北京零售市场新项目聚集南城 “社区服务型”成潮流
1月5日，戴德梁行在北京举行2016年第四季度媒体发布会，重点回顾北京房地产市场在本季度的发展情况。
甲级写字楼市场需求旺盛推动租金继续上涨
截止2016年第四季度，北京写字楼市场需求依旧活跃，全市甲级写字楼年度净吸纳量高达78.5万平方米。以望京-酒仙桥最为可观，其租赁成交量占比达到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比为16.3%。旺盛的需求推动租金继续上升。本季度北京全市甲级写字楼市场按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币387.2元，环比增长0.9%。五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币409.5元，环比增长1.6%。 其中租金涨幅最高的分别为中关村、金融街及燕莎商圈。
*图一：截止2016年第四季度，北京全市甲级(含顶级)写字楼市场租金走势
数据来源：戴德梁行研究部
英皇国际大厦、金辉大厦、利星行中心二期B座、佳兆业广场、骏豪中央公园广场在本季度如期入市，为甲级写字楼市场带来约26.7万平方米的新增供应。2016年全年北京甲级写字楼新增供应高达101.2万平方米，是自2008年以来年度新增供应的最高值。但得益于优质项目较高的预租率，本季度全市甲级写字楼空置率仅较上季度上升0.8个百分点，为6.6%，五大核心商圈空置率为5.0%，较上季度上升0.5个百分点。
*图二：截止2016年第四季度，北京甲级(含顶级)写字楼租赁成交分析
数据来源：戴德梁行研究部
从市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，年度成交总量为总成交面积的81.3%。同时，主要成交行业仍然以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。
2017年，北京全市预计将有238万平米新增写字楼入市。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“大量的写字楼入市为北京市场带来了挑战的同时也带来了机遇。另外，2016年7月北京市政府出台进一步落实房产税的通知，由于业主方或将由新政策带来的上升的税务成本转嫁给租户，预计未来租金将会面临新一轮上涨。对新政策的执行情况及其对市场带来的变化需保持密切关注。”
产业园区优势显现，成租户新欢
由于北京写字楼市场租金高居不下且空置率连续6年都保持在10%以下，很多企业租户都在另寻新的租赁方案。产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件已越发受租户青睐。
*图三：截止2016第四季度，主要产业园区与写字楼市场租金对比
数据来源：戴德梁行研究部
截止2016年第四季度，北京全市产业园区总存量约为1,456万平方米，其中北京经济技术开发区存量最高，达314万平方米，占总存量的22%， 其次为中关村和望京-酒仙桥商圈，存量占比分别为21 %和15%。
本季度，北京全市产业园区平均租金报价为162.1元每月每平方米，同比上涨4.5%，空置率为12.8%，同比下降0.7个百分点。其中，中关村报价领跑全市，达每月每平方米244.1元，同比增长10.7%，其次为望京-酒仙桥和城区产业园区，平均报价分别为175.5元和169.5元。
*图四：截止2016年第四季度，产业园区主要租赁成交
数据来源：戴德梁行研究部
随着互联网企业的迅速发展，内资互联网业位居各行业成交之首，成交个数约占总成交个数的50%。政府政策推动产业园区蓬勃发展，同时政府提出的“转移北京非核心功能”概念，将推动北京周边产业园区的租赁需求。
到2020年，北京全市产业园区预计将有约327万平方米的新增供应投放市场。戴德梁行预计，未来几年，北京成熟产业园区将继续受到企业青睐，次级产业园区也将继续发展壮大。产业园区需求依然强劲，租金将继续呈上扬态势。
北京零售市场年底开业高峰，全数聚集南城
2016年第四季度，北京零售市场共有五个新项目赶在年末集中投放市场，其中，丰台万达广场、槐房万达广场和恒泰广场均来自丰台区，其余两个分别是位于大兴的绿地缤纷城二期和位于房山的京投港?长阳购物中心，共为北京零售物业市场带来60万平方米的新增供应。在购物中心争相开业的同时，本季度北京又有两个老百货——华堂商场十里堡店和太阳宫百盛相继关闭，其中华堂商场已经在今年关闭两家百货店了，目前华堂在北京仅剩丰台北路店以及亚运村店，而其在三里屯的高端食品店也于12月19日关闭。至此，全市优质商铺存量约为1,219万平方米，购物中心占比进一步提升至83%。
本季度开业的五个购物中心均位于北京南城，其中两座万达广场的开业为为丰台区增添了两座地标性建筑，对于提升该区域的商业价值起到一定的助推作用。尤其是位于西南四环“金角”的丰台万达广场，项目周边地块多为近两年来北京地王，且周边环绕3000余家企业总部，未来商业价值巨大。另外四个项目虽然体量不大但也各有特点，其中，绿地缤纷城二期定位为休闲生活方式中心，在一期的基础上完成了社区购物中心向生活方式中心的延伸拓展，轻资产运营是其最大的一个突破；京投港?长阳位于地铁房山线长阳站南侧，二层与地铁实现无缝连接，是京投公司的又一轨道交通商业项目，也是房山首个TOD商业物业项目。
在“双十一”的带动下，本季度北京零售市场表现也异常火热。“双十一”目前已不仅仅是电商市场最重要的年度促销日，也为国外商家和线下商家提供了商机，发展成集购物、娱乐、文化于一身的体验式购物节。今年“双十一”北京各大购物中心及品牌实体店都参与其中，开展了线上下单、线下取货、线上线下统一价格等促销模式，有的甚至实体店价格比线上平台更加优惠，为消费者提供了更为多样和便利的消费体验。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东女士总结：“纵观2016年北京商业市场新入市项目，基本都位于四环以外，南城居多。新开业项目预租率基本都维持在95%以上，且呈现出明显的“社区服务型”特点，各商业项目业态设置围绕周边居民的购物、餐饮、娱乐等需求展开。预计未来，越来越多的实体商业会融入社区，并与线上平台、物流配送等一起，在社区内形成一个跨界共生的新型商业运作模式。”
