十年砍柴：城里房价这么高 可你连农村也回不了
十年砍柴/文
制度鼓励你跃“农门”，但排斥你回家盖房子
苏琦：最近限购不断升级。除了环北京环上海，下面的三四线也开始限了。北京的限购很有意思，不仅认房认贷，还认离，说是离婚一年以内申请人按二套房贷政策执行。所以是不是干脆考虑回老家盖房子去？
十年砍柴：我虽然在北京早已经买了房，但不是说在北京买房以后，就没有回老家盖房的驱动力。中国是一个农业早熟的国家，每个人都有一个故乡梦，不论来北京多久。你是安徽人，我是湖南人，但是现在要叶落归根，回老家盖房子就比较困难。
我常常说在古代，只有皇帝的家族是首都常住户口，其他大臣都要告老还乡。
现在的制度设计是，一方面希望年轻人能够回到乡村，拯救乡村的空心化，但同时对那些考上大学户口迁出农村的人，制度排斥你回家盖房子。
苏琦：那就说到农村的宅基地问题。户口迁出去之后肯定是没有回乡盖房这个资格的，但是你可以继承宅基地上面的房屋，所以我建议爹妈都健在的时候，赶紧回去把这个房屋加固一下，不然等父母去世之后，这个房屋你只能任由它老化。
十年砍柴：对，我问过。因为我们家三兄弟的户口都不在湖南老家。那个时候跳出农门是农村孩子最高的人生目标，但是跳出以后，现在就遇到一个问题。我老家的房子是土砖砌的，上了年头后摇摇欲坠，我妈说，你们赶快以我的名义盖了，将来我走了以后，咱家土地上的新房子起码还可以留下上百年，你们可以继承。如果房子倒了，宅基地就不属于你们兄弟了。
苏琦：那这样的话我就有一个疑问了。现在好多资本愿意下乡搞资源的对流，比如农居、民宿等。现在这个政策是，你作为一个外来的人，只是租他上面的房屋的使用权，这样是不是会产生很多经济纠纷？
宅基地流转困难，农民缺少进城的第一桶金
十年砍柴：之前出了一个关于两权的政策，就是农村承包土地经营权和农民住房财产权可以依法依规进行抵押贷款。问题在于，村民只有房屋的财产权，土地的所有权是村集体的。
苏琦：我们之前做过一篇关于农村集体建设用地的文章，它不像宅基地，可以流转。你去考察一下会发现，在这种土地上盖房子城里人来买，只能是小产权。然后，这个市只是在各个乡村之间，或者更大一点，并不能形成城乡对流。
十年砍柴：因为土地的所有权仍在集体，农民可以出让经营权，让城里人来这里种花种粮食，农业用地做这个没有问题。但宅基地显然不是做生产之用，流转是更难的。
苏琦：当年在东莞、深圳这些地方，这个问题是怎么突破的呢？就是集体建设用地，你外面来招商，大家一同意，每个人都是股东，这就给租出去了，但只是租。
中央有两个恐惧，第一怕农地大规模的流转，怕你搞非农，一般情况下是鼓励家庭农场。第二，出于对粮食安全的考虑，不支持粮地搞太多花卉、养殖。而现在农民关注的是农地和宅基地，当然更关注宅基地的流转。
最后卡在哪里呢？比如说流转，它只能在一个村里流转。一个村里流转半天，我觉得没有太多这种需求。表面上是保护了农民的财产权，但农民自己想把它变现，由于以上说的种种原因，也变现不了。因此，它既不利于我们说的城乡之间资源的对流，因为城市资本过不去。第二也不利于农民带产进城。
现在政府是要通过大城市限购，来化解三、四线城市的库存，但是三、四线城市又没有给年轻人提供好的工作机会。后来我发现，农民确实有洗脚上田的冲动。包括孩子上学、医疗，各种公共资源比农村更集中，更方便。但问题是，宅基地卡那么死，农民置换不出来第一桶金。
城里的钱下不了乡，只能炒房，房价越炒越高
十年砍柴：现在有两种情况，像我们户口迁出的，想回去买一块地建房子，政府不允许。你想改造扩建，买别人的宅基地那也不允许。这一部分资金就在大城市炒房。因为我要么在我生活的大城市买房子来增值，要么就回故乡，山清水秀没有雾霾。其他的二、三线城市跟我没半毛钱关系。
宅基地是一个福利性分配，让一块地给你盖房子，是你作为村民的一个福利，但福利不能套现。农民要积累原始资本进城，但是这块地变现不了，在城里买的房子就很差。
苏琦：这就造成城市化“只见城不见人”。一个农民能攒多少钱，你让他怎么去城市买房子？而且法律上，到目前为止，没有对宅基地上面建筑物的使用权出租，有特别强的保护。长期出租估计也有问题。
十年砍柴：有个问题，我举个例子，比如说你花十几万块钱，买50年的房子使用权，这只能叫租房，因为土地不是农民的，无法过户。买来了以后开个客栈，等第十年的时候挣钱了，农民却反悔了，这官司你打不赢。
苏琦：所以，大家老是在吵吵房产税。如果征收的出发点，第一不是打土豪分田地，第二确实是想挤出来一些存量房，我觉得征收也是对的。但更重要的其实是一种向各种工业、商业直接征税转向对财产征税的转变，而它主要的目的肯定不是为了挤出存量房。而你要知道财产的征税，跟公共产品提供要不挂钩的话，大家的反弹也很大，而且你与其指望房地产税把这个存量房挤出来，你干嘛不直接从土地供应上做文章呢？但是土地供应上做文章，就要集体产权入市。当然政府又怕大规模的供地之后土地卖不上价，卖不上价就没有土地财政。
这样循环下来，你就会发现，政府自己来收地，先从集体归并，然后国家再从集体手里拿地，关于拿地会有很多理由，包括大城市的连接，包括粮食安全之类。与此同时，如果农民想跟城市之间实现对流，比如盖一些小产权房，也能缓解高房价压力。但是都不行。所以我觉得任何一个政府，或者一个行为主体也好，不能把所有的好处都得了。把所有好处都得到的问题，最后就导致这个问题肯定是无解。
十年砍柴：对。城里的钱下不了乡，只能炒房，房价越炒越高。而乡里那些农民的宅基地，又没法兑现，没法拿钱进城。
苏琦：如果我们配合中央的意图，最理想的一种状况是大家都很和谐，年轻人在北上广深杭租房，在三四线城市买房。不过，这对年轻人来说成本太高，毕竟三四线房子的租金上不来。
或者是没人住，人口外流，当地的房子本来就多。当然了，如果说年轻人在大城市租房，政府可以税前扣除，包括供房也可以扣除，那这个买卖我觉得还可以。
我觉得其实我们终究还是要找到一条怎么节约利用土地的同时，让城乡资源被挪到农民利益稍微多一点地方的路径。
十年砍柴：就像你说的他在大城市买不起房子，但是他又因为考上大学而把他的宅基地剥夺了，这太不公平了。我觉得对财产权最大的尊重是把财产的处置权、自由交易权交给所有者的本人，而不是别人替他保管，替他使用。
苏琦：这样才能形成资源的对流。同时，农村集体建设要通过更有效的市场化的方式进行。即使收为国有，怎么样以更合理的交易价格进入城市，增加它的供应量，然后考虑跨省按地区的流转，这样的话他也能分享到大城市的城市化溢出效应，形成良性的循环。
十年砍柴：对。今年两会刚通过民法总则，民事交易最根本的原则就是平等自愿。
苏琦：而且我还在考虑一个问题，就是涉及到房产税。一个国家若存在着多种性质的房产，那这个房产税的征收到最后会很麻烦。如果说城里搞一套，农村搞一套，或者城里搞农村不搞，这也不是很公平。
