地方两会定调楼市 “促稳”成关键词
楼市风向标
1月18日，国家统计局公布2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从环比看，一二线城市房价走势总体趋于平稳，三四线城市涨幅回落。这说明楼市严厉调控和去杠杆正发挥作用。与此同时，在近期召开的地方两会中，“促进房地产市场平稳健康发展”也在各地政府工作报告中频繁出现。多数业内人士认为，2017年楼市交易量价下调将是大概率事件，但绝对值仍将维持高位，房价则不具备大幅下跌的条件。
导读
“促稳”已经成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。大部分业内人士认为，一二线城市“调控从严”的方向不会改变。这也意味着，未来局部市场可能会继续出台调控措施。
近期，多个省、市、自治区召开地方两会，对2017年的工作进行部署。由于2016年房地产市场出现“量价齐涨”局面，政府部门对房地产市场的表态就成为焦点。
根据21世纪经济报道记者的梳理，在已召开两会的省市区中，绝大部部分提及了楼市。其中，“促进房地产市场平稳健康发展”成为政府工作报告中出现最多的字眼，“坚持居住属性”、“抑制投资投机”、“合理增加供应”等说法也被频繁提及，部分城市甚至提出“控房价”、“挤泡沫”的说法。
业内分析人士指出，经过2016年的大幅上涨后，地方政府不希望看到市场再出现大起大落。在2016年四季度热点城市连续做出政策调整之后，未来仍可能有调控政策出台，对局部市场进行调控。
从市场表现来看，大部分分析人士和机构认为，2017年房地产市场将进入“小年”。市场成交量会比去年有所下滑，但绝对值仍将维持高位，房价则不具备大幅下跌的条件。
主基调“促稳”
截至2017年1月18日，四个一线城市已全部召开地方两会，在各自的2017年政府工作报告中，对房地产市场的表态互有异同。
北京对房地产调控的表态为，“把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
上海表示，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展”。
广州强调“合理增加住宅用地供应，盘活城市闲置和低效用地，发展住房租赁市场，完善多层次住房供应体系，加大调控力度，合理引导住房消费，保持房地产市场平稳健康发展”。深圳则表示，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、投资等手段，加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制，有效降低高房价对实体经济的‘挤压’影响。”
不难看出，“促稳”已经成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。
部分热点城市也在两会期间发布了政府工作报告，除住房保障部分外，大部分在市场调控部分也都提及“促稳”，但侧重点又有所不同。
其中，南京强调“落实稳控房价措施”；合肥表示“全面落实房地产市场调控‘十条新政’（2016年10月3日出台的一揽子调控政策）”；天津提出“抑制房地产泡沫”的说法；重庆表示“坚决遏制炒房行为”；厦门则提出“加快商业、办公房地产去库存”。
一些省级政府也在此间召开了两会，部分省份的政府工作报告中对楼市做出部署。如湖北省要求“实行一城一策、分类调控”；吉林省的重点在去库存上面，“下大气力去库存……提前完成商品住房去库存三年任务”；河南省对房地产调控着墨较多，其中还专门对省会郑州做出指示，“强化郑州房地产市场调控，增加市场供给，控制房价上涨。”
中原地产首席分析师张大伟认为，由于去年房地产市场大涨，部分城市出现明显的泡沫，因此地方政府不希望楼市再出现暴涨暴跌的局面，维持市场稳定并适度挤泡沫，成为很多热点城市的政策导向。
张大伟还指出，不同城市的调控思路有所区别，则反映出房地产市场的区域分化愈加明显。如部分热点城市要求增加供应，吉林省则强调“去库存”，湖北省则要求在省内也实行“一城一策、分类调控”。
调控仍有余波
尽管各地对楼市的表态有所区别，但从总体基调来看，大部分业内人士认为，一二线城市“调控从严”的方向不会改变。这也意味着，未来局部市场可能会继续出台调控措施。
就在各地纷纷召开两会期间，部分的调控措施仍在陆续推出：重庆在2017年1月7日发布调控文件，严控主城区房价；上海在本月上旬暂停了百余个商住项目的网签；济南于2017年1月17日出台“限购令”。
根据中原地产的统计，仅2017年1月上半月，全国就有7个城市12次发布楼市调控政策。而从2016年四季度以来，武汉、郑州、杭州、南京等城市出台调控措施的频率都超过了3次。
2016年虽是房地产市场大涨之年，同样也是调控频繁的年份。尤其从去年四季度开始的两轮调控，被认为较好地抑制了市场过热。
首轮调控政策集中在国庆长假前后，从2016年9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。次轮调控集中在2016年11月，热点城市通过清查房企资金来源、严控首付贷、消费贷等方式防止资金违规进入楼市，部分城市还提高了信贷杠杆。
张大伟认为，楼市调控的余波仍在，但现有的调控手段只能着眼短期。从监管层的表态，以及楼市“促稳”的长远目标来看，长效机制的研究也将是明年的一项重点工作。
2016年12月召开的中央经济工作会议提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”北京、深圳、天津等城市的两会上，同样提及了该问题。
从目前披露出的信息，尚难看出长效机制的整体框架。但房地产税收、租赁市场发展、土地供应、保障房建设等方面的制度被认为是其中的重要部分，且前两个领域有可能在今年取得一定突破。
就今年的房地产市场而言，大部分机构做出“小年”的判断，认为市场将进入一段下行周期。国海证券的分析指出，预计2017年全年商品房销售面积同比下滑8.3%，销售额下滑6.5%，房地产投资增速在1.7%左右。房价走势方面，尽管2016年四季度房价环比涨幅有所收敛，但短期内房价并不具备向下大幅调整的条件。
招商证券也认为，预计2017年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于 2013年）。该机构对房价的观点与前者类似：开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。
