山东确定今年楼市调控目标 济青房价环比不增咋实现
提要：“房子是用来住的，不是用来炒的”，自中央经济工作会议对房地产市场做出这样的定位后，各地对楼市的调控目标更加清晰。济南、青岛房价环比不能增长，也是在这一定位下确定的调控目标。为确保实现这一目标，山东省住建厅明确提出，要增加济南、青岛等地的住宅及用地有效供给。
对济南、青岛等热点和潜在热点城市，要确保房价环比不增长。在14日举行的山东省住房城乡建设工作会议上，山东省住建厅如是表示。?“在自上而下的压力下，济南房价今年应该能保持稳定。但长期看，我们仍看高济南房价。尤其是，政府的供地效率将很大程度上决定未来的市场走势。”济南某知名开发商的副总经理孙先生认为。
世联行山东区域董事总经理朱江分析认为，通过行政手段也能实现确保房价环比不上涨这一目标。但从长期的角度说，增加土地供应、实现供需双方平衡，才能让市场更加健康。
??城镇化中的“安居行动”
“确保济南、青岛房价环比不增长，这并不是一个新目标。自去年10月各地进行大规模房地产调控以来，市场上已经有这样的信息。对这个目标，我们持谨慎乐观的态度。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明对经济导报记者说道。
许传明分析，从市场情况看，库存仍然不足，去年高价拿地的项目将在今年进入市场，短期看济南房价环比不上涨有难度。但政府的决心巨大，也有足够多的办法来实现这一目标。
山东省住建厅提出，今年山东省将实现160万农业转移人口市民化和120万城中村城边村原有居民市民化，常住人口和户籍人口城镇化率均提高2个百分点左右。
在房地产市场调控方面，要坚持分类指导、因城因地施策，济南、青岛等热点和潜在热点城市，要增加住宅及用地有效供给，继续执行好限贷限购、限价销售等措施，确保房价环比不增长；其他城市要以满足新市民住房需求为主要出发点，有序推进商品住宅去库存，积极化解非住宅库存。防止商品房交易量和价格暴涨暴跌。
行政手段可直接控住房价
经济导报记者了解到，在目前的济南房地产市场，一些开发商在价格方面已经受到直接的行政压力。比如，如果楼盘价格过高可能无法拿到预售证，或者不能进行网签，从而影响开发商的资金周转速度。
朱江也认为，通过行政手段能够实现房价环比不增长这一目标。但他同时认为，从长期看，还是要通过增加供应来实现市场的平衡。如果市场供应不足，即使行政手段暂时稳住了房价，也会为下一波房价的报复性反弹埋下伏笔。
前述孙先生则分析称，济南房地产市场的潜力仍很大。“房地产是和经济相关的，济南的经济近来呈现较好的发展势头。根据济南市披露的信息，去年全年济南的几组经济数字很亮眼——预计全市税收收入增长13.8%，居全省第一位；预计完成固定资产投资3965亿元，增幅13.4%，增幅全省第一；完成进出口总额634亿元，增幅12%，增幅全省第二；高新技术产值占规模以上工业总产值比重达到43.6%，居全省第一。在15个副省级城市中，济南的一般公共预算收入、固定资产投资、进出口总额增幅排名也较靠前。另外，我国的城市化进程还远没有结束，这会给房地产发展带来持久动力。”
在房价方面，孙先生的观点与其他几位业内人士相同：“在调控政策的高压之下，确保房价不增长的目标是能够实现的。但长期的趋势，要看土地供应的效率。”
??土地供应效率是根本
山东省住建厅明确提出，要增加济南、青岛等地的住宅及用地有效供给。
经济导报记者注意到，在刚刚过去的2016年，济南共拍卖了129宗国有土地的使用权，总面积为716万平方米，规划的地上建筑面积是1744万平方米。
在这些土地中，居住以及居住、商业混合用地共84宗，总面积519万平方米，规划地上建筑面积约1218万平方米。其中，帝华地产拍下的5宗土地因未能缴纳土地出让金，最终未能成交。扣除这些，济南去年最终成交土地124宗，其中居住以及居住、商业混合用地81宗，总面积约491万平米，规划地上建筑面积约1160万平方米。
“这样的土地供给，总体低于市场需求。去年全年，济南住宅销售的面积为1400多万平方米。”许传明对经济导报记者说。
孙先生则分析称，政府已经多次释放出信息，将增加土地供给，但土地供给的效率很重要。“土地也是一种产品，也有一个生产周期。就济南市场而言，土地的供给，一方面是靠政府的平台来熟化，另一方面是靠开发商熟化。但在土地拆迁熟化的过程中，面临着种种的实际困难，有些效率很低。”
孙先生举例道，“我们公司在老城区负责熟化一块土地，目前已经基本拆迁完成，但因为一些细小原因，导致土地迟迟不能入市。”
另外，根据国家有关规定，济南在去年对开发商熟化土地的政策进行了调整。调整之后，参与土地熟化的开发商不能再像以往那样可以拥有惟一拍地资格，这也影响了开发商熟化土地的积极性。
“目前很多开发商熟化土地的积极性较低，因为在熟化拆迁之后，土地可能会被其他开发商拍走。在这种情况下，市场更依赖于国资平台，而它们熟化土地的速度将直接影响市场供给，并进而影响房价。”孙先生说
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