【直播】2017年百年住宅建设交流会
2017年3月31日，由中国房地产业协会主办，鲁能集团承办的“2017年百年住宅建设交流会”，济南希尔顿酒店隆重举行。新浪地产(微博)作为特邀媒体，进行了全程直播。
主持人
中国房地产业协会名誉副会长 童仲悦
以下为会议实录：
山东省住建厅副厅长 卢晓东
卢晓栋：尊敬的刘会长，各位专家和企业家，上午好！阳春三月，春暖花开，在这美好的时节我们在泉城济南迎来了2017年百年住宅建设交流会，我仅代表山东省住房城乡建设厅向刘会长和各位代表的到来表示热烈的欢迎！
住宅和房地产业是资源和能源消耗大的产业，是节能减排的重点领域，实施百年建筑建设，为大力推进住宅产业化，推动建设建筑节能和绿色建筑发展，推进房地产业转型升级具有重要的战略意义。
山东省高度重视以百年住宅相关的各项住宅产业化工作。早在2012年，省人大就颁布实施了《山东省民用建筑节能条例》，近两年省政府先后印发关于大力推进绿色建筑行动的实施意见，山东省房地产业转型升级实施方案，山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案。关于贯彻国办发2016(71)号文件，在全国率先全面执行居住建筑节能75%，公共建筑节能65%的设计标准。
2016年起，县城及以上城市规划区新建建筑全面执行绿色建筑标准，100米以下的建筑全面推行太阳能建筑一体化的应用。据统计，十二五以来，我省累计建成节能建筑4.5亿平方米，新建绿色建筑1.7亿平方米，完成具有建筑节能改造1.2亿平方米，130万。建成太阳能光热一体化应用建筑1.48亿平方米，获批国家高配制建筑示范项目27个，装配制建筑开工面积达到1200平方米，183个项目通过了A级以上住宅性能认定，47个住宅小区入选国家康居示范工程，55个项目获得方案。
2017年新建公共租赁住房，棚户区改造等项目全面实施装配制建造，政府投资工程应使用装配式技术。装配式建筑在新建建筑面积比例达到10%左右。社区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建小高层住宅淘汰毛坯房，到2020年，济南青岛装配式建筑在新建建筑领域达到30%以上，其他社区式和县市分别达到25%，15%以上，到2025年全省装配式建筑占新建建筑比例达到40%以上，这些政策和措施的推进，将对住宅产业化的发展取得极大的推动作用。
各位专家和企业家，都到百年住宅建设中来，站在行业发展的最前沿，贡献自己的智慧和经验，引领住宅产业的发展方向，是对行业发展，对人民利益的责任担当，在此我也代表山东省行业主管部门向各位专家表示感谢，今后我厅也将适时总结和推广山东鲁能公园世家在打造百年住宅项目过程中的经验做法，昨天刘部长对鲁能公园世家项目给予了非常高的评价，到目前全国第一。积极推动我省住宅产业，走资源利用少，环境负荷低，为人民群众提供更多寿命长，品质高的好房子。
最后，请刘部长多提宝贵指导意见，希望大家能够通过这次交流会，对百年住宅建设提出更好的意见建议，为百年住宅的建设发展打下坚实的基础。预祝本次会议圆满成功，谢谢大家！
中国百年住宅建设项目办公室项目部主任 贾丽
贾丽：市场对百年住宅的追捧和认可，为建设百年住宅的快速复制创造了有利条件。百年建筑的开发建设，设定了未来住宅建设新的制高点，激活了房地产业的内生动力，培育出新的经济增长点，打开了产业提质转型的新局面。
中房协推广“百年住宅示范工程”建设工作，目前绿地、新城的项目已经入住交付使用，鲁能、泽信、实创项目正在施工建设过程中，宝业、海尔项目也完成全部研发设计工作，马上开工建设，北京当代置业等企业也进入研发阶段，百年住宅技术体系正在逐步完善，目前百年住宅设计标准的编制已经进入收尾工作，今年将面向行业公开发布。我们相信，今后会有更多的房地产开发企业加入到建造百年住宅的行列中来，以点带面，扎实推广，项目办公室会多组织试点间的技术交流和技术攻关工作，努力做好对百年宅企业的技术服务工作。
宝业集团
宝业集团：尊敬的刘部长，各位领导，我代表宝业集团汇报一下我们宝业项目的情况。
第一，项目的概况。第二，产品的特点和技术应用。第三，项目实施情况。宝业新桥项目位于浙江市，住宅一共是40栋，总建筑面积是13.95万平方米，地上总建筑面积是9.43万平方米，地下建筑面积是4.5万平方米。这个项目地理位置非常好，西面是一条非常好的江，叫新桥江，据说乾隆皇帝下江南的时候到这里来过。项目所在的区域是我们一个中学的学区，14栋房子都是18层以下小高层，我们参加百年示范项目一共是4栋楼，分别是4号、7号、8号和10号，总建筑面积是33798.9平方米，地上是28600平方，地下是9198平方，总的项目是有标准面设计，我们合作的日本大合房屋全程参与技术指导，已经通过了住宅3A级的认定，达到了绿色三星的标准。我们现在对外宣传的理念是绍兴百年住宅，我们更加注重的是一个项目内装的一个体现。
百年住宅示范项目具有高度的推广示范意义。
分为三个内容，一个是国际水准的百年住宅示范，主要是体现在主体产业化和内装产业化的双重设置，我们集团通过百年项目，将我们公司的建筑的产业化和内装的产业化进行有效的整合，这当中也是跟大和房屋参与，按照日式的标准推进我们的内装修，主体实现引领探索，我们公司的叠合式剪力墙和装配式剪力墙同步研究，我们也在这里面做进一步的优化和深化。
我们公司建筑工业化在国内属于比较领先的地步。现在我们公司一共在中国四个省—安徽、湖北、福建、浙江还有上海，一共有13个基地，在建的和签约的工业化面积已经有800万平方。我们的产能已经达到了1300万平方，在浙江也是通过这个项目，对我们的叠合式剪力墙技术和装配式剪力墙技术同步研究。第三是集成技术升级品牌项目，集四大系统、部品及管线综合实践进行升级，通过这个项目，建筑工业化、长寿化、品质优良化、绿色低碳化四个方面，综合应用产品、产业化物品，推广我们中国制造发展方式的技术升级。这个项目因为是高层，其实我们公司在其他的低层项目已经通过和大和房屋的合作，已经提前实现了这个目标。我们的装配式建筑已经提前实现了这个目标。
我们现在实行SI体系，结构跟装饰材料的一个混合完全分离，外维护结构，内墙系统通过工业化理念的设计，将结构真正实现结构百年。从我个人的理解，通过装配式建筑的设计，从源头上来解决我们的制造问题，因为传统我们在设计结构是重梁，现在的结构是重梁弱重，我们本身是建筑工业化的企业，这两个体系都在这里利用，一个是我们已经引进了楼板和墙板的结合板。第二个体系，装配式套入灌浆体系，主要的应用部件，外墙板，楼板，阳台，其实这里还有一个是楼梯，我们的预制率达到48%。
第二个产品的特点主要是系统，我们实现了标准化模块化设计，一共是六大功能系统，第一个是交流LDK的布局，餐厅，起居式，厨房，通过一体化的空间设计，便于家人的交往和交流，空间也比较完整比较方整，有利于项目住宅的使用，这是一些效果。
第二个是多样化的居住空间，住宅通过装配式设计和生产建造以后，内部空间由于围护结构和装饰结构分离，内部空间在结构墙，提高了空间分隔的灵活性，对于一个家庭，全生命周期的使用，效率大大的提高，我们也进行了研究，第一个系统，单身的时候，老年的时候，卫生间的一个可复合型的变化，实现了家庭的全生命周期，开放式厨房，兴趣爱好，孩子的作业，西餐的会客，整个空间通过我们的工业化生产以后设计，空间的可变性大大提高，实现全生命周期。在有限的空间里实现，住宅效率的提高。
第三个模块系统，综合性玄关，这也是借鉴了日式的理念。我们项目里面可能会偏重适老性，尤其是针对老年人人性的关怀，有玄关扶手鞋柜的设置。昨天我们在参观鲁能样板间的时候，也有一个不锈钢的，玄关与客厅之间有高低差，同时也可以解放双手。我们在做我们低层别墅的时候，在这一块，因为高层公寓的玄关空间相对小一些，那么它的变化或者我们合作的内容也少一些，其实我们在做别墅工业化住宅，低层住宅的时候，对玄关空间的使用和利用，我们做的内容还要再多一些，包括我们会引入一些日式的他们的近乎门的开锁系统，当你一个家庭主妇回家的时候，手上拎着其他的物品没法开门的时候，有这样一个设置。我们在别墅里面空间比较大，因为公寓居住的人口相对比较简单一些，考虑适老性还有使用性，第六大功能是收纳系统，我们也是曾经联合大河房屋，请来日本的收纳女王做介绍，这个户型里面也是对收纳系统进行了很好的利用，这里实现的目标是收纳面积套内使用面积的11.6%，已经达到了日本的基本标准，日本他们的设计实际是10%。第五个是一个集成性的厨房，收纳，洗涤，储藏为一体。第六是整体卫浴、管线分离。
最后再向大家介绍一下项目的实施情况，我们去年12月31号售楼处已经对外开放，现在我们是在做样板间的建设，将在五月初全部建成，现在也在紧锣密鼓的建设，谢谢。
海尔集团 刘鹏
刘鹏：尊敬的各位来宾大家好。我们这个项目位于青岛市市北区的核心区域，整个建筑面积是65000平方米，地上1.5万平方米，地上5万平方米。我们主要采用了主体产业化的体系，线交框架，内装工业体系是SI技术体系。结合我们海尔地产的一些特点和技术优势，我们打造的是精工宅，百变宅，智慧家居理念。形成大空间，做成新的结构，户内布局灵活可见，可适应不同的需求，从夫妻两人到一孩时代，到二孩时代，一直到三代同堂。精工宅主要采取了整体卫浴，故障检修，分水杯系统，净水系统，健康环保系统这五方面。智能宅是一般常用的可视系统等。有几个技术革新方面跟大家交流一下，我们采用的这种干式地暖是一种新型的材料，能够提高热能的吸收储存，有效节能，提高室内舒适度和散热均匀程度，也提高了更高的承载力度。在各项体系中，我们采用的是替代原来的石膏板，隔墙隔音差，谢谢各位！
天津市房地产发展(集团)股份有限公司总工程师 杨宾
杨宾：尊敬的刘会长，童会长，各位领导大家好，我们是来自天房发展公司。我们的项目目前情况已经完成了基础施工，下一步在2017年会完成主体施工，2018年正式交付，我们做的是内装置换项目。
当代置业代表
当代置业：尊敬的刘部长以及房协的各位领导，各位同仁大家上午好，我代表当代置业汇报一下位于北京的西山上品湾项目。
项目首先分两个部分。第一我介绍一下项目内容，项目位于北京西北六环，昌平和海淀交界的地方，在北京知名的中关村以及昌平的工业园附近15公里以内。这是一个收购项目，大家知道北京获取住宅项目还是有些难度的，大概项目未建的部分有11万平米的住宅以及大概1200平米的面积，在11万住宅的地方有3万平米政府要求建设的保障性住房，另外8万平米是房地产商建设的。项目基本上是多层，小高层。
我们计划在项目的二期做一个项目的设计，这个项目因为是个收购项目，原来基本上开发量在30%上用了50%的建筑用地，所以目前我们正在给相关的规划部门做规划调整以及方案的申报。
刚才童老师说到，当代成立绿色建筑上，改善人居环境，节能减排，在不断的尝试中，我们现在基本上所有的开发项目都能达到绿色两星的建设标准。我们认为通过与百年建筑体系的结合，在当代之前持续打造产品，有效的推动绿色建筑在行业里的发展。我们正式启动了二期对百年建筑的设计，我们在2018年的1季度实施建造，预计交房是在2019年之前进行交付，谢谢。
新城控股集团常务副总 曹蓬
曹蓬：我们在常州帝景项目，选择其中的两栋住宅楼进行百年住宅的实践。整个百年住宅我们两栋楼按照四化要求，住宅产业化，建筑长寿化，品质优良化和绿色低碳化，选择十二类技术系统进行实践。十二类系统，包括结构装配化，耐久性以及SI体系，空间可变，设备集成化系统，集成的专项设计。在住宅产业化这块，我们也选择了预制率相对来讲比较高，其中我们也在结构体系的选择上，也是结合这个设计，能够和结构设计以及百年的特性进行结合的实践，那么在中央产业化，我们也实现了整体厨房，包括超大水槽及升降杆。整体卫浴也是做了一些实践。结构耐久性也是体现了我们的建筑长寿化，在结构设计这一块，我们的一些参数的选择，相较于国家规范有一些档次提升。六面架空也在地这块做了一些现场实践，应该说管线分离这块与未来的改造提出的空间。同层排水包括分水器。结合建筑长寿化以及客户的一些健康需求，舒适需求，我们也在这块运用了除霾新风，中央空调及技术处理，当然非常感谢我们的设备供应商给我们提供了很好的方案和产品。建筑长寿化我们在技术事先商做了一些剪力墙外置，空间体系，管线储户，在项目上运营。
智能家居在这个项目上也做了一些落地，包括家电控制，照明管理，环境监测，目前来看，整个地产市场对这块的智能家居也是越来越关注，应该说在业内，在公司也获得很好的考虑。
品质优良化这一块也是智能家居我们做的一些紧急按钮，红外探测，等等诸多智能化的设计，这些有些是能够实现的，可以提供的，有些不能实现。包括电子门锁，智能照明控制实现。品质优良化刚才也谈到了，和客户的收纳空间相关，能够提升客户的居住体验，在收纳这块我们也非常关注成品的收纳设计，包括我们会关注一些人性化的部件，通用化的开关，相较于一般的住宅会有所不一样。
第四块是绿色低碳化，这也是我们百年宅的领导的方向，这一块我们也使用了一些外部的设施，包括我们会申报绿色三星，这块也获取了三星绿色建筑的设计标准证书，相信下一步我们地产住宅也会接受百年住宅办公室的最终验收，在今天完成完美的交付。谢谢大家！
北京泽信控股有限公司总裁 马晓泉
马晓泉：我们队北京泽信公馆百年住宅试点项目的进展做一个简单的汇报。
公馆项目是2014年8月申报，2014年9月15日正式立项，2016年8月1日正式做试点项目获批，2016年8月12号举行了这个挂牌仪式，刘部长都参与了，整个丰台区也非常支持。
这个体验中心落成之后，确实获得了政府很多方面的关注。举个例子，中属机关也拿了80万平方米的块，他们得知我们百年住宅的项目，好几次让中属机关的领导都到我们体验中心来参观学习交流，现在他们也在前期的规划设计上给我们做好的一些结构设计。也得到了媒体的广泛关注。开盘均价70000/平左右。二期计划销售价格95000/平。
下一步是比较真正落地的，百年住宅关键性技术性实施情况。因为我们这个项目是第一个在结构耐久性这块，所以我们在这方面非常非常的关注和重视，包括钢筋，混凝土，质量供应体系，对内部有一个严格的把关，整个围护结构这块我们是用陶板幕墙，为什么选择陶板呢，保温隔热都比较好，减少了很多现场的一种加工操作。我们这个建筑实际上是已经获得了绿色三星新的设计标识已经拿到了，而且这个节能达到了80%，整个建筑实际上也接近的非常大了。还有整个百年体系SI管线分离的体系。整个户内精装修干法施工，这也是为了让他腾出更多的空间，让客户能够对这个空间能够有一个选择，样板间户式中央空调和新风系统的安装，基本上就是这样。
在这我想跟大家说，我们在挂牌仪式上刘部长说的一句话，我们现在只是一个百年住宅的试点项目，但是真正做到一个示范性的实际上还是任重而道远。谢谢大家！
北京实创房地产开发有限公司总经理 李强
李强：各位领导，大家上午好。
我们是永方产业基地C4C5公租房项目+百年住宅示范工程项目，致力于打造科技园区以及科技服务的理念。
下面我跟各位领导具体汇报一下项目的情况。
我们地理位置是在北青路的北边，我们的工地概况，大约在11万，中建筑面积32.33万，其地上建筑面积21万，我们这个房子是纯公租房。
我们在这所获得的各项的一些成果，一个是有三星方面的认证，绿色三星建筑的认证，还有百年住宅示范项目。
下面我就介绍一下规划设计，一方面是一个BLOCK规划理念，一轴一带的开放区。第二，我们在设计过程当中，也分了五个户型，3790户出了五种户型，五个户型三个面积。我们的25个单品，有外墙有楼板，有外挂板等等，预制率在40%到43%左右。第二是内装产业化，咱们大家看的基本上都一样。还有咱们是绿色三星，这个已经是通过认证了，在这方面，咱们采用了一些技术，像海绵城市，以及智慧运维这方面的核心技术，这都是一些具体的方案。
目前工程的实体进展，25个楼，有一部分楼已经到地上十层，三分之一在地下一层，这是在现场做的样板间，样板间这是未来的一个目标，所以说根据昨天和今天的汇报，我也有一个深刻的体会，前边都跟大家一样。
下面我说的是我在这个项目过程当中有什么样深刻的策划。一个是在这个项目的策划设计阶段，确实是下很深很细的工作，下一步我们在施工阶段，在运营维护阶段，能不能把这些元素真正的融入到进去，这个还真的需要我们进一步的去研究以及跟各位几个同仁公司共同的学习，在施工过程当中，在运营维护过程当中，真正的融入这些元素，达到直接意义上的百年建筑，谢谢大家！
鲁能集团设计研发部 余亦军
余亦军：尊敬的刘会长，各位专家，各位来宾，上午好！我代表鲁能集团设计研发部汇报公园世家的一些技术特点。刚才听了各位同仁的报告，觉得深受启发，实际我们鲁能公园世家也是集成了这些特点。
项目的源起是2012年中国房地产协会日中建筑产业协会签署的中日住宅示范项目意向书，在住宅进一步细化交流，并委托中国建筑标准设计研究院负责示范项目的组织管理和技术研发实施工作，因为我们济南公园世价项目也是标准院设计，也是刘东卫操刀做的。
2015年，鲁能集团成为第二批示范项目的载体，示范项目以建设资源节约型，环境友好型社会着力点，大力推行项目的理念，推动住房建筑行业转向由新体系新技术应用和升级，促进住宅产业现代化目标的实现。我们知道传统住宅都是有各种各样不尽如人意的地方，比如说二次装修的管线漏水等等，主要问题是资源和能源过高的消耗，产业化程度低，科技含量低。房地产业应该由过去粗放式的发展，向发展创新转型，加快转变住宅发展方式，大力推进住宅产业化，通过技术进步，把房地产业从传统的建造业转为先进的制造业，建立符合产业化要求的建筑体系，建筑长寿命高品质的绿色低碳百年住宅，具有重要的战略意义。
百年建造是一项复杂的系统工程，不仅需要生产方式上的转变，而且需要理念上的提高，既要有基础支撑，也要有政策组织上的保障。这是我们济南百年宅的一个滩涂，我们遵循了百年住宅的标准，地产行业品牌引领标杆，鲁能技术升级品牌项目。
在去年的4月22号地球日，鲁能集团把百年住宅的标准作为我们企业的标准进行了发布，我们这个新型工业化生产建设方式的住宅，遵循了长寿化、高品质、低能耗的特点，我们做中国特色的百年住宅，要遵循四化，建设产业化，建筑长寿化，品质优良化和绿色低碳化，这个在示范项目里面已经做到了这四点。
在建筑产业方面，我们采用的系统和刚才各位同仁介绍的基本上是类似的，就是把住宅的支撑体和填充的分开，这两部分都是进行工业化的生产，进行现场的装配。装配式的结构主体在我们公园世家的示范项目里面采用线交的结构，结构寿命达到了100年使用年限。装配式内装采用全寿命可持续产业化，运用了健康环保的部件和系统。在建筑长寿方面，我们整个结构按一百年使用年限设计，内墙是线交的钢筋混凝土框架，所有管线都是分离式，保证了结构与耐久抗热性。在品质优良化方面，我们项目已经通过了3A级住宅性能的认定，包括采暖，收纳，干湿物品系统等等，在绿色低碳方面，我们的百年宅已经获得了绿色建筑三星级的认证。
以我们的D户型为例，整个设计在提高住宅功能，提高生活品质和提高功能质量方面，做了全面的研发。
下面我简单介绍一下在我们的百年宅里面采用的十大科技系统。第一个就是可变的居住空间，我们知道百年宅随着我们住宅的全寿命周期，刚才各位同仁业介绍了，室内装修，具有灵活可变的这种可能性，这是一个标准户型，是一个三居室，两厅一卫这么一个标准的设计，在育儿阶段，我们把它可以装修成一个适合育儿的室内空间，在客厅里面做了一个育儿的空间包括方便家人进行交流，而在以养老阶段为例，这个住宅进行了适老化的进行设计，老人卧床的分离已经适老化的卫生间等等，在我们百年宅里面非常容易的实现。
第二个系统方面是管线分离的智能检修系统，我们的工法判断了设备管线完全分离，有效延长住宅使用生命，主体结构达到一百年，管线可以根据不同的需要，以及它的使用寿命进行检修和更换。
第三大科技系统，就是健康除霾系统，新风除霾，整个房子都是有除霾的新风。
第四大系统就是达到了75%的节能符合保温体系，我们这个体系因为采用了ALC挂板，具有自保温的性能，同时我们在内墙进行了现场整体达到了75%的节能标准。整个地暖是全干式集成系统。桐城排水系统具有检修方便安全，以及产权明细，和谐邻里关系，自己家的漏水不会干扰到邻居家里。
第七大系统是集水分水集系统，提高使用舒适度，也同时做到了集中的给水的接头，减少漏水的机率以及便于维修。
第八大系统是零能耗的呼吸砖系统，采用了呼吸砖能够净化省内的空气。
第九大系统是集成厨房系统，厨房系统进行了科学的设计，能够高效的利用厨房的空间，整个厨房采用了工厂的预制，保证了厨房的质量，达到了绿色安全。包括厨卫整个的完成。
第十大系统就是整体卫浴，采用国际先进的理念，采用装配式预制的整体卫浴，杜绝了卫生间漏水，现场安装能够保证高精度，质量好，采用高精度的环保材料，达到了绿色健康，在整体卫浴里面预留了检修口，进行了维修。
谢谢大家！
绿地集团技术管理产品研发部 绿色产业化中心、百年宅战略业务中心技术总监 陆璐
陆璐：尊敬的各位同仁大家上午好！我代表绿地集团做绿地集团百年住宅的产品线建立与实践情况。其实我们也是从第一个落地到现在基本上在全国已经有二十多个项目。通过20多个项目的操作，我们积累大量数据库，项目数据库，客户敏感点数据，单项技术数据库等，同时做了大量的后评估工作。我们一直在想一个问题，作为百年宅它的持续的驱动力是什么，我一直在思考这样一个问题。
我一直在想，怎么样能保证在实施的过程中，怎么符合业绩的需求，同时怎么在推广种做到成本可控，做到功能可以调配。所以我们其实就一直在通过摸索走出我们自己的一条特色道路，也是达到绿色百年宅的闭环，为什么是个闭环呢？本身是一个非常好的产品，同时当我们产品遇到一个标杆性的项目，通过项目的本身，品牌的发酵，对我们产品进行一个非常好的提升。第三，通过我们非常有效高效的营销方式，能够把我们标杆项目的吸收亮点和客户的感知点能够感知出来。通过我们成熟项目的不断的落地，做我们标准化的一个路径和措施，第五不断跟市场对接，产品迭代创新，再反过来推动我们产品理念的进一步提升，通过整个闭环的系统，能够保证非常平稳的一个发展状态。
首先这个产品里面，其实我们也是经历了从加法到减法的过程。我认为，百年宅核心理念也是我们刘部长提出来的，建设产业化，建筑长寿化，品质优良化，绿色低碳化，首先我们研究出来关于百年住宅十大系统技术，通过一些项目不断地深化，提出更加精细化的产品迭代，我们也在重新的思考，通过这些，我们不是说做简单的一个减法，对我们本身的产品进行一个价值的重塑，我们适当的调整一些可能会对成本比较敏感，可能客户敏感度不是很高的环节，而且性价比更符合地产开发商这样一个模式的产品。
我们百年宅最后还是要聚焦到人的品质，不但以人的功能为目标，真正接近最真实的感受，我们最后认为产品线一定是一种可持续生态型的产品文化，包括可能我们本身有基础百年住宅的平台，作为一个接口，同时可以插接一些新的模块，比如说一些智能化，有相应整体化的模块，都可以在平台上进行一个插接的过程。第二，标杆项目，我们都有所了解，也是从2012年，当时总裁也是签署了住宅产业化的项目，各位专家在现场给我们做了指导的工作，我们的项目2015年5月份也是做了一个项目的授牌。同年8月份也是完成了一个实体的呈现。
项目的销售情况当时也是非常非常好，售价2.8万，高出周边售价3000块钱，一旦出来一套立马就会被抢掉，均价现在被涨到了5.5万左右。在这个基础上我们重新进行了产品的迭代，非常感谢我们的谢雨谢总，给我们的百年住宅落地有非常大的支持，做了这样一个技术体系，包括十二大的技术系统，包括整个户型做了全生命周期的研究，针对不同我们客户的定位，投资型的等，做一个相应户型的针对性的设计，包括针对一些儿童的设计，包括我们景观的，通过这种无障碍的设计，在全区进行人性化的部位，包括智能化产品的植入，也是进行一些提升。更重要的是，做到我们整个主体也是采用装备化的技术。
包括我们其实也做了一个比较亮点的东西，同时还能满足实现三到五分钟这样一个户型的转变，大家知道我们其实做了很多，我实际展示的跟可变的空间不能做一个变化，可以实现三到五分钟的转变，我们其实通过一个可移动隔墙的墙体，比如说可以打开，作为一个开放式的聚会，同时也可以作为一个KTV的模式。同时我们这个户型也是实现三到五年的变化，从两口之家到小孩出世，到二孩的出生等等，对我们全生命周期的优化。我们从1.0到2.0，不仅仅是我们整个理念的提升，其实是我们对这个产品本身有个非常更深更接地气的思考和了解。
第三是我们营销展示，我觉得这也是作为一个先发者的落地和研究，同时我们也是针对这个空间可变，我们专门做了这样一个体验，把我们整个的户型分上中下三个模块，每个模块都有两个功能的区域，这样的话其实可以通过我们样板上，实现二十八种变换的模式，这是我们现场的一个实体空间，基本上能够在两分钟之内可以变换一个户型，可以实现八种户型这样一个变化。这个项目也是在武汉，大家可以去参观一下这个百变功能的体验。
同时我们也是开发了一个APP，针对我们百年住宅核心单品理念的展示，如何更好的传递给我们客户，包括我们从内部上APP建立了我们企业的管理，包括我们做的项目的户型，包括这个户型可变性的展示，马上就会形成一个新的转换，实现VR的功能，通过变化后的户型，能够到我们VR设备上，同时我们也是达到了我们绿地CS的服务平台，能够为我们提供相应的售后的服务。从技术到营销到工程，共同形成逻辑的输出，能够保证我们项目在推广的过程当中快速和有效。不过我们针对产品重新进行一个细分，有一个产品的分类，包括针对整个实施流程，我们每个阶段该进行什么样的工作，我们都有非常细化的要求。同时我们是针对百年住宅的户型，也是做了一个标准化的工作，我们可以通过标准打造万能的插口，包括针对集团四个主流户型，我们做了一个户型标准化的工作，通过这个标准化，发现无论是从设计进度还是标准度都是非常有效的。
第五是产品迭代，大的闭环系统下是各个小闭环，我们现在做的是在大的闭环中把每个小闭环做的非常的精细，足够的精细化，我们现在在做三个主要工作，我们现在正在完善通过一些项目或者新的经验，我们从结构方案到户型的配置，形成一套完整的东西，这样成本控制的体系，这样就是一个户型的模块标准化，每个模块，比如说我的厨卫模块，主卧的模块，标准化房间的模块，进行快速的模块组合，第三个就是技术标准化，我们也是作为技术，做跨部门进行合作，从产品的展示，形成一些规范化的技术流程提升客户的体验。
最后，感谢房协提供这样一个机会，谢谢大家！
中国建筑标准设计研究院总建筑师、中国百年住宅建设专家委员会秘书长 刘东卫
刘东卫：各位领导，各位专家好，很宝贵的机会，代表咱们专家组，最近咱们百年住宅大家都知道，中国建筑标准的进展情况和一些内容的基础框架，跟各位做一个汇报。
百年住宅现在在全国可以说有十个项目在实践过程当中，在市场上取得了非常好的效果，全面提高中国好房子，提高作用，其实很多项目，都取得了非常多的成功经验，集成体系可以说是非常崭新的，为了做好五项工作，我们启动了叫百年住宅建筑设计规程的C1CS的的标准编制。这个标准启动以来到现在半年多时间，想在今年年终的时候，争取做出来跟大家进行分享。最晚在明年年初的时候发布。
本次汇报内容分四个方面，跟各位专家领导做一个交流。第一，可持续发展背景下中国住宅面临的问题。第二，中国百年住宅标准建设体系。第三，中国百年住宅建设技术体系的解读。第四，对可持续中国百年住宅的展望。
刘志峰部长的讲话要回顾一下，加快自身转型，提高发展质量，从数量到质量的转型期，当然有转型的好多从部里工作来看，推进或者口号来讲，可能说了说，查了查，大约二十年左右的时间，咱们的房子应该说整体上相比确实还是存在好多亟待解决的问题，那么实际百年住宅从房协建设百年住宅试点，最核心的工作，加快转变住宅，建设发展工作，通过提升咱们国际的视野，先进产业化的基石，来建设一种去实现建筑的长寿，品质的优良，右侧的照片也是现在百年住宅推广交流的，至今可以说房价不断地在升高，其实可以说性能和品质上，可以提高二三十年的品质，咱现在百年住宅的实践，除了咱们百年住宅，全国都是大量的工程建设，想都不想，那么当然这也是一个行业，这些年通过百年住宅的推动，达成一个共识，所以讲这个，可能在座的要深刻领会中央国务院在抓的百年住宅非常重大的战略的认识，为国家提高住房的发展建设质量，真正的从一个数量时代往高品质方面去转型发展。
正好在这个背景下，国务院去年通过这种生产建造方式的转型，来提升咱们整体品质。装配式现代技术，昨天部长去中心检查，觉得非常好，今天来了很多老总一起去看，这个项目正在做，不是说自吹怎么好，确实说整体技术理念，在全国应该是很不错的，同步实现了主体的功能化，现在在全国包括济南，百年住宅可以说引领风骚的时候，将来大规模的全装修，用共产化，物品化，全装配，干作业，将来鲁能的项目，比方说一个体系，实际咱们现在全国在做的这种主体结构装备，可以说都是从传统的体系，从设计单位，建设单位，想都不想直接把体系拿到，实际的成本又高，实际昨天赵会长讲的，最核心的鲁能这个项目，这个体系在房地产住宅里面，昨天好多专家最感兴趣的，在现场可能大家都看不到，因为在发达国家，在日本，它的这一些连接技术，材料，完全是一样的。所以我觉得百年住宅从发展建设方式，从创新上，还是能探索好多很成功的经验，继续规范化，标准化。
实际这个百年住宅，实际就是要建设长寿命，好性能，绿色低碳的百年住宅，通过先进产业化的建造，通过真正的一些集成的技术来建设长寿命，好性能，绿色低碳的百年住宅，让老百姓能接受。还是一种它的技术和品质上的一些规律性，性能认定也可说是100%，可能金殿的介绍，北京实创的公布是二类，二类是什么呢，因为在现在的住宅性能认定标准，你停车位必须有，我们近四千户不可能按这么小的。绿色三星的认定标准，肯定在全国品质和性能是最好的。当然了还有百年住宅自身的技术体系在做。
其实因为咱们现在也推进装备住宅和建筑产业现代化发展，实际这个理论的基础，在前段的构想也做了非常好的规范，其实这一套产品的建筑体系和先进的理念，应该说上个世纪六七十年代在欧洲，有些国家特别的领先，实际日本是从上个世纪七十年代就开始做，咱们国家从数量到质量转型，我过去也学习过好多日本的老建设师，是一种新的住宅的供给方式，一种新的质量品质的标杆，这方面研究的非常多，八十年代在政府推广，协会过度的进入到一个存量房的时代，更需要从更加长远，其实咱们现在的房子不考虑十年二十年以后，实际咱们百年住宅在今天能看到，不管是对老百姓还是对国家的开发商，是可以有持续的发展。房子和汽车一样，五年十年随着不同的时间，百年住宅考虑到后期，非常方便的维护到，是保持着良好的性能和品质，咱们国家技术鉴定非常的麻烦，考虑到未来和长远，发达国家对一些研究很多，工业化，一些建造技术和物品的材料。
这是日本全国唯一一家建筑公租房，全面支撑百年体系，非常的重要。那么这一本实际中国百年住宅，咱们现在做的标准，还是跟过去非常完整的四大板块，叫建设和产业化，建筑的长寿化，品质的优良化，绿色低碳化。这些研究的机构，这些建设的机构，充分的去根据咱们的体系，根据目前所积累的经验，其实咱们现在部领导还有咱们全国的一直在提，提高发展质量，核心就是提高标准，所以也包括我们去年年底，全国在做的这两个装配式技术规范和装配的纲领，部领导一再支持，希望咱们现在的标准，一说提到标准，专家层面一提高标准，这个那个的，特别统一的一个认识，实际百年住宅从建筑的寿命，也是一个国际上的问题，用咱们四大体系，从技术要领来讲，梳理百年住宅，实际咱们的给水系统，排水系统，比方说排水系统同城排水，把它非常清楚的梳理好，以咱们四大体系为基础，当然这个在目前编制的时候，还是根据咱们国家的转型发展以及新的需求和要求，建立产业化，发展纲要，国务院推进住宅，比方说今天我也听了听在座的介绍，其实都没有人说装配的东西，百年住宅在全行业整体有个巨大的基础。实际我自己包括我个人的，我现在全装修，我没有单做，没有全产业链的支撑，包括设计环节，一体化，全装修不可能能做到，好多开发商根本交不了房，当然了这些东西已经变成了百年住宅这个实践遇到的问题，实际对于全行业非常难。
中国百年住宅建设技术体系，我想还是依托国家的标准基础上制作。在编制这个《规程》上，要符合规定相关的政策要求，咱做工业化，标准化满足不了。弄出二三十个户型，理念要提升，所以就说，还有通过技术的集成，国外这些先进的经验和百年住宅大力推动，应该说在全行业上要技术先进。
我们整个大纲可以说比较简单，住宅的四大体系，产业化，长寿化，品质化，低碳化，实际框架是符合我们叫一体系。第一叫百年住宅，这些SI体系与集成，实际咱们现在国标编的这两本，技术规范，因为咱们过去没有一个建筑体系，说建筑体系其实都是一些结构体系，后面这些耐久适应性，长期优良性，我们百年住宅最突出的，比方说耐久性，实际在发达国家，这也是个要尝试的，可以说咱们现在不考虑后期的，在日本性能认定评定，九大性能，非常重要的一条，长期维护系统，那么对咱们这个，比方说绿色低碳强调室内环境性，比方说呼吸砖，强调建材空气质量都要好，另一方面要维护起来，充分把咱们这些年所积累的先进的经验去把它规范进行标准。我简单就跟大家沟通到这里，谢谢大家！
中建三局代表
中建三局：尊敬的刘会长，各位同仁，我代表中建三局把公园世家项目做一个实施的主题，我们在实施过程中，后期还会有一些深入的技术研究，今天带来的汇报主要是分两个方面，第一个是我们现场所使用的装备，还有ALC板实施过程中的优点和实施过程中的一些展示。汇报两部分，一个是七分钟所有的短片，直观的掌握现场的施工过程，第二个问题是关于PPT的部分，主要是展示我们优缺点的一个展示。
(展示VCR)
第二个部分我对公园世家也是两个部分，因为视频里面可能体现的不是很完全，在这里我给各位领导做一个交流。这个项目刚才短片里面都提到了，第三部分的预制率和第五部分的实施总结。
我们现场用的叠合楼板是预制楼梯和预制空调板，以15号楼为例，地上住宅部分楼梯全部采用预制楼梯，空调板为预制空调板。这里预制叠合板运输，这块要体现策划，在我们施工过程中，预制叠合楼板吊装，没有涉及到这个外墙板，所以我们塔吊的选择，这一块儿相对来说，我们传统结构的话是515，如果是采用全装备结构的话，如果是相比传统的有预制外墙板的结构的话，性能就需要更高了。预制构件的生产运输情况，预制构件掉书，最功能构件就是我们的楼梯，我们的预制楼梯的调度相对来说要考虑到施工的吊场和我们吊装顶之间的一个半径。公园世家项目施工前考虑到脚手架，因为在PC构件深化设计前，我们将把这个点位考虑好，现在是我们深化设计时考虑悬挑型埋件的位置，这个是根据我们运输的情况，采用分体式的，运输的高度是不超过六块，那么这一块也是考虑运输的一个情况，上下分开，采取保护的形式。这个现场施工包括工厂这块预埋的这块，右边是我们埋了之后运输到现场的情况。叠合楼板这一块，包括我们运输体系的选择这一块在我们施工现场是非常重要的，在施工这一块，因为我们原先考虑到施工的体系，但是考虑到这块儿造价相对来说比较高，一般我们测算之后是在25层到26层之间，和我们的造价是持平的，但是我们目前公园世家的这个项目上是十七层，采用这种常规的体系来讲的话，因为我们做装备式的住宅项目，肯定要涉及到地下车库，那么在地下车库的话，就没有办法选择其他的这种体系，就必须采用这种常规的体系，如果我们在地下室投入了这一部分，做了非文化材料的话，那么地上标准层部分的话，我们再去别的体系的话，相对来说对项目的成本，总包方施工的成本是成倍的增加，我们综合考虑还是采取我们这种常规的体系。刚才视频短片里面提到的，有四面出筋和两面出筋，我们采取将梁临时架空的形式安装我们的楼板，最重要的一点就是我们这一块，在施工车轴的位置，运输过程中，我们优先考虑的是把我们结合楼板，按照我们迅速吊装，一次性从我们运输车辆上吊装到我们楼上面，我们整体的一个施工流程这一块，进行一个细化，这里就提到一个后保障梁，以及我们哪些钢筋要临时架空，然后我们哪些人要先绑，这里就有一个提前的策划。AIC外墙这一块，我们是采用南京这家公司生产的外墙板，这块材料的性能来说应该是比较好的。这是现场的一些材料，ALC运输以及现场材料的堆放。
最后我说一点就是一个总结，因为我们是在一个持续不断地总结过程，那么过程主要是塔吊选型这一块，我们是采用的6015型，全周边这块分外墙板的形式，框架结构与线交结构类似，对于我们施工习惯来讲的话比较方便。传统施工工期大概是7天，因为考虑到工法作业的话，可以做到6到7天每层，全装这块我们也做到了一些考察，和单位进行了交流，传统线交这一块相对来说快一点，加大投入措施这一块儿，就仅仅只是我们标准这块，不含地下室这块是35块钱一平米，全周明周期这块是达到45，这个是我们初步测算的一个结果，实际上相比全装卫浴来说，安装难度要比预制外墙板要大一点，我的汇报就到这里，谢谢！
中国房地产业协会会长 刘志峰
刘志峰：听了大家的发言以后，挺有启发，今天的会议讲开的很好，几家单位都汇报了进展情况，说了项目的特点。鲁能公园世家这个项目，从施工单位一直到咱们鲁能的设计师，也做了介绍，采取了好多新的工法，新的技术，实际上这样的会，我们一共开过三次，以前筹备开展的百年住宅的试点工作，可能开了有六次，怎么搞好百年住宅的试点，大会开过两次，第一次在2010年的4月24我记得，在杭州，和日本人一块儿开的，讨论百年住宅的问题。第二次，在京西宾馆开的，也是中国房地产协会，介绍百年住宅，大会开过两次，正规的小会开过有六次。
我下面想讲这么几个意见。第一条意见，还是要讲为什么要建百年住宅。咱们目前的住宅，尽管在三十多年来取得很大的进步，产品质量有了很大提高，但是老百姓在住宅建设，住宅产品上还是有不少意见，无论从住宅的逻辑性能和使用性能，还存在很多问题。。
第二，住宅买了以后是毛坯房，自己装修，有的时候把承重墙给拆了，有的时候把不该拆的管线也拆了，大量浪费了资源能源，浪费了房屋的寿命。一套房子结构是不能动的，包括外墙。但是家里人发生了变化，只能卖了换房子，否则五个人三代还是住这个房子，面积不够。因此我就说，从过去的房子，包括现在提供的房子，这个是成品房，但是老百姓在我们房子的使用性上是不满意的，意见是不小的，这是第一个原因。
第一，因为我好多年讲这个问题，地价越来越贵，开发商也经过各部门批准，因为地贵无论多盖别墅，盖多层，房价更贵，小高层，大量的是高层，甚至于是超高层，在大城市中，中小城市也不少，超高层建设住宅也很牛，这样住宅，五十年，六十年以后，你怎么改善，政府有可能拿出钱来改善吗？地都卖了，卖的方式不改变。我估计若干年以后，有可能政府一手房时代过去了，变成二手房时代了，地也卖的差不多的，新房也新的差不多了，大家应该知道，去年商品房卖房收入，销售额9.9万亿，二手房交易交易额6.5万亿，而6.5万亿其中的一线城市，上海、北京、深圳三个城市5万亿，然后上海北京，深圳，广州，三四线城市还加了十五个二线城市合在一块儿6.5万亿，全国可能还不止6.5万亿，这19个城市，基本上和新房住房交易额，基本是1：1，而上海、北京、深圳这三个城市，事实上是2：1，旧房是2，新房交易是1，实际上还高一点，你像上海，我知道的，2015年旧房交易量和新房交易量，交易量比2：6，因此新房说老实话，当然从今后来讲，肯定还要发展，还要建设，但总的建设量，不可能那么多，二手房时代即将到来，特别是一些城市，可能先到，然后再逐步逐步扩大到三线城市，这是肯定的。这样的话，这么多高层建筑，用什么样的动力进行改造，开发商不愿意改造，没有动力，不可能去改造，你拆了20层楼的住宅，去盖成40层了，费用就不得了。
第三，国家好多年前就提出要转变生产方式，怎么样转变生产方式？提高有效供给，作为房地产来讲，转型发展，目标是什么，我当年提出来的以长寿命，好性能，绿色低碳的，老百姓欢迎的好房子是我们转型发展的目标。因此不管是房屋的现让，使用性能来看，还是从现在国家提倡节能，绿色低碳也好，还是从现在供给侧结构性改革也好，都需要我们来转变这个发展方式，因此我觉得还是要提出百年住宅。昨天我也讲了，延长住宅寿命，当然首先要保证质量，质量不保证，寿命想延长也延长不了，延长住宅寿命，是最大的节能。因此咱们讲节能减排也好，讲房子的性能，使用性能也好，从国家的发展也好，我觉得还是要搞白天住宅，这是我要讲的第一个问题。
第二个问题，咱们还是要走叫产品的优化，百年一定要保证机构，绿地搞实验的时候，耐久性一百年，我第一开始就提到结构一百年。因此结构的住宅产品，要保证结构一百年，当然保证结构一百年，因为机构本身是一百年。第二，SI体系是我们结构体分离，维修管线设备，保证了产品产业化和介绍方式的工业化，绿色低碳化，品质优良化，就是想搞一次试点，要经过示范，两个阶段专家组都要定期检查，保证试点质量，你像绿地搞了第一个百年住宅项目试点，马上来一个绿地百年宅，全国现在搞了二十来个项目，二十来个项目，你是不是按照百年住宅的标准搞？我建议，咱们专家组办公室组织抽查，绿地的百年宅，第一个报名我要搞两项项目，后来北京要搞一个，当时北京项目也是，施工了你怎么搞，不能搞，后来设计也搞完了，统一修改了设计又搞的。现在搞绿地百年宅，是不是按照这个标准来搞，这个一定要保证百年宅质量标准。因此我有这个想法，然后咱们上一次我在绿地讲过，买的项目，实验通过以后，我们搞一个就叫试点，中国房地产协会百年住宅试点项目，然后搞完以后，老百姓入住了以后，入住一年，然后再搞一个百年住宅面试合格，再确定你是不是百年住宅的示范商。因此摸索的十个项目，你真正的百年住宅示范项目，还有待于进一步努力，假如是不是能拿到还要考虑，因此我们目前搞的二十个项目，抽两个项目来检查，是不是按照这个标准，这是我想讲的第二个。具体的问题，咱们会上几个单位发言都讲了，当然这里面我觉得有几个问题咱们要注意一下，一个，有人规定，咱们的试点项目是五万平米左右，因此有来搞的项目中心，拿出两栋楼，三栋楼，四栋楼搞百年住宅项目，当时一开始没有把握，实际上我认为，愿意搞本地项目试点，肯定社会效应和本单位的经济效应肯定不错，老百姓还是真正见到本地项目的操作流程规范，供应化和产业化，咱们的鲁能公园世家这个项目一样，搞的集成创新，搞了很多创新，所以我讲了，包括新型的装配式的集成体系，供应化体系，也包括首次的工法体系，A1A2，外部维护体系，也包括户型多样产品，当然我听到绿地这一块儿搞的不错。几种户型，现在有示范，这个挺好，这个也在老百姓今后使用中提供了很好的指导。但是我总的想法，领秀城一共五六百万平米，540万平米。公园世家是个小区，这是我的一个建议。
第二，这次汇报上面，把小区的特点总结归纳的挺好，工法的展示，运用的新材料，新技术等等，都有了发展，咱们的标准，刘东卫，将来一定要更好总结基础项目试点上面咱们来搞标准，这是我要讲的第二个。就是说通过总结交流，各单位互相借鉴，互相学习，在基础上怎么把百年住宅再提高一个档次。我的总结也不完全。
第三，要加快标准，制订标准，房协就是搞制订，希望咱们在座的专家，在座的试点单位将来都要参加标准的制订工作，标准院制订为主，在座的专家参与开放百年住宅单位，也包括有些是施工单位，也包括一些材料供应单位过来参加，尽可能把我们标准今后起草讨论反复修改，反复认证，弄出一个好的标准，这个标准，实在不行，搞行业标准也行，行业标准搞了一段时间，现在规定也可以放这个标准，现在有了咱们国家标准，后来搞了一个标准化协会，现在这个取消了。因此将来咱们行业标准由协会来发布还是国家来制订。希望咱们办公室，由刘东卫你们抓紧一点，争取今年年底再晚明年五六月份以前，再晚明年五一以前，把这个标准搞清楚，要出版发行。今天我就讲到这。
