房企美元债发行“最后时间窗” 债务压力不容忽视
“高杠杆时代”的终结，将使得隐藏许久的资金链和债务问题真正浮出水面。
随着国内融资渠道不断收窄，一度降至低位的房企美元债融资，近期又有回潮之势。
2月15日早间，融信中国发布公告称，公司发行一笔2019年到期的2.25亿美元优先票据，利率为6.95%。这是春节过后，内地房企的第二笔海外融资记录。
自去年四季度以来，房企的人民币融资规模缩小，海外融资规模则不断扩大。据机构统计，今年1月，包括金茂、仁恒、首创、禹州、奥园等在内的房企纷纷发行美元债，总金额超过40亿美元。同期的境内房地产债务金额还不到3亿美元。
由于内地资金充裕，去年以来，不少房企提前赎回美元债务，代之以成本更低的人民币债务。如今情况似乎发生了戏剧性的反转。按照部分机构的观点，内地对融资的监管不断强化，是房企求诸海外市场的主因，但由于美国加息预期强烈，这种“回潮”趋势能持续多久尚存疑问。在这背后，更为实质性的问题在于，“高杠杆时代”的终结，将使得隐藏许久的资金链和债务问题真正浮出水面。
美元融资规模“逆转”
融信中国发布的公告显示，公司发行一笔2019年12月8日到期的2.25亿美元优先票据，利率为6.95%。该笔融资将于去年12月发行的1.75亿美元票据合成一个单列。两笔融资的利率相同。
据悉，融信中国的原有票据已于新加坡交易所上市，最近发行的该笔融资也将登陆新加坡交易所。
这是春节后第二笔房企海外融资记录。此前的2月10日，新城发展宣布发行总额为3.5亿美元的优先票据，利率为5.0%。该笔票据的到期时间为2020年2月16日，但新城发展有提前赎回的权限。
上述票据同样将在新加坡交易所上市。新城发展表示，这笔融资用于偿还现有债务及一般公司用途。但公司也可能会调整发展计划，并重新分配这笔款项的用途。
这是自去年四季度以来，房地产企业海外融资回潮的一个缩影。
从2016年9月开始，万科、碧桂园、首创、旭辉、金茂等房企纷纷发行美元债。最大的一笔来自碧桂园，该公司于去年9月发行一笔6.5亿美元、2023年到期的优先票据，利率仅为4.75%。12月，碧桂园又发行一笔3.5亿美元的2026年到期优先票据，利率为5.625%。碧桂园也由此成为此轮规模最大的美元债务发行方。
到今年1月，房企发行美元债的规模进一步扩大。据中银国际的统计数据，房地产商在今年1月共计发行了41.5亿美元的境外债券，同期发布的境内房地产债券仅有约2.2亿美元。去年12月，房企发行的境外债券为16.5亿美元，境内债务2.9亿美元。
需要指出的是，除纯粹的融资需求外，其中也有债务置换的成分。如花样年、合景泰富均在岁末年初赎回一笔美元债务，又于同期发行一笔利率更低的美元优先票据。
由于国内融资成本低廉、审批流程短，国内融资成为过去一年多房企的首选。其中，去年第二季度以来，不少房企提前赎回美元债务，代之以人民币债务。从第四季度开始，随着国内融资渠道的收紧，房企的内地融资规模迅速下降，美元融资开始回升。
不仅如此，海内外融资成本的差距也在缩小。人民币融资成本从去年9月前的4%左右，上升到12月的4.2%-5.5%之间，今年1月则多回升到5%以上，部分私募债的成本甚至超过6%。期间，美元债务的成本并未发生明显变化，但最低仍可达到5%以下，甚至优于内地融资。
赶赴美国加息“窗口”
“内地融资环境的收紧，是房企考虑海外融资的主要原因。”上海易居(博客)研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。
2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。该文件引发业内热议。
早在去年11月，银监会就曾要求16个房价上涨过快城市(与上述热点城市等同)的银行业金融机构自查房地产融资和流向。更早之前，上交所、深交所、央行和发改委也分别发文或表态，对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、表外融资、土地贷款等进行强化监管。
经此一役，房企的私募、信托等融资通道近乎被封死，加之监管层对公司债等审批趋于严格，使得企业在内地的融资大受影响。有观点甚至认为，房地产开发的“高杠杆时代”或将终结。
严跃进还指出，房企在2016年获取的大量土地，将至今年陆续进入开发运营阶段，因此只能寻求其他渠道，其中就包括海外融资。
但在多数业内人士看来，美元债的回潮能否持续下去，仍然存在不少疑问。
严跃进就认为，美国在去年12月加息之后，又提出今年将加息三次的计划，这将导致海外融资成本进一步提升。近期(尤其是今年1月以来)房企美元融资规模加大，也有“赶末班车”的意味。预计当美国加息的“靴子”落地之时，海外融资的规模也将缩减。
因此对于房地产企业而言，海外融资也可能仅仅是权宜之计。考虑到央行先后上调MLF和SLF利率，国内加息预期同样强烈，房企的资金链和债务问题将很快浮出水面。
某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者透露，今年总部给予一些地方公司的拿地授权有所缩减，并要求地方公司多寻找性价比高的并购机会，而非一味在土地市场“血拼”。他认为，随着融资渠道的缩减和销售规模的预期下滑，“房企可能很快要勒紧裤腰带过日子”。
国家统计局发布的数据显示，在房企到位资金来源中，定金及预收款增速由去年6月的34.1%下降到年末的29.0%，个人按揭贷款增速由57.0%下降到46.5%。这两项资金占房企总资金来源的46%，是最主要的部分。
在企业层面，债务违约风险已经出现。1月26日和2月10日，铁岭新城连续发布两份公告，对“14铁岭债”可能被暂停上市进行风险提示。公告称，由于预计公司2016年度经营业绩将出现亏损，并可能导致连续两年出现亏损，按照规定，公司于2014年发行的“14铁岭债”可能在年报披露之日起被停牌，深交所将在停牌后15个交易日内做出是否暂停债券上市交易的决定。
世邦魏理仕发布的一份报告也指出，去年很多开发商将债务期限延至2018年以后，但总体的债务压力并未减轻。上述机构认为，部分区域房企存在杠杆率过高的情况，且由于土地价格快速上涨，开发商利润空间进一步压缩，企业的偿债付息能力有所减弱，未来企业的债务风险不容忽视。
