上海对三幅土地的出让规则，突然进行了改变。4月11日上海规土局发布的公告显示，在对房企拍地资金继续严格审查的基础上，沪临港及奉贤三幅土地由拍卖调整为招标或挂牌的方式进行出让。

  在业界看来，三幅土地看似不起眼的调整，或许会成为今年上海土地出让的重要方式之一。

  与价高者得的土地拍卖方式略有不同，招标和挂牌出让，将成为防止出现地王一道较有效的防火墙。而上海接下来的土地出让中，是否会大范围重新启动招标和挂牌出让方式，以及其它热点城市是否会跟进，也成为业界关注的一个焦点。

  “微调”出让方式

  上海市规土局官网4月11日公告的信息显示，规土局对沪临港芦潮港社区C0204、E0602地块及奉贤区奉城镇57-05区域地块的出让规则做出了调整。

  如何调整？对这三幅地块出让的方式，沪规土局明确，将被调整为招标挂牌复合式出让。

  在“确定出让方式”一栏，沪规土局对这三幅地块列出了“招标”和“挂牌”两种出让方式。

  经审查，如通过资格审查的有效申请人数超过三人的，将采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。如有效申请人数为三人及三人以下，则采用挂牌方式出让，有效申请人为“竞买人”。

  有上海开发商指出，这三幅土地的出让，类似于此前招投标来出让土地的方式。

  “目前土地一级市场拿地的主要规则，是价高者得。而招投标出让，则通过综合评分来确定谁可以获得土地。在招投标出让方式下，价格在综合评分中只占一部分比例。土地出让方还可以设定多种不同的指标和指标所占比例，如技术标、环评、开发资质、综合实力等。”一家中型房企人士表示，招投标及挂牌出让，最明显的作用之一是在市场较热时可有效防止土地价格被拍过高。

  分析人士认为，这是对土地审查自有资金来源之后，监管部门在土地出让环节新增加的又一道规则。设置了拿地资金须为自有、拍地前交保证金等多项指标后，开发商在一级土地市场拿地的门槛被进一步抬高。

  据土地出让文件，芦潮港社区C0204住宅用地出让面积近4.3万平米，该地块的全额保证金约1.5亿元。出让面积7.5万平米的奉城镇57-05住宅用地，保证金更是高达2.35亿元。规土局也明确，如不愿继续参与此次出让活动，将退还保证金及所产生利息。

  按当前土地出让的要求，拍地企业拿地所用资金需为自有，不得通过银行贷款、信托、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金用于支付土地出让金。而在拍地之前，监管部门将对房企拿地资金来源进行严格审查。

  在今年二月份上海的一场土地拍卖会上，光明地产便在资金审查环节，被取消了竞买资格。另外一家房企则在举牌竞价中超过自有资金，而被当场取消了竞买资格。

  “手里没有足够的自有资金，拍地是很吃力的。支付高额的保证金，买地要自有资金，还要投标，拍地的难度进一步加大了。”一家浙江房企投资部人士说。

  三月土地溢价率攀升至50.3%

  从价高者得，到调整为招标、挂牌出让，这三幅土地只是个案还是传达出更多的信息。上海是否会大范围重新启动招标、挂牌的土地出让方式。

  对此有分析人士认为，沪有可能会加大招标、挂牌出让的比例，而减少拍地出让的数量。“如果是热门地块，拍卖容易出地王。招标、投标方式出让，通过设置不同的技术标，可以比较有效防止地王产生。”一家机构分析师说。

  其实在刚刚过去的一季度，上海土地市场高价地的现象，得到了较有效的控制。

  据第一太平戴维斯监测数据，今年前三个月上海成交了11幅包含住宅性质的地块，共计92.8万平米，出让面积是去年第四季度的三倍。从成交价格来看，住宅用地的平均楼板价约1.8万元/平米，平均溢价率为26.7%。

  “因地方政府继续监管土地拍卖资金来源，房企对于拍地持相对谨慎的态度。上海一季度成交的18块住宅用地中，有12块以底价成交，土地市场过火的情况得到了改善。”仲量联行中国区研究总监周志锋表示。

  有研究人员认为，沪规土局调整土地出让方式，可能是为防止地王出现而做出的预设措施。“虽然三幅土地面积较大，但位置较偏，出现地王的概率不大。但今年沪可能会加大土地供应量，遇到热门地块，便可推出招标、挂牌出让的隔热措施，为土地市场降温。”一位不愿具名的分析人士认为。

  有开发商向记者表示，上海接下来是否会延续这种土地出让方式，以及其它城市是否也会跟进，仍有待后续观察。

  从全国土地市场来看，虽然土地成交规模出现下降，但溢价率却出现了上扬。

  据克而瑞监测数据，三月份全国300城经营性土地成交建筑面积2318万平方米，环比下降19%，成交总价1447亿元，环比下降6%。然而土地成交的平均溢价率却升至50.3%，环比增加19.5个百分点。

  易居中国执行总裁丁祖昱表示，热点一二线城市土地拍卖的竞争愈加激烈，广州、南京、杭州等多个城市都拍出了地王。不只是一二线城市，核心城市周边的三四线城市，土地市场也持续高热，佛山、漳州、嘉兴和惠州土拍溢价率均超100%。舟山、太仓、金华等多个三四线城市土地市场明显转暖，也出现溢价率50%以上的地块。