碧桂园北京区域总裁李辉：业绩增速不刹车 今年将腾飞
碧桂园集团(2007.HK)的销售业绩在过去一年大幅增长，成为仅次于恒 大(3333.HK)和万科(000002.SZ，2202.HK)的又一家3000亿元销售额阵营的超级巨头。销售业绩的飙升来源于该集团在过去两年的大举扩张，通过收并购项目、合作开发等模式，碧桂园快速拓宽了区域的业务布局。公司高管称，这些业务布局将推动碧桂园的业绩在今年依然能够保持快速增长。
以北京为中心的京津冀区域市场(以下简称北京区域)的开拓正好诠释了碧桂园集团近两年间业务布局的速度和广度。自2014年在北京区域布局首个项目之后，碧桂园两年间在该区域内相继拿下了十余个项目，将北京区域2016年的销售额快速提高到了近百亿元的规模。
碧桂园北京区域总裁李辉表示，北京区域目前依然处在高速发展的阶段，今年的业绩会在2016年的基础上快速增长。他说，去年是业绩起步的一年，今年才是真正腾飞的一年。
在接受人民网记者专访时，李辉回顾了公司在北京区域拓展业务的一些经历，如公司如何从十几个人的小团队发展到如今七八百人的规模、从单一的项目开拓到如今17个项目在手。
此外，李辉也分享了公司在今后一两年内的战略发展规划，从拿地布局策略到项目的入市安排等方面阐述碧桂园北京区域的战略目标。
并购合作为主
碧桂园在北京区域布局的第一个项目是位于河北涞水县的九龙湾，挨近北京，是一个主要针对北京客户的度假型产品。自此之后，碧桂园在2015年开始加大布局，先后在北京周边的怀来、滦平、燕郊等地获取十余个项目。
这些拿地路径符合碧桂园一直以来的布局策略，即以大城市周边的郊区大盘为主，尽管与核心城区有一定距离，但交通方便。这些策略通常出于碧桂园在成本方面的严格考核。
李辉表示，碧桂园项目拓展的一个重要原则是不拿地王，因为地王意味着土地成本高企，不符合碧桂园高周转的战略。碧桂园也逐步减少了通过竞争激烈的招拍挂途径获取土地的数量，转而以并购或者合作开发的方式为主。
据人民网记者了解，碧桂园集团在去年上半年新增的土地储备中，并购的占比超过了6成。李辉说，北京区域通过收购或者合作开发的占比还要更高，绝大部分项目都是合作或者收购的。
采用这种开发方式与北京区域的特殊性有关。一方面，北京市的土地出让规模在过去两年急剧减少，导致房地产企业很少能通过招拍挂途径来有效补充土地储备。另一方面，河北诸多城市的土地出让方式依然缺乏透明度，土地的整理出让大多由地方企业主导，外地企业要开拓这些城市的业务通常也只有合作开发的渠道。
“这种收购合作也一直都是我们投资的一个主要方向。”李辉说，收购、合作也是行业的发展方向，现在规模较大的企业，像碧桂园、恒 大、万科、融创(1918.HK)在并购市场的动作都很大，这是确保企业保持规模快速增长的重要保证。
据研究机构测算，过去一年，碧桂园、恒 大、万科、融创4家企业的拿地金额就超过了5500亿元，占到其监测的30家企业总拿地金额的超过4成，这些项目大多通过并购合作取得。
李辉称，单单通过招拍挂拿地的企业未来的延续性将会存在很大问题，以市区招牌挂拿地为主的企业规模会很快萎缩。
不过，李辉也指出，项目并购或者合作开发通常也会有较大的潜在风险，因为这些项目往往已经运行了较长时间，有些潜在的风险(比如负债情况、工程纠纷等)是短期内无法完全摸清的。
这就要求投资团队在前期的尽职调查阶段就把风险规避掉。李辉表示，公司在并购合作领域的模式已经相对成熟，目前没有遇到特别大的风险，但小问题或多或少都会有一些。
“选择合作方的时候首先是找诚信的、口碑好的，”李辉在谈到项目拓展过程时说，“另外我们会从谈判以及尽调方面做很多风险防范措施，从成本、工程、财务、法务等各方面会做详细的调查，再根据调查的结果，我们会提出一个比较完善的合作方案，既能保证对方的利益，也能保证我们的风险防范。”
李辉表示，在选择项目的过程中，公司会从利润率、自有资金回报率等指标进行一个初步的测算，不过这些指标没有固定的比例和标准，会结合公司的战略做相应的调整。
今年业绩将腾飞
经过近两年的准备之后，年轻的碧桂园北京区域就万事俱备只欠东风了，是时候有更大的收获了，李辉坚信。
伴随着政策层面对房地产行业的严厉打压，部分公司对今年的市场形式开始转向悲观，他们把今年当成休养生息的年份，以在新的房地产上升期到来时有更大收获。
但李辉表示，碧桂园北京区域今年的业绩将会快速增长。如果说去年近100亿元的销售额是北京区域发展的阶段，那今年的业绩将开始腾飞。
尽管李辉未透露今年具体的销售目标，但他表示总体的增长目标会非常高。
碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜在一场内部活动中称，要“勇敢突破过往成绩的‘天花板’，优化市场布局与供货节奏。”
对于碧桂园北京区域而言，实现业绩在今年的快速增长得益于该区域公司近两年来的项目拓展和人才储备。
李辉回忆到，在2015年1月北京区域真正成立的时候，整个团队就十几个人，项目也只有1个。随着公司的不断发展，如今北京区域的职员已经有七八百人，共拿下了17个项目，涵盖刚需、改善、旅游等产品类别。
他说，人员的扩大和组织能力的完善，加上北京区域在去年晋升为集团的一级区域(共7个，拥有较大的拿地自主权)，京津冀成为集团下一步新的增长点和投资重点，公司已经做好了高速发展的准备。
去年新获取的项目将会在今年陆续推出，李辉称，碧桂园还是坚持高周转的策略，会在拿地后以最短的时间推向市场。
李辉表示，北京区域希望在今年上半年集中进行重点的投资布局，北京周边的项目依然是公司的主要方向。
尽管碧桂园目前依然尚未在北京市区内有所斩获，但李辉表示，公司一直在积极参与北京市场的出让机会，今年会进行重点关注和突破。他说，已经有一些较有把握的项目，但拒绝透露更详细的信息。
李辉还表示，公司也会在产业新城和特色小镇等方面做重点的布局。
