省住建厅长：三四线城市房地产去库存要靠新市民
2017年《政府工作报告》中称，“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。”
全国人大代表、四川省住建厅厅长何健在接受21世纪经济报道记者专访时表示，四川经过去年一年的“去库存”，全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月，下降到2016年末的8.7个月。
“除成都市外，四川其他地区的去库存主要由农民进城购房完成。”何健称，“这一经验值得推广。”
推动新市民进城购房
《21世纪》：和2015年比较，2016年四川商品房消化周期进一步下降。出现这一变化的主导因素是什么？
何健：我们主要通过鼓励新市民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。在这两种方式中，除成都市外，四川省其他地区的商品房去库存主要由新市民完成。而通过棚改货币化安置占比例是13%左右。
所谓新市民，包括农民、大学毕业生、部队转业人员等。其中，农民占绝大多数。我们的统计显示，2016年成都以外地区的新增购房者，50%为农民，少数县市的比例超过80%。这表明，在四川农民群体成了购房的新主力。
《21世纪》：农民为什么能够成为购房的主力，政府在其中有哪些推动作用？
何健：首先，除成都外，四川省其他地区的房价在去年保持平缓态势，使得农民有了购买适当价位的城市商品房的可能性。第二，我们通过研究发现，在四川省经济总量上三万亿的基础上，农民收入也大幅度提高，他们多年的积蓄具备了在城市购房的能力。第三，四川正处于城镇化的加速期，我们一直在推动农民进城成为新市民。
总体而言，我们鼓励的农民群体，是有进城落户意愿，且具备一定经济基础的农民。为此，政府部门还拿出真金白银，专门为农民购房推出了一系列的优惠政策，刺激了农民购房意愿。其中包括财政补贴和税费减免。财政补贴即是农民购房给予每平方米200元-300元甚至更高补贴政策。税费减免，则是购置税、天然气、入户费、光纤等费用有减免政策。
《21世纪》：从信贷方面讲，我关心两个问题。第一是农民购房渠道没有打通。比如贷款购房所需要的存款证明、银行流水、抵押物等，很多农民并不能提供，这导致银行很难为农民办理房贷业务。第二，目前农民购房贷款出现的呆坏账比例有多少，是否有风险？
何健：目前的银行金融体系是针对城市市民构建的，相关房贷政策确实不适应农民群体的特点。
因此我们要进行调整，比如农业银行开展的农民安居贷，在贷款门槛、利息、还款方式方面都有针对性调整。比如农民在外打工的工资通常是按季度或者半年结算，因此我们的还款方式不再是按月还款，而是提供了一季一还或者一年一还等方式。
去年四川在推动农民进城购房的初期，外界很多质疑，其中也包括贷款风险问题。但通过一年的观察，从银行反馈的数据看，农民房贷的违约率比城市居民小很多。
破解城乡二元管理体制
《21世纪》：四川在3月1日出台了《四川省农村住房建设管理办法》，将农村自建房纳入监管中，为什么要出台这一法规？
何健：四川是目前国内少数几个对农村居民自建房进行监管的地区。这是因为四川省以山区丘陵为主，70%农村居民是散居，自建房存在极大的随意性，不如集中居住好管理。
同时，经历了两次大地震后发现，由于农村建筑质量不过关，农民伤亡数量远远高于城市居民。举例而言，城市房屋修建，有强制的地质勘探，同时设计图纸要审查和备案。整个过程中，监管部门要去现场抽查水泥建材的用料，施工完毕后还要验收。而农民房子的选址和修建却存在随意性，导致农民自建房轻者遇灾损坏，重者遇灾就倒。
《21世纪》：是什么原因造成了我们的农村地区建筑质量管理的缺位？
何健：出现这样的情况，是城乡之间的管理体制二元化结构导致的。在城市，我们有住建局和规划局，但农村却没有。因此四川希望将农民自建房也纳入监管体系中，帮助他们提高建筑质量。
目前我们将监管责任委托给地方乡镇政府，但同时也加大了他们的工作量。未来我们的解决思路是通过政府购买服务的方式，解决监管人员不足的情况。目前，我们已经在部分贫困县进行了政府购买服务的尝试。2016年，88个贫困县中，30%的县都采取了政府购买服务方式，聘请监理公司、设计公司、施工单位等对农房建设进行技术指导和技术服务。
同时，在《四川省农村住房建设管理办法》出台后，使得我们对农村居民的新建房屋质量管理有了法律依据。
《21世纪》：四川目前推行的PPP模式取得了怎么样的效果？
何健：推行PPP模式的初衷，是用少量的财政资金撬动大量民间资本进入基础设施建设领域。但经过几年实践，我们效果并不是很理想。主要的原因是，出于贷款、建筑施工等领域风险的考虑，政府、银行都更倾向于与国有企业合作，导致民间资本难以拿到PPP项目。
这也是现行PPP模式的弊端。资本方和承建方的联系更为紧密，使民营企业难以插足，只能通过转包的方式从央企、国企手上二次承包项目，这还可能使民营企业负担高昂的管理费。我建议有关部门进一步加强对此方面的研究。
