最严限购后北京发力供给端：楼市逻辑彻底改写
文章来源：wind资讯。北京楼市政策又有新变化！对于广大刚需住户和北漂们来说，绝对是个好消息。在连续出台一系列“史上最严”的需求侧“限”字诀政策后，这一次，北京终于在供给端发力。
4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。
同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调增，达到1200公顷，以保障30万套住房建设需求。
这意味着什么呢？我们来回顾一下过去几年北京的住宅供地情况你就明白了。
2016年，北京供应住宅用地仅有104公顷。中原地产研究中心数据显示，2016年北京土地出让金合计852.5亿元，与上年的2217亿元相比，跌幅达到了61.5%。
实际上，整个2016年，北京一度暂停住宅用地供应。从6月2日到10月9日，北京没有任何住宅用地成交，其间长达4个月。
而过去十几年，北京每年的商品住宅竣工面积整体趋势在走低。
自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代。据统计，北京的存量住房市场大概七八百万套，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%，创下新高，换手率大概3%。
也就是说，每年供应30万套，刚好覆盖了每年换手的。这样一来，谁还二手房买？直接买新房啊！
那么，这些地往哪儿供应呢？从一季度拍地和自住房供地的情况来看，朝阳、大兴、门头沟、通州都是重点区域，南边是重点区域。财经作家向小田指出，往南发展，对接保定，将来和新区连成一片，就建设成了世界上最大的首都圈，这一点历史功绩应该是当局最想看到的。
北京此次提出明确指标增加新房的供给，无疑将给这一僧多粥少的市场状况带来历史性的变革，北京楼市的逻辑将改写。
连环出招！北京楼市格局大变
增加住房供给
本周，国土部、住建部这两天推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中最大的看点是根据供需情况调整土地供应策略：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36—18个月的，要减少供地；
12—6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。
北京是上述文件发布后，首个公布供地计划的城市。这也是北京首次公布5年的住宅用地供应计划。
从计划安排的总量上看，未来住宅用地的计划供应量大幅增加。
从结构来看，自住房、中小户型商品房用地供应比重明显增加。未来五年，北京自住型商品房计划供地1020公顷，占住宅供地计划的1/6；普通商品住房计划供地2450公顷，占比近半。
最新消息显示，2017年一季度,北京市已供应经营性用地约230公顷，其中商品房供地161公顷，是2016年同期的6.2倍，也是2016年全年商品房实际供地量的1.5倍。同时要求，项目建成后中小套型所占比重不低于70%。
控制人口
近期炒得火热的雄安新区对北京楼市来说，不啻是一个巨大的安抚预期。这一“千年大计”和“重大历史性战略选择”的新区一旦建成，将逐步分流首都的很多功能。相应的，不管是政策性的还是后期自发性的，北京人口也将被新区分流。从新区的规划来看，初期100万人口，长远来看1000万人口。
两三年间，北京陡然增加了两大超级卫星城——通州副中心和雄安新区。
据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2016年末北京常住人口2172.9万人。而短期的人口调控目标是，2020年人口总量控制为2300万人。
此前，Wind资讯已有过分析，雄安新区的设立对于北京房价的影响是巨大的，短期滞涨已成定局。
限制需求
今年春节过后，北京房价又出现一轮跳涨，一时间坐地改价、爆炒学区房的状况让全国瞠目结舌。
针对这种恐慌性买房潮，北京先是出台了“处女贷”(认房认贷)，随后出台了“离婚贷”(控制通过离婚购房)，然后调整了优质学位分配规则，意图打击学位房。再往后，对“商改居”实施了摧毁性的打击，并限购了平房。
“最严”调控政策后的北京楼市，在原本是一年中最为火热旺季的3、4月，显得格外冷清。北京市住建委数据显示，今年3月北京仅有15个商品房项目获得预售许可证。这其中，纯商品住宅项目仅占6个，不到总体供应的一半。
据亚豪(微博)君岳会统计，今年清明小长假(4月2日-4月4日)三天期间，北京商住项目仅有15套通州商务型公寓成交，占到整体成交的8.9%。而在去年清明小长假以及今年元旦小长假期间，商办类产品的成交占比分别高达52%、74%。亚豪君岳会认为，新政推出之后，在“商办时代”结束，住宅项目取证受限的背景之下，4月北京住宅市场供应及成交或再创低谷。
这个利好的含金量几何？房价会跌吗？
中央早就说过：“房子是用来住的，不是用来炒的。”而以上这一系列政策的意图也都是朝着这个方向走的。那么这些政策是否真很正能控制住房价呢，我们何时能够见到一个更良性的房地产市场？
财经专栏作家刘晓博指出，这些政策改变的只是短期逻辑，中长期逻辑并没有变：
中国仍然是国有经济为主体的国家(投资效率低，造成M2增速偏快)，
中国经济的转型仍然没有完成(需要房地产拉动)，
中国的城镇化至少还有10年才能见顶，
城镇化仍然是大城市化，
公共资源和发展机遇仍然集中在大城市，
股市IPO注册制改革仍然没有完成(金融泡沫在，楼市泡沫就不容易破)……
刘晓博认为，在货币政策方面，中国的这一轮货币宽松的确已经到头了，加息只是早晚的事情。其实，央行已经在提高货币市场利率，只是没有提高存贷款利率而已。在大城市，住房按揭贷款的折扣在收紧。加息对楼市是利空，但不要期望中心城市的房价出现暴跌，暴跌是金融体系无法承受的，也是国家经济、财政难以承受的。
此外，北京楼市5年供给规划——每年1200公顷住宅供地确实壮志满满，而实际上北京在2015年和2016年的住宅用地供应计划就是1200公顷，只是在实际操作中打了折扣。未来能否真正完成上述供地计划，尚有待观察。
而雄安新区对北京楼市的实质性分流，则恐怕需要到10年之后。而10年后，基本上是中国楼市白银时代的终结。
另一个真相
自媒体城市房价地图分析北京房地产市场供需情况后直言：房子供不应求是会导致房价上涨，但真实的北京楼市并非房源不足，而是供求均衡甚至房子太多！
北京作为楼市过热的代表城市，且在中央经济工作会议明确表明要增加热点城市土地供应的情况下，2016年住宅用地规模不增反减。那么，北京楼市真实的供需关系如何呢？
来看一组数据：
当前北京人口规模：《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2016年末全市常住人口2172.9万人
短期人口调控目标：2020年人口总量控制为2300万人
北京现在的这2172.9万人、2020年的2300万人，到底需要多少房子住？
以3人/户计算，满足当前北京常住人口居住需要大约724万套房子，2020年需要约767万套。保守一点计算，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队近期发布的数据，现在北京平均每个家庭的人口数为2.71人，那么需要大约802万套，2020年需要大约848万套。
那么现在北京市面上到底有多少房子(住宅)？先不说库存，仅就存量房而言，伟业我爱我家(微博)的最新数据显示，北京的存量房约在800万套以上。而由于统计口径问题，大量商住房、经适房、公房、小产权房可能未被统计在存量房之内。
还有一个神秘数字：2012年，北京市公安局人口管理总队表示，核对空置房屋381.2万户。如果数据属实，空置的房屋便足够1000万人居住(相信几年时间库存去化也去化不了这近400万套)。
所以说，房地产税或许是解决北京房价问题的最好工具。
