深圳都市圈命题：房企屯兵抢位 临深房价回归理性
文章来源：经济观察报。“深圳市核心区房价突破10万，临深片区的龙岗、坪山和大鹏房价在3万左右，挨着他们的惠州惠阳价格才1万5。多走五分钟，你的投资至少降低一半。”惠州太东集团董事长苏志团对经济观察报说。
深圳高企的房价造成了需求的外溢。过去两年，东莞、惠州靠近深圳区域的楼盘，60%-70%是被“深圳客”买走的。
受深圳市场暴涨波及，2015年底开始，临深城市的房价走上了快速上涨通道。
经济观察报获得的一份东莞市住建部门2017开年工作会议文件显示，2016年，东莞市商品住房销售均价为13763元/平方米，同比上涨40.27%。房地产业税收收入累计139.66亿元，占全市总税收收入的29.38%。
2017年，在“深圳东进”战略的推动下，深圳城市一体化再度发酵。2月13日，深圳新一轮特区一体化建设实施计划出炉，首次明确提出万亿投资目标，到2020年基本实现深圳特区一体化。
据了解，为抢占深圳都市圈，以恒 大、万科、碧桂园为代表的品牌房企早已开始“屯兵”深莞惠市场。
抢占深圳都市圈
经济观察报获悉，恒 大于2017年开年收购了光耀地产在惠州占地面积达13万平方米的3个地块，春节前已完成土地过户手续。光耀地产是发端于惠州的全国百强房企，2014年因资金链断裂濒临破产。恒 大收购的3块土地实为光耀将军湖百万花城后期未开发的地块。
据统计，自2015年底恒 大收购新世界惠州项目之后，恒 大目前在惠州的土地储备达到了240万平方米。而惠州之前，恒 大早已在深圳、东莞落子。2016年恒 大集团总部迁入深圳，其“大深圳”布局成型。
在惠州市场上布局最疯狂的开发商是碧桂园。2月24日，碧桂园斥资23亿元在惠州大亚湾拿下5宗地，溢价率均在249%以上。大亚湾房地产协会会长谭建文称，一贯开发大项目的碧桂园，对惠湾项目几乎“来者不拒”，甚至参与开发占地几万平方米的小项目。
据统计，在不到一年的时间里，碧桂园在惠州通过收购、招拍挂获得的项目超过30个，拿地成本超过120亿元。预计碧桂园在临深片区的总货值超过3000亿元。
明源地产研究院首席研究员刘策指出：“以广深为双核的珠三角经济活力强劲，给市场长期看好的底气，大房企重兵布局于此，区域销售业绩直接影响到排名。”
而刚刚引进深圳地铁为第二大股东的万科也多次强调，引入“轨道+物业”模式，围绕地铁为城市提供配套服务，是万科未来最重要的发展方向之一。
根据此前万科与深圳地铁签订的一份备忘录，万科拟引进东莞实业投资控股集团、重庆城市交通开发投资集团、中轨集团等作为战略合作伙伴。从深圳地铁四期规划看，其中14号线将连接惠州，由此看来，深圳地铁参照东莞合作模式进入惠州的可能性很大。
万科董事会主席王石曾表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，房企布局不能取决于单个城市的发展，应该讨论在整个都市圈结构中的机会。
产业外溢的机会
一则“别让华为跑了”的新闻被热炒，也折射出深圳的产业定位：科技创新中心。在人才集聚、科技研发等角度，深圳具有强大的优势，但深圳在土地资源上长期面临约束，产业做大之后必然要外溢。
2016年5月，深圳市正式推出《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》。方案提出，投资1.4万亿元(其中5600亿元在“十三五”期间完成)完成342个项目，将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极。
在“东进”战略下，深莞惠一体化成为大势所趋，而都市圈中各城市也在产业转移中寻找自身定位。
融创中国广深区域东莞公司营销总监梅华锋说，东莞曾经做了一份2016-2030年城市规划，其中“莞深同城”这个词出现了50多次。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄如此判断，未来如果深圳继续高速发展，必然首先会辐射到东莞以及惠州，其中，东莞最有可能成为深圳辐射下的最好地点。
另一方面，近几年东莞腾笼换鸟，新高科技产业的生产基地比如华为、大疆无人机生产基地陆续迁入，东莞本身也为这些产业提供了上下游链条支持以及高科技人才支持。“这些都为大融城生活创造了很多的便利性。”梅华锋表示。
不少开发商看到了城镇化发展和深圳人口、产业外溢的机会，但这不仅仅是卖房子。
去年8月，碧桂园董事局主席杨国强提出未来5年要投入1000亿元在一线城市和强二线城市全面布局科技小镇。其中深圳的计划是10个，惠州5个、东莞5个。
杨国强认为，惠州和东莞未来有望承接深圳外溢的创新产业和购房需求，碧桂园不是简单地挖掘产业资源，而是在做深圳的互补性工作。
据了解，在科技小镇里，不仅有产业形态，也有科技教育和研发形态，引入相关的产业配套和孵化机构。其中3个位于深圳周边的科技小镇已于去年动工建设。
临深房价回归理性
2016年是东莞和惠州楼市最热的一年。中介机构家家顺新近发布的一组临深城市房价数据显示，东莞、惠州、中山三个临深城市，过去一年的成交均价均创下历史新高，分别为1.38万元/平方米、8800元/平方米、7100元/平方米。其中，东莞的新房价格与2015年相比上涨了40%。
数据显示，东莞2016年共化解商品住房库存面积11.95万平方米，超额完成去库存年度目标，去库存周期约为5.26个月，是珠三角去库存周期最短的城市。惠州一个月就完成了未来三年的去库存任务。
一位位于深圳坂田的中介人士每周都会接十多位购房者前往大亚湾，他表示，对深圳的刚需人口来说，松山湖和大亚湾是力推的区域，离深圳城区较近，房价在2万出头。
参与大亚湾开发25年的苏志团称，深圳的生活成本太高，未来年轻人的事业应该有多元的诉求。例如把小孩老人安排在惠州，平时上班在核心区可以租个房，不会影响到生活质量，可以活得更轻松，这也为年轻人创业提出一个良好的空间。“深圳产业外溢，也为我们释放了大量人口红利。”苏志团说。
对于临深片区楼市的发展空间，深圳中原地产研究中心总监王飞认为，在“深莞惠”一体化概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。
在深圳进行楼市调控的同时，临深楼市受到影响，目前惠、莞、中的成交量、成交均价都开始呈现平稳态势。另一方面，这三个城市的房价自2015年发力至今，部分区域已实现翻番，甚至与深圳周边一些区域相差不大，而在去年购买力中占到八九成的投资客，其利润空间被挤压。“去年10月份以前，临深片区的房子往往不够卖，新盘售楼处门口停的也大部分都是粤B车牌。但是去年‘深八条’之后，整个临深楼市已经回归理性。”深港房地产专家罗振坤表示。
