房贷现收紧信号 房地产市场分类调控效果渐显
2017年楼市依旧引人关注。近两个月来，不少中小银行住房贷款额度偏紧。京沪两地房产中介机构也反映，目前银行住房贷款的放款节奏普遍放慢，房贷收紧信号日益明晰。市场分析，前期“两限”调控政策加码对需求面造成了明显抑制，配合银行机构金融资源引导，将对楼市产生更大的影响。
房贷现收紧信号
2017年开始，房地产市场在一定程度上呈现降温态势。在中国指数研究院监测的30个城市中，1月有24个城市的商品住宅成交面积出现环比下降，6个城市成交面积环比上升。其中，4个一线城市全部下滑，平均降幅为40%；二线城市平均下降42%；三线城市下降18%。
在价格方面，部分热点城市房价也出现松动。数据显示，1月深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。据报道，从目前市场的情况来看，北京、上海两大一线城市低于9折的住房贷款优惠利率已不复存在，有商业银行将低于9.5折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。
另外，据媒体报道，近日，上海已有部分中小商业银行为缓解住房贷款余额压力，要求支行鼓励房贷客户提前还款，甚至对提前还款给予减免违约金的优惠。
第三方机构融360数据显示，今年1月，全国首套房贷款平均利率为4.46%，环比上升0.01个百分点。去年12月，居民中长期贷款占新增人民币贷款和新增中长期贷款的比重分别为41%和38%，较去年11月下滑30个百分点，较去年同期下滑8个百分点。
房贷利率或将上升
记者梳理发现，在去年各大银行的中报中，不少银行均指出要将个贷作为优质资源，寄希望在该领域继续拓展市场。“这一状况可能发生改变，最起码必须符合监管的要求。”易居(博客)房地产研究院研究总监严跃进告诉记者，从目前的状况来看，银行这一战略的落实情况可能生变。
中原地产分析师卢文曦认为，按照历年经验，一般年初银行贷款额度普遍比较宽松，而今年开局就保持较紧格局，中小商业银行贷款余额紧张。从一系列举措可以看出，今年楼市资金链可能较去年偏紧，使用资金成本或将提高，在“去杠杆”背景下，楼市交易过程或面临压力。
针对近期央行上调逆回购利率和SLF利率，也有不少市场声音表示这可能会对房贷价格产生间接影响。海通证券宏观分析师姜超通过对比国开债利率认为，房贷利率还是存在上调空间的，“目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。”但齐鲁资管首席经济学家李迅雷则认为，这种效果可能很有限，因为“货币政策一般是总量政策，未必仅仅针对房地产，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响”。
政策效果继续显现
数据显示，2016年前11个月，在全国房地产开发建设本年到位资金来源中，企业自有资金比例仅为14.5%，为2001年以来新低。抽样核查发现，至少六成的土地交易款来自外部融资，潜在风险不容忽视。
今年的中央经济工作会议提出，既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落，定下了房地产调控的总基调。在前不久召开的地方两会上，热点城市均表示严格执行调控政策，稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长；上海表示要牢固确立“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，完善“四位一体”住房保障体系；天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度，避免土地市场出现“地王”等。另外，多地表示将在土地供应、住房租赁市场等方面提供政策保障。
事实上，去年年底，部分主要银行已在央行窗口指导下，控制了按揭贷款的审批和放款速度。银监会方面也多次强调分类实施房地产金融调控，坚持分类调控、因城施策，抑制热点城市房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。
严跃进表示，虽然从去年四季度开始，包括成交量在内的一些房地产数据已经显现出调控的效果，炒房现象得到一定遏制。但由于不少政策具有一定滞后性，须更多关注今年3月及以后的数据。他预计，随着各地调控政策进一步发酵，后期成交量将下跌5%左右。不过他也强调，鉴于政策对房地产市场的期望是“平稳”，加之刚需的存在，房价方面依旧会保持小幅上涨，全年预计同比上涨6%。
