管公司资本化热潮。不过，目前仍未有物管企业成功登陆A股市场。
房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，由于物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，证监会的态度认为其不应该挤占A股上市资源，所以审批态度比较严谨。
A股高估值诱惑
A股为何成为众多物管行业的理想地？在回归A股的对外口径中，高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。
黄立冲告诉时代周报记者，回归A股后确实会提高企业股票市场估值，以大盘股为例，A股比H股估值高30%左右。
据深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐透露，从市场上看，港股主板市场估值区间在7-20倍PE，A股主板市场估值区间在10-30倍PE。“估值越高，股权融资成本就越低。一般情况下，在A股上市对提升股东价值更有利。”
时任碧桂园集团首席财务官吴建斌也曾公开表示，相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异，公司经过研究后认为国内上市更为理想。
以万达商业为例。今年3月底，董事长王健林(博客)" href="http://money.163.com/baike/wangjianlin/" target="_blank">王健林从H股离场，提出万达商业私有化意见，并想借助借壳和IPO两手准备回A股。
与在港股被低估的情况截然不同，据媒体报道，万达预计万达商业回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多，而这也就意味着，其股票未来市值将达到5000亿元人民币。值得注意的是，退市之前，万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元，市盈率为6.67，后者水平尚不足在A股上市的万科A的1/4，绿地控股的1/2。
易居(博客)(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱(微博 博客)分析，尤其是市盈率方面，比较千亿企业最近的数据来看，四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍，而在A股上市的三家房企的动态市盈率均超出10倍以上，其中绿地控股更是达到了30倍。“再考虑到人民币贬值、国内利率水平低等优势，A股的融资能力和优势已经开始显现。”
不过，目前仍未有物管企业成功登陆A股市场，享受高估值及融资红利。刘双乐曾表示，由于A股市场实行注册制还没有确切的时间表，而在审批制下多数公司获证监会受理正排队申请上市，因此，在A股上市注定是一个艰难和漫长的过程。
“所以不少公司选择在香港上市。”刘双乐续称，两个市场对物业公司而言，最大的区别就是在香港上市要比A股上市容易得多，效率也高得多。
规模之战
自彩生活2014年6月30日在香港成功上市后，中海物业、中奥到家、绿城服务、保利物业、远洋亿家陆续加入战团，意图在新兴的物业市场分得一杯羹。
现今才提出物业分拆上市计划的雅居乐物业、碧桂园物业来迟了吗？
“我在很多场合都强调，对于有上市意愿的物业公司而言，越早上市越好。对最早上市的企业，市场给的估值溢价会比较高，随着上市企业增多，估值会逐步回落，一旦行业增长乏力，估值就会被打回原形。”刘双乐表示。
那么，在物管上市企业不断增多的背景下，“后来者”如何讲好资本新故事？通过资本的力量加速加快社区数量和物业面积的快速增长，最终形成话语权，便是第一竞争力。
由于物管行业集中度低，给企业通过全资或入股操盘的方式兼并收购，拓展管理规模提供了天然土壤。根据中国指数研究院的数据，百强物管2015年合计收购200余家物业服务商，收购管理面积合计3.85 亿平方米，其中彩生活以3亿元并购开元国际100%股权，并购面积逾3000 万平方米。中海物业以5000万元收购中海宏洋物业100%股权。万科物业除净资产入股卓弘物业和北京佰嘉物业外，还通过收购东莞卓圣物业扩张物业布局。
数据显示，2016年彩生活收益由2015年的8.28亿元增至13.42亿元，增幅为62.2%；合约管理总建筑面积较2015年增长22.7%，由3.22亿平方米增至3.95亿平方米。另外，自2016年1月1日以来，彩生活已收购22间物业公司，截至2016年12月31日止年度产生商誉1.739亿元。
截至2016年底，万科物业服务项目共计超过1800个，合同面积超过3.56亿平方米。
截至2016年12月31日，绿城服务在管项目由2015年的637个，增加到2016年的809个，同比增长27.0%。在管面积由2015年的8280万平方米，提升到2016年的1.05亿平方米，同比增长27.1%。
再看碧桂园物业与雅居乐物业。李长江透露，截至目前，碧桂园物业的签约面积已达2.1亿平方米，未来3年内，碧桂园计划将服务面积扩大到5亿平方米，5年内，则争取服务面积能达到10亿平方米。
而雅居乐集团在3月29日发布的2016年全年业绩报告显示，其物业板块收入实现31%增长，达到10.68亿元。雅生活官网显示，目前集团管理各类物业的总建筑面积近6000万平方米。
雅生活集团总裁刘德明表示，2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业，之后每年增长20%。在拓展方面，其方式包括全面接管、顾问服务、单项服务(提供清洁、保安、绿化等单项服务)以及股权合作等。
亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅告诉时代周报记者，投资者需要一个比较动听的上市故事，企业扩张加速就是要让投资者相信，他的模式是可以复制的，他的规模化也是可以实现的。
向母公司输血
众多房企追逐的物业分拆上市，到底能给母公司带来怎样的好处？
富力地产董事长李思廉曾表示，当前不少公司都在尝试将物业管理业务证券化，旨在将公司有价值的部分业务释放出来。他表示，富力地产旗下的物业管理业务数量非常庞大，从全国范围来说，富力地产物业管理费的吞吐量在10亿元左右。
物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，实际上较难获得传统的银行融资。但由于物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，为物业公司开拓了一条新的融资渠道。
2015年7月，世茂地产推出首单物业费资产证券化(物业费ABS)。据悉，该产品由博时资本管理，基础资产则源自世茂集团的物业费收入。
自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行后，这一融资模式被广泛复制。
2016年2月，国君资管发行雅居乐物业服务债权资产支持专项计划。雅居乐抵押其管理的若干物业未来5年的应收款项权利，通过该项专项计划确立总面值达11亿元的资产证券化。扣除发行成本及雅居乐附属公司所购买的次级债券后，专项计划所得款项净额约9.74亿元。
截至2016年9月末，市场上一共发行了17单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到176.2亿元。从已发行的情况来看，不仅融资金额高，尤其是远高于物业公司自身资产规模；而且发行期限长，一般发行期限在5-10年，远高于物业公司传统融资期限。
在部分企业看来，物业费资产证券化不仅可以显著降低融资成本，同时也能盘活物业管理的存量资产，提高物业服务企业的资产流动性。
世茂对此认为，对于房地产企业而言，通过资产证券化融资渠道能解决长期“输血”问题。
