克而瑞林波：当前房地产市场形势分析及未来展望
2017年3月10日，上海。一年一度的AWE家电展在浦东新国际展览中心如约而至。智能、定制、标准成为了本次AWE的三大关键词。而作为从去年开始在AWE家电展同期展开的高端峰会，由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”，本次也踩准了精装修这个家电行业与房地产市场共同关注的交汇点。《中国房地产精装修采购白皮书》也在论坛现场签约启动，邀请众多房企和家电企业掌舵人，一同“定制”智能新标准。
会上，克而瑞研究中心研究总监林波分享了题为《当前房地产市场形势分析及未来展望》的演讲。
克而瑞研究中心研究总监林波
以下是演讲实录：
林波：非常荣幸参加这个论坛，我今天跟大家主要交流的是关于房地产的形势以及行业发展的展望。在座的更多是做精装修上下游产业链的。房地产行业的发展态势很多时候会影响到上下游的发展。今天的演讲主要分成三大块内容：
一、2017年前2月全国市场状况回顾
1、供应方面
我们看房地产市场，一般关注的是房价。从市场研究的角度而言，房价取决于供求关系。所以首先我们看一下供应。我们对全国一二线城市的市场供应情况做了一个统计：前2个月，整个一线城市供应量下滑了46%，降幅比较大。除了上海同比小幅增长之外，北京下滑了40%，深圳2月份是零供应。二三线城市相对好一点，下滑了10%。
这里面有几方面因素，一方面是春节的淡季，开盘就不是很积极。另一方面，主要在于那些去年的热点城市，今年政府管控非常严格，每一家企业受到非常严格的管控。如果你的价格比周边高，基本上是拿不到预售许可证的。这在很大程度上导致供应量大幅滑坡。现在来讲很多城市，买房只能依靠新增供应，库存待会儿再看。
2、成交情况
1、2月份，一线城市住宅成交量下滑40%，二三线城市下降11%。这种成交情况，我个人认为主要是由于供应不足导致的，现在来讲，市场情况没有像数据显现的那么差。如果是来自一二线城市的，尤其是去年房价上涨比较热的城市，比如说上海、北京、深圳、南京、杭州、苏州等城市，往往市场上每开一个项目，基本上有90%以上可以去化，跟去年差不多一抢而光。市场并没有像数据显现的那样出现大滑坡，尽管看到今年调控力度非常强。
3、库存情况
现在很多城市面临着无房可卖的情况。到北京、上海、南京这些热门城市买一手房，尽管看到北京库存有600多万，上海库存有300多万，但是跟历史均值来比，很多城市处于历史最低点。另外一方面，这里面的库存，比如说上海将近400万的库存量，实际如果到市场上找的话，数数可能就100来万方是有效的，其他的可能连售楼处都找不到。很多城市面临着无房可卖，没有房源。今年两会期间也提到，三四线继续去库存，一二线需要调控房价，调控市场供求关系。
4、土地市场
跟去年同期相比，今年前2个月的土地成交情况基本差不多。尽管我们看到很多城市，尤其上海、北京这些城市，今年到目前为止很少有土地出让。但是从全国300个城市总量来看，基本上与去年同期差不多，略差于2015年前2个月。所以说土地市场，开年表现比较良性、比较活跃。我们也看到南京一些城市在土地拍卖过程中，出现了很多企业抢地的情况。
5、企业业绩
企业业绩出乎很多人预料。最近一段时间，我连续接到很多投资界朋友来调研市场。他们认为现在的热点城市把调控力度提到这么高，而且在不断加码的过程中，会影响到企业业绩的。我们本来也会这么认为，但是从今年前2个月企业销售业绩来看，很多企业有非常大的增长。我们看到碧桂园前2个月卖了870亿，全年冲破6000亿目标是完全有希望的，业绩比去年翻一番。第二个是万科，前2个月达到100%以上的增长。当然这里面有一块是去年年底的结转到今年的。
另外一方面，大家也看到，在一二线城市由于供应不足导致成交下滑的同时，三四线城市在去年年底以及今年1、2月份出现逆势上涨。这是有各方原因的造成的，比如返乡置业带动了楼市销售。比较典型的是上海周边的盐城，在外人员非常多，今年年底的销售非常好，好得让大家没有想到。另外一块，像资金的外因。在上海、南京、杭州你没有资格买房或者没有能力买房，但是很多人不买套房心里非常恐慌，这是社会比较普遍的心理。我在上海、南京、杭州买不了，就到边上买，到嘉兴买，甚至再远一点镇江买。所以今年三四线城市房价意外火爆了一段，对于企业业绩来讲有较大提升作用。
6、企业拿地
企业拿地面积同比下滑15%。现在企业更愿意到一二线城市拿地，不太敢到三四线城市拿地。另外，也有企业是在观望市场到底会有怎样的变化。我们看到整体下滑的同时，很多企业在1、2月份继续高位进入。
总体来看，1、2月份整体看就是这样的两个特点：
第一个特点是大部分企业销售业绩不错。龙头房企、大型房企业业绩都比较出色。
第二个特点是企业拿地非常积极。例如，前几天恒 大在媒体上做广告，悬赏高额佣金寻地。
二、2016年以来全国行业形势新变化
1、行业政策
2016年的政策环境有180度的转弯。上半年以去库存为核心，各个地方政府都在相应出台一些刺激性政策去库存。但是到了十一黄金周期间，整个政策风向发生180度大转弯。22个城市，在黄金周七天时间内，出台了限购限贷政策全面收紧。很多城市律动非常大，甚至超越了以往任何一轮房地产调控力度。
目前来看，整个政策行业，就像两会期间提到的一样，2017年政策环境将会是“刺激与调控并存”。该刺激的城市，去年房价没怎么涨、成交量没多大变化的三四线城市，肯定会继续刺激。该调控的还会调控，如果房地产出现较大幅度的波动，这一次调控力度，政策没有把房价压下去的话，后续会继续出一些新政策。比如说最近看到北京周边的三线城市涿州、杭州、南昌力度都进一步升级。南昌不知道政府有没有正式发文，但是我们已经看到一些文件，如果按照那个文件讲的话，可以说一旦执行，将是中国目前执行调控力度最强的城市。其实到目前为止，南昌的房价涨幅没有特别厉害，但是政府防患于未然。现在对于各级政府来说，对可能引起房价风吹草动的一些数字、新闻都非常敏感。
2、市场格局
前几年房价上涨，可以讲是多数城市一起涨，行情来了一起涨。包括2009年房价翻番，2016年很多城市也翻了番。很多城市在去年只能说是一个中等水平，甚至比较低迷。现在市场格局都有发生一些变化，我们也做了一个归纳。对于三大经济圈就不说了，其次中西部以合成式为主，过去一年以及未来几年都是房地产的核心。
3、城市成交
去年市场成交情况就不展开了。
4、项目价格
从另外的角度给大家看看哪些城市去年涨价比较猛的。2016房价涨幅年超过80%的项目，我们做了统计。这里第一位是合肥，有12个项目，在去年一年房价涨幅超过80%。天津、北京、南京、厦门、长沙、上海、杭州、苏州、武汉这些去年房价上涨非常过热的城市，基本上就在这里体现出来了。涨幅最大的城市有一些结构性因素在里面。长沙项目涨了170%，这里面肯定有产品结构因素在里面。北京、河北的这些项目涨幅超过100%。
5、整体库存
库存情况，前面看了，现在一些城市库存情况降低历史最低点，必须要承认取得了一定成效。我们公司统计的全国70个城市的重点库存，有37%的降幅，去年一年非常明显。从全国三四百个城市来看，住宅下降14%，应该讲是非常不错的效果。当然这里面一二线是无库存情况，三四线城市库存量还是有一个量在那里的，但是也有减少。再有就是商业、办公、物业库存量在增加。
6、土地市场
土地市场是这几年的走势。为什么很多城市的房价涨幅涨这么快？是由于市场没有供应，政府没有供地。从2013年拍卖10亿平米开始，2014年7.6，2015年5.7，到去年4.4，降了一半还多。这是全国土地拍卖情况。市场势必面临着供应不足，恰恰叠加需求的爆发。
三、未来行业发展的预判
1、2017年走势
政策方面，房价一旦有波动，一旦有上涨情况，肯定还会出政策。房价有明显涨幅的城市，都面临了今年收紧的调控，短期内不会变。
货币政策，房地产与利率挂钩的，都有正向的关系。货币政策今年是中性偏紧，对部分市场需求起到抑制和延后。
土地拍卖，目前来看市场比较高，资金监管进一步加强。
市场供应，今年供应量会有所缩量。
2、行业规模
去年创了行业新高度，2016年是11.73亿平方米，今年有10%左右的下滑，尤其是成交面积方面，成交金额可能和去年差不多。主要原因在于，行供热门城市供应不足。
3、房价
在数字上一定是会被管控住的，尤其是2017年，在二三线市场各方面可能会有上涨，前2个月北京市场就非常明显。
4、永不落幕的老一线
一线城市肯定是永不落幕的老一线，四大城市“北上广深”，无论是个人投资买房，还是开发企业拿地，都是永恒的追求，成交量短期会回落，库存维持一个低位，房价保持平稳，土地拍卖总量会继续减少。北京已经发了今年土地土地计划，比去年同期下滑50%以上，基本上今年没有多少地，地王消失。地王消失是因为政府调控。
5、潜力巨大的新一线
市场去年表现比较好的城市，我们叫新一线，这跟它的经营规模、企业指标、居民居住指标以及城市轨道各方面有关系。我们选了九城市出来，南京、天津、杭州、武汉，还有非常大的潜力，整体房地产市场还有空间，从房价、市场发展都有空间的。苏州、合肥、重庆、成都、郑州属于迅速崛起，但是里面就有各个城市不同的问题在里面，时间关系就不展开。
6、其他二线城市
其他二线城市会有分化，有的可能会成长为新热点，比如说南昌、南京、长沙，已经显现出来了。还有一些有比较高的库存量，即使成交有反弹，也是短期现象。
7、三四线城市机会
很多人说，一二线城市管控厉害，三四线会迎来机会。我也认同，但是不管是企业投资还是个人买房，三四线城市要看的，不是每一个三四线城市都值得买。三类，一类是需求外溢的，紧密团结在核心城市周边的。比如说北京周边100公里范围之内的小县城，可能上海周边就是50到100公里范围内。南京周边也就是50公里范围内。可以作为投资标的。
特色小镇，第二个是特色小镇，这是今年行业都在关注的，特色小镇要投资的话，我个人建议还是在核心城市圈内做。京津冀、长三角、上海周边城市圈、广深城市圈做特色小镇。如果撇开这些的话，可能会面临市场需求的可持续性比较弱。
新型城镇化，是国家这几年一直在提的，新型城镇化意味着吸纳更多人口，带来更多需求，房地产才会有上涨空间。不是每一个中小城市都有这样的条件，经济规模、人口总量都是有差异的。
8、企业格局
很多企业在今年公开或半公开提出要冲千亿。600多亿的好几家企业都提出冲千亿。
9、房企集中度
对于龙头房企来讲，各方面市场占有率会进一步往上走。前一百强房企2016年占比45%，保守估计2017年提升一个百分点。
