北京2017年土地"首拍"受热捧 整体土地市场降温
1月19日，北京市迎来2017年首场土地拍卖，20余家房企参与房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖。这也是北京推出的第二批“限房价、竞地价”地块。三宗地块拍卖结果不一。其中，房山、平谷地块进入最后的高标准建设方案投报环节，门头沟区潭柘寺镇相关地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得，溢价率11%，未触及总价上限。在一线城市严控房价的背景下，房企热点城市加码土地储备的热情不减。
限房价竞地价
本次拍卖的三宗住宅地块分别位于房山高教园区、平谷金海湖、门头沟潭柘寺。整体来看，平谷金海湖地块竞争最为激烈，而门头沟潭柘寺住宅地块由于5家一线房企联合体加入，使得竞拍没有太大悬念。
据了解，房山西潞街道F1地块吸引了首开/龙湖、首创、天恒、碧桂园、旭辉、石榴等11家房企加入竞争。经过总价竞拍、自持面积竞拍等环节，该地块以3.9亿元的总价达到上限。宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌7家房企进入高标准商品住宅建设方案投报环节。
亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅指出，在三宗地块中，该地块位置最佳最成熟，但其性质也最复杂。在规划建筑面积42627平方米中，可售公建面积仅有2785.3平方米，可售住宅面积不过15602.5平方米，可售住宅中仍须竞建一定比重的自持面积。同时，该地块还限定了售价上限。开发商后续将面临着不小的开发难度，包括土地成本、产品研发、自持住宅及商业的经营模式等。
平谷金海湖地块吸引了碧桂园、中海、华润、新城、旭辉、远洋等17家房企参与竞争。该地块同样达到了价格上限，进入高标准商品住宅建设方案投保环节。
门头沟区潭柘寺镇地块地理位置和周边生活配套相对处于劣势。该地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得，溢价率11%，并未触及总价上限。根据竞拍条件，该地块商品住房销售均价不超过44849元/平方米，且最高销售单价不得超过47091元/平方米。郭毅认为，相对于前述两个地块，该地块限制价格为区域预留了一部分上升空间。
重点城市热情仍高
2016年底，北京首次尝试“限房价、竞地价”的模式。在当时出让的4宗竞自持面积的住宅地块中，住宅全部达到竞价上限，最终结果为开发商100%自持。2016年北京土地市场住宅用地仅成交15宗，其中含可售纯商品住宅为7宗。业内人士认为，2017年北京新房市场可能出现供应不足的情况。
郭毅认为，在出现“地慌”的同时，一线城市的快速发展节奏以及三四线城市的大库存压力，使得不少大型房企逐渐收拢阵线。此外，“南方系”房企纷纷北上抢占市场，北京土地市场状况日益紧张。
另外，虽然北京市政府提出要加大土地供应，但由于政策性住宅的挤占，以及自持类产品的出现，未来可供销售的纯商品住宅份额仍在不断减少。受供需关系影响，纯商品住宅产品价格难以转向下行。在此预期之下，虽然调控风头仍在，但各大房企对于土地市场的热情仍然高涨，甚至摒弃分歧5家公司组成联合体参与拿地。
整体土地市场降温
尽管北京等重点城市土地拍卖市场仍然竞争激烈，由于在新模式下，土地交易总价得到控制。再加上不同城市土地市场分化严重，整体看，房地产市场进入调控周期后，整体土地市场出现明显降温。
中原地产研究数据显示，从全国范围看，除天津、上海、深圳、温州等少数城市外，大部分城市土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体看，土地交易总价、单价、溢价率等指标也比2016年明显下滑。
据了解，今年1月1日-11日，全国单宗价格超过10亿元的地块合计仅有6宗，超过5亿元的地块累计只有9宗。从溢价率来看，超过100%的只有1宗，大部分热点城市土地成交溢价率明显降低。
中原地产认为，这种降温的局面从去年12月就开始出现，1月上旬土地市场进一步降温。
中国指数研究院分析认为，2017年，落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律，增供宅地与调控仍为重点城市关注重点，部分需求或将外溢至周边城市；另一方面，房地产市场分化将持续，三四线城市仍需去库存。
中原地产首席分析师张大伟表示，整体土地市场在政策的抑制下，溢价率与2016年相比明显下调。土地出让市场相关约束与限制条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因。北京、深圳成交的数宗地块，全部要求限价或持有出租住宅用地，大部分城市为了避免“地王”都加大了限制条件。预计2017年各地楼市政策依然收紧，特别是针对土地出让的各种约束面临全线收紧的趋势，整体土地市场将比2016年下半年进一步降温。
