克而瑞林波:当前房地产市场形势分析及未来展望_新浪地产网

克而瑞林波:当前房地产市场形势分析及未来展望

提要:2017年3月10日,上海。一年一度的AWE家电展在浦东新国际展览中心如约而至。智能、定制、标准成为了本次AWE的三大关键词。而作为从去年开始在AWE家电展同期展开的高端峰会,由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”,本次也踩准了精装修这个家电行业与房地产市场共同关注的交汇点。

  2017年3月10日,上海。一年一度的AWE家电展在浦东新国际展览中心如约而至。智能、定制、标准成为了本次AWE的三大关键词。而作为从去年开始在AWE家电展同期展开的高端峰会,由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”,本次也踩准了精装修这个家电行业与房地产市场共同关注的交汇点。《中国房地产精装修采购白皮书》也在论坛现场签约启动,邀请众多房企和家电企业掌舵人,一同“定制”智能新标准。

  会上,克而瑞研究中心研究总监林波分享了题为《当前房地产市场形势分析及未来展望》的演讲。

克而瑞研究中心研究总监林波

  以下是演讲实录:

  林波:非常荣幸参加这个论坛,我今天跟大家主要交流的是关于房地产的形势以及行业发展的展望。在座的更多是做精装修上下游产业链的。房地产行业的发展态势很多时候会影响到上下游的发展。今天的演讲主要分成三大块内容:

  一、2017年前2月全国市场状况回顾

  1、供应方面

  我们看房地产市场,一般关注的是房价。从市场研究的角度而言,房价取决于供求关系。所以首先我们看一下供应。我们对全国一二线城市的市场供应情况做了一个统计:前2个月,整个一线城市供应量下滑了46%,降幅比较大。除了上海同比小幅增长之外,北京下滑了40%,深圳2月份是零供应。二三线城市相对好一点,下滑了10%。

  这里面有几方面因素,一方面是春节的淡季,开盘就不是很积极。另一方面,主要在于那些去年的热点城市,今年政府管控非常严格,每一家企业受到非常严格的管控。如果你的价格比周边高,基本上是拿不到预售许可证的。这在很大程度上导致供应量大幅滑坡。现在来讲很多城市,买房只能依靠新增供应,库存待会儿再看。

  2、成交情况

  1、2月份,一线城市住宅成交量下滑40%,二三线城市下降11%。这种成交情况,我个人认为主要是由于供应不足导致的,现在来讲,市场情况没有像数据显现的那么差。如果是来自一二线城市的,尤其是去年房价上涨比较热的城市,比如说上海、北京、深圳、南京、杭州、苏州等城市,往往市场上每开一个项目,基本上有90%以上可以去化,跟去年差不多一抢而光。市场并没有像数据显现的那样出现大滑坡,尽管看到今年调控力度非常强。

  3、库存情况

  现在很多城市面临着无房可卖的情况。到北京、上海、南京这些热门城市买一手房,尽管看到北京库存有600多万,上海库存有300多万,但是跟历史均值来比,很多城市处于历史最低点。另外一方面,这里面的库存,比如说上海将近400万的库存量,实际如果到市场上找的话,数数可能就100来万方是有效的,其他的可能连售楼处都找不到。很多城市面临着无房可卖,没有房源。今年两会期间也提到,三四线继续去库存,一二线需要调控房价,调控市场供求关系。

  4、土地市场

  跟去年同期相比,今年前2个月的土地成交情况基本差不多。尽管我们看到很多城市,尤其上海、北京这些城市,今年到目前为止很少有土地出让。但是从全国300个城市总量来看,基本上与去年同期差不多,略差于2015年前2个月。所以说土地市场,开年表现比较良性、比较活跃。我们也看到南京一些城市在土地拍卖过程中,出现了很多企业抢地的情况。

  5、企业业绩

  企业业绩出乎很多人预料。最近一段时间,我连续接到很多投资界朋友来调研市场。他们认为现在的热点城市把调控力度提到这么高,而且在不断加码的过程中,会影响到企业业绩的。我们本来也会这么认为,但是从今年前2个月企业销售业绩来看,很多企业有非常大的增长。我们看到碧桂园前2个月卖了870亿,全年冲破6000亿目标是完全有希望的,业绩比去年翻一番。第二个是万科,前2个月达到100%以上的增长。当然这里面有一块是去年年底的结转到今年的。

  另外一方面,大家也看到,在一二线城市由于供应不足导致成交下滑的同时,三四线城市在去年年底以及今年1、2月份出现逆势上涨。这是有各方原因的造成的,比如返乡置业带动了楼市销售。比较典型的是上海周边的盐城,在外人员非常多,今年年底的销售非常好,好得让大家没有想到。另外一块,像资金的外因。在上海、南京、杭州你没有资格买房或者没有能力买房,但是很多人不买套房心里非常恐慌,这是社会比较普遍的心理。我在上海、南京、杭州买不了,就到边上买,到嘉兴买,甚至再远一点镇江买。所以今年三四线城市房价意外火爆了一段,对于企业业绩来讲有较大提升作用。

  6、企业拿地

  企业拿地面积同比下滑15%。现在企业更愿意到一二线城市拿地,不太敢到三四线城市拿地。另外,也有企业是在观望市场到底会有怎样的变化。我们看到整体下滑的同时,很多企业在1、2月份继续高位进入。

  总体来看,1、2月份整体看就是这样的两个特点:

  第一个特点是大部分企业销售业绩不错。龙头房企、大型房企业业绩都比较出色。

  第二个特点是企业拿地非常积极。例如,前几天恒 大在媒体上做广告,悬赏高额佣金寻地。

  二、2016年以来全国行业形势新变化

  1、行业政策

  2016年的政策环境有180度的转弯。上半年以去库存为核心,各个地方政府都在相应出台一些刺激性政策去库存。但是到了十一黄金周期间,整个政策风向发生180度大转弯。22个城市,在黄金周七天时间内,出台了限购限贷政策全面收紧。很多城市律动非常大,甚至超越了以往任何一轮房地产调控力度。

  目前来看,整个政策行业,就像两会期间提到的一样,2017年政策环境将会是“刺激与调控并存”。该刺激的城市,去年房价没怎么涨、成交量没多大变化的三四线城市,肯定会继续刺激。该调控的还会调控,如果房地产出现较大幅度的波动,这一次调控力度,政策没有把房价压下去的话,后续会继续出一些新政策。比如说最近看到北京周边的三线城市涿州、杭州、南昌力度都进一步升级。南昌不知道政府有没有正式发文,但是我们已经看到一些文件,如果按照那个文件讲的话,可以说一旦执行,将是中国目前执行调控力度最强的城市。其实到目前为止,南昌的房价涨幅没有特别厉害,但是政府防患于未然。现在对于各级政府来说,对可能引起房价风吹草动的一些数字、新闻都非常敏感。

  2、市场格局

  前几年房价上涨,可以讲是多数城市一起涨,行情来了一起涨。包括2009年房价翻番,2016年很多城市也翻了番。很多城市在去年只能说是一个中等水平,甚至比较低迷。现在市场格局都有发生一些变化,我们也做了一个归纳。对于三大经济圈就不说了,其次中西部以合成式为主,过去一年以及未来几年都是房地产的核心。

  3、城市成交

  去年市场成交情况就不展开了。

  4、项目价格

  从另外的角度给大家看看哪些城市去年涨价比较猛的。2016房价涨幅年超过80%的项目,我们做了统计。这里第一位是合肥,有12个项目,在去年一年房价涨幅超过80%。天津、北京、南京、厦门、长沙、上海、杭州、苏州、武汉这些去年房价上涨非常过热的城市,基本上就在这里体现出来了。涨幅最大的城市有一些结构性因素在里面。长沙项目涨了170%,这里面肯定有产品结构因素在里面。北京、河北的这些项目涨幅超过100%。

  5、整体库存

  库存情况,前面看了,现在一些城市库存情况降低历史最低点,必须要承认取得了一定成效。我们公司统计的全国70个城市的重点库存,有37%的降幅,去年一年非常明显。从全国三四百个城市来看,住宅下降14%,应该讲是非常不错的效果。当然这里面一二线是无库存情况,三四线城市库存量还是有一个量在那里的,但是也有减少。再有就是商业、办公、物业库存量在增加。

  6、土地市场

  土地市场是这几年的走势。为什么很多城市的房价涨幅涨这么快?是由于市场没有供应,政府没有供地。从2013年拍卖10亿平米开始,2014年7.6,2015年5.7,到去年4.4,降了一半还多。这是全国土地拍卖情况。市场势必面临着供应不足,恰恰叠加需求的爆发。

  三、未来行业发展的预判

  1、2017年走势

  政策方面,房价一旦有波动,一旦有上涨情况,肯定还会出政策。房价有明显涨幅的城市,都面临了今年收紧的调控,短期内不会变。

  货币政策,房地产与利率挂钩的,都有正向的关系。货币政策今年是中性偏紧,对部分市场需求起到抑制和延后。

  土地拍卖,目前来看市场比较高,资金监管进一步加强。

  市场供应,今年供应量会有所缩量。

  2、行业规模

  去年创了行业新高度,2016年是11.73亿平方米,今年有10%左右的下滑,尤其是成交面积方面,成交金额可能和去年差不多。主要原因在于,行供热门城市供应不足。

  3、房价

  在数字上一定是会被管控住的,尤其是2017年,在二三线市场各方面可能会有上涨,前2个月北京市场就非常明显。

  4、永不落幕的老一线

  一线城市肯定是永不落幕的老一线,四大城市“北上广深”,无论是个人投资买房,还是开发企业拿地,都是永恒的追求,成交量短期会回落,库存维持一个低位,房价保持平稳,土地拍卖总量会继续减少。北京已经发了今年土地土地计划,比去年同期下滑50%以上,基本上今年没有多少地,地王消失。地王消失是因为政府调控。

  5、潜力巨大的新一线

  市场去年表现比较好的城市,我们叫新一线,这跟它的经营规模、企业指标、居民居住指标以及城市轨道各方面有关系。我们选了九城市出来,南京、天津、杭州、武汉,还有非常大的潜力,整体房地产市场还有空间,从房价、市场发展都有空间的。苏州、合肥、重庆、成都、郑州属于迅速崛起,但是里面就有各个城市不同的问题在里面,时间关系就不展开。

  6、其他二线城市

  其他二线城市会有分化,有的可能会成长为新热点,比如说南昌、南京、长沙,已经显现出来了。还有一些有比较高的库存量,即使成交有反弹,也是短期现象。

  7、三四线城市机会

  很多人说,一二线城市管控厉害,三四线会迎来机会。我也认同,但是不管是企业投资还是个人买房,三四线城市要看的,不是每一个三四线城市都值得买。三类,一类是需求外溢的,紧密团结在核心城市周边的。比如说北京周边100公里范围之内的小县城,可能上海周边就是50到100公里范围内。南京周边也就是50公里范围内。可以作为投资标的。

  特色小镇,第二个是特色小镇,这是今年行业都在关注的,特色小镇要投资的话,我个人建议还是在核心城市圈内做。京津冀、长三角、上海周边城市圈、广深城市圈做特色小镇。如果撇开这些的话,可能会面临市场需求的可持续性比较弱。

  新型城镇化,是国家这几年一直在提的,新型城镇化意味着吸纳更多人口,带来更多需求,房地产才会有上涨空间。不是每一个中小城市都有这样的条件,经济规模、人口总量都是有差异的。

  8、企业格局

  很多企业在今年公开或半公开提出要冲千亿。600多亿的好几家企业都提出冲千亿。

  9、房企集中度

  对于龙头房企来讲,各方面市场占有率会进一步往上走。前一百强房企2016年占比45%,保守估计2017年提升一个百分点。

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