北京商办房新政：中介炒作商办房可居住将严查
昨日，北京市住建委、市规划和国土委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称《公告》)，对开发商新建销售商业、办公类项目(以下简称商办类项目)，以及中介违规宣传销售商办类项目进行了明确规定。
为二手房“降温”后 再次“速冻”商办房
“逢涨必查，逢炒必办。”市住建委有关负责人昨日表示，此次针对商办类项目推出限购措施，是因为近期政府部门推出组合拳打击二手房违规销售为楼市降温后，网络、中介等转而炒作商办类项目价格、违规将商办类项目改为住宅的行为。
相关措施自《公告》发布之日即3月26日开始实施，据悉，市住建委已于昨日15时停止了三个违规商办类项目的网签。
《公告》明确规定，开发企业新建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。商办类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买者不得将房屋作为住宅使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
对于这一新政执行前已经销售的商办类项目，再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买者应当名下在京无住房和商办类房产记录，且于申请购买之日已在京连续5年缴纳社会保险或连续5年缴纳个人所得税。
市住建委有关负责人说，此次新规打击的是违规销售、炒作商办类项目的行为。
中介炒作商办房可居住 最严将吊销执照
《公告》还要求，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，中介机构不得以任何方式宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，对违规代理商办类房屋销售或虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
市住建委有关负责人解释说，此次《公告》是从商办类项目销售的各个环节，针对开发商曾经使用的“商改住”，以及中介机构炒作“商办房可居住”等行为进行严厉打击。
《公告》显示，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门将依法收回土地，商业银行将对该企业在北京市项目暂停授信。
住建委昨日已停止三违规项目网签
据了解，市住建委昨日下午已经全部停止了三个违规商办类项目的网签，分别是万科天地、恒 大未来城和泰禾中央广场。
这些在售项目的土地用途均为商业式办公，但是万科的销售人员对媒体介绍，交房时有独立的卫生间和住房，可以居住；泰禾中央广场和恒 大未来城的样板间设计有卫生间和厨房，这与商办类项目的用途相悖，实际上已经是按照住宅出售。
“他们把老百姓带入了一个误区。”市住建委有关负责人说，这些销售行为让购房者认为商办类项目可以居住，改变了它的性质，应当让商办房回归其本质属性。
■ 释疑
买商办房无上学资格
专家指出，大众熟知的商住房，实际上是开发商改变商业、办公类项目的土地使用性质和立项规划，以“不限购”的噱头进行销售，实际上产权证上写的都是商业办公性质。
市住建委有关负责人说，商办类项目的水、电、气、热都与住宅的收费标准不同，而是商业办公的标准，不能落户，没有配套教育设施，自然也不会有上学资格。但是有些中介和开发商在销售过程中违规炒作，让购买者误以为和住宅一样，实际上让购房者吃亏上当。
据介绍，商办类项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。购房者购买商办类项目的贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，不能申请住房公积金贷款，而且在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠。此外，由于商办类项目不是住宅，用作居住时业主维权也很困难。
■ 专家说法
“商改住”将成为历史
北京市房地产中介协会会长李文杰(微博 博客)表示，此次出台的商改住新政，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住这个商不商住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，北京此举让住宅回归居住属性的同时，也让商业办公用房回归承载业态的属性。
赵秀池说，商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用，是国家规划法的要求，但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。同时，由于此类项目居住与商业办公行为混杂，商业办公的经营也会受到一定影响。
赵秀池表示，此次新政要求商办房单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性，是对之前“商改住”行为的“拨乱反正”。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。同时，也是对商业办公正常经营活动的保护，让这类产品回归承载业态的属性。
■ 相关新闻
28家房产中介被停业整顿
新京报讯 北京楼市新政实施一周后，针对房地产中介门店的执法力度升级加码。3月26日，北京市住建委持续对房地产中介市场进行执法检查，28家中介门店因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为被责令停业整顿。
26日，市住建委主任徐贱云带队，分组对国奥村、海淀区中关村第一小学、东城区史家小学、西城区实验二小等区域附近的房地产中介门店进行现场执法。同时，执法人员重点检查了朝阳区卡夫卡公社项目、朝阳区中弘北京像素项目、石景山区万达广场、昌平区天通家园商业办公项目等所在区域的房地产中介门店。检查之中，28家中介门店因存在违规行为被责令停业整顿。
徐贱云指出，房地产中介机构要依法合规经营，不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等。一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。房地产中介机构也不得违规代理商办项目，一经发现，必将严惩，绝不姑息。
下一步，市住建委也将会同发改、工商、地税等部门联合执法，进一步加大对房地产中介的执法检查力度，并将重点查处违规代理商办项目、参与“炒房”哄抬房价、违规代理“天价学区房”等行为，对违规主体将实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。
28家停业整顿房产中介门店
1.链家国奥村店
2.链家中关村南路店
3.链家朝内南小街店
4.链家新文化街店
5.链家五里桥二街分店
6.链家银河大街店
7.链家昌平第36分公司
8.链家天通苑东苑店
9.我爱我家(微博)中关村店
10.我爱我家东南小区店
11.我爱我家新文化街店
12.我爱我家五里桥分公司
13.我爱我家天通苑东区第一分公司
14.我爱我家莲石东路分公司
15.中原第252分公司
16.中原第257分公司
17.麦田国奥村店
18.思源国奥村店
19.北京华居梁行房地产经纪有限公司
20.北京恒洋我家房地产经纪有限公司第17分公司
21.存房鲁谷第一分公司
22.存房东小口第一分公司
23.新润鲁谷店
24.北京金地家园房地产经纪有限公司
25.美好佳业永乐分公司
26.北京易租房地产经纪有限公司
27.格瑞德天通苑东区店
28.万众恒基升泰第45分公司
■ 盘点
北京10天内连推6项楼市调控政策
●“3·17”新政“认房又认贷”
2017年3月17日下午，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，被称作“史上最严”。认房又认贷的楼市调控政策，于3月18日起实行。此轮调控关键点有三：房贷最高期限降至25年；首套房认定需“认房”又“认贷”；二套房首付比例提高10%。
●16家银行降低首套房贷优惠力度
3月21日，工行北京分行、建行北京分行等16家银行北京分行一致决定，即日起降低首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。
●纳税5年变纳税60个月
3月22日，北京市地税局和市住建委联合发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，进一步严格了购房资格审核中个人所得税连续5年政策的执行标准，所谓“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”的规定，是指纳税人应从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。
●异形房不得过户、落户、入学
3月23日，北京市政府有关部门明确表示，对于不具备实际居住意义的过道房、车库房、平房一间改多间等异形房，规划国土部门将一律不予不动产转移登记；公安部门将一律不予落户；教育部门将一律不给予就近入学资格。
●离婚1年内贷款买房算二套
3月24日，央行营管部联合北京银监局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心，发布关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，对离婚1年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。对于离婚1年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
●重拳整治违规“商改住”
3月26日晚，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。
