万科一季度“夺冠”：销售额超1500亿 对三四线谨慎
调控持续加码的背景下，房地产行业却迎来卖得最好的一个春天。日前克而瑞研究中心发布的数据显示，今年一季度，万科、碧桂园、恒 大这三家房企销售业绩已经突破千亿元，万科重回销售冠军宝座。
历史最好成绩出炉，部分领军房企却表示出对后续行情的观望情绪，龙头房企万科在年报中表示了对激进土地市场的担忧。过去的一年，万科的资产负债率首次超过80%，包括财务费用、管理费用等在内的“三费”支出同步大幅提升，拖累净利的增速。
城市分化的影响也体现在万科的年报上，基于对三四线城市的审慎态度，万科2016年存货跌价准备较2015年底大幅增长82.3%。万科总裁郁亮表示，房价普遍上涨的局面已经结束。
营收减速费用上升
4月5日晚间，万科发布一季度业绩公告。公告显示，2017年3月份万科实现销售面积399.5万平方米，销售金额636.4亿元；今年1~3月份公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元。这份业绩在克而瑞发布的第一季度房企销售金额排行中位列榜首。
这是房企卖的最好的一个春天，碧桂园、恒 大也同时实现千亿元突破，但“盛世”之下隐忧仍存。
中国指数院发布的报告指出，百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。万科在其2016年度报告开篇就指出，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象，这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。
年报显示，2016年万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，营业收入2404.8亿元，增长23%，归属于上市公司股东的净利润为210.2亿元，增长16%，显著低于营收及销售的增长率，另外两家“三千亿巨头”恒 大、碧桂园也是如此，显示出盈利水平在走低。
与此对应的是行业负债率持续攀升。中指院的数据显示，2016年百强企业资产负债率均值达到76.7%，较2015年提高1.1个百分点。
万科2016年度报告显示，万科资产负债率达到80.54%，为公司上市以来首次突破80%的关口，高于134家A股房地产开发公司的资产负债率中位数68.53%；代表偿债能力的流动比率降至1.24，为1993年以来的最低水平。
不过在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东看来，资产负债率并不能代表企业真实的负债水平，因为基于审慎的会计准则，预收账款也划归为负债。万科2016年度的资产负债表中，预收账款达2746亿元，占总资产的比重为33.06%，剔除预帐款的有效负债率为47.48%，低于百强企业均值。
值得关注的是，万科在过去一年的“三费”支出大幅上升，财务费用由2015年的4.78亿元增长至2016年的15.92亿元，同比增幅高达233%，利息支出增加是主要原因。
另外，万科2016年销售费用51.6亿元，同比上升24.71%，万科归因于销售规模增长；管理费用支出68亿元，同比上升43.31%，财报解释称“经营规模增长，人工费用增加”。
一位不愿具名的券商分析师指出，“三费”上升或显示出股权之争已经影响到万科的管理效率。万科董秘朱旭在2016年度业绩会上表示，始于2015年7月的股权事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性，公司将“稳定队伍、控制风险、实现可持续发展”作为工作的重要内容。
谨慎进行存货减值
在次轮调控周期中，一个值得关注的现象是，自2016年10月开始新一轮热点城市调控以来，一二线城市成交已连续5个月缩量，而同期三四线城市已连续5个月超预期持续放量。
华创证券近期发布的研报认为，本次三四线城市楼市具有普遍性和全局性的热销，而这种普遍性的现象无法用近期主流观点——大城市需求外溢的逻辑来解释，包括人口回流、逆城镇化等逻辑仅能解释大城市周边三线城市的楼市热销，却无法延伸和下沉至更低能级的、更末端的广大三四线城市。
万科在判定此番三四线城市的房地产热方面更为谨慎，具体的做法是大幅增加存货减值准备。
具体来看，万科2016年新计提了存货跌价准备的项目分布在7个城市，分别是南充、镇江、大连、抚顺、宁波、营口以及南通，计提金额合计8.39亿元。还有部分项目在2016年初便存在跌价准备，且没有在年内实现全部转销，这些项目分布于烟台、乌鲁木齐、温州和唐山。
万科首席财务官孙嘉在业绩会上表示，基于审慎财务策略，万科将项目历史售价、最新售价和周边售价与项目已发生和未发生成本两相对比，之后合理计提准备；2016年，万科新增存货减值准备合计约8.4亿元，涉及1个老项目和6个新项目。
“我们认为存货减值是基于市场情况和审慎性财务原则所做出的正常减值，未来市场情况我们也是持谨慎态度，因为这些项目绝大部分是在三线、四线城市，包括镇江、营口、南充等城市，我们对这些地方还是持谨慎态度。”孙嘉说。
近期《经济参考报》援引万科总裁郁亮的话表示，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。
东方证券分析师竺劲表示，万科的做法反映出其在三四线城市扩张的难点，价格体系不符合市场预期，不排除未来万科会退出上述城市。
未来房地产开发的机会在哪里？万科一直以来的判断都是发达的都市圈。在2016年年报中，万科表示，按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。未来近两亿农村新生代人口大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈，在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。
因此，相比对三、四线城市的谨慎态度，万科2016年新增开发项目173个，其中88.3%的新增项目都位于一二线城市，这在很大程度上反映了万科对未来房地产市场走势的看法。
除去城市布局，万科股权事件近期迎来明朗化。评级机构穆迪发表研究报告表示，将万科企业评级展望由“负面”上调至“稳定。
