住房信贷政策应“爱憎分明”
2016年以来一二线城市房价上涨过快，局部房价存在泡沫似乎已成为共识。有人认为，抑制泡沫就必须去杠杆。从整体上看，中国目前的房地产杠杆到底是高还是低，需要认真剖析。
事实上，从房贷存量和GDP之比来看，我国远远低于美国和日本。目前中国居民部门的资产负债率也低于日本和美国，2014年中国是12.2%，日本15.6%，美国则是16.9%。上述状况表明，中国居民部门的杠杆率并不很高，得不出现在要整体去杠杆的结论。
从动态的角度看，2016年以来房贷增速确实很高，从统计数据看，有的月份增量信贷基本上是按揭贷款。但2016年银行的信贷投放有个特殊情况需要关注，那就是地方政府债务置换带来的影响。在调控政策出台后，房贷再像之前那样高速增长的可能性已经大大降低，2017年的房贷增速一定会降下来。
还有一个值得注意的数据就是房价收入比。事实上，近些年除了一线和个别二线城市房价收入比有所上升，其他的50个大中城市基本上是小幅下行的。这意味着从很多城市来看，居民购房的负担有所减轻。
可见，无论是从静态还是动态分析，总的来看居民部门的杠杆率处在合理水平。未来五至十年，我国城镇化增速还会比较高，这会带来许多新的住房需求。目前我国人均收入也明显在上升，从而使得居民住房的改善型需求不断增长。面对不断增长的自住和改善型的购房需求，按揭贷款不去支持，金融就不能满足广大普通居民的基本住房需求。农民进城买房，年轻人结婚买房，市民收入增加了要改善居住条件，这都是正当的，金融部门提供合理的信贷完全有必要。因此不能由于局部地区出现房价过快上涨，立马在整体上就要求居民部门去杠杆，这样有可能抑制了合理和正常的需求。政策上需要很好地考量这个问题，切不可为抑制局部泡沫而误伤正常的需求，导致“去库存”夭折。
笔者认为，2017年住房信贷政策应该“爱憎分明”。该抑制的就要大力抑制，该支持的就要全力支持。
一方面，应该加大力度支持自住型需求，满足首次置业和改善型置业的合理杠杆要求；对首套普通自住购房贷款需求仍应优先支持并给予优惠；适度控制下一阶段改善型住房贷款的投放规模。
另一方面，应坚决不给炒房需求任何金融支持，严格管理投资性质的购房行为，限购限贷，大幅抬高其获得金融支持的门槛。对二套及以上房贷执行“惩罚性”的首付款比例和利率；主动减少非普通住房及个人申请商业用房购房贷款的比例，从严确定其首付比例和利率；对于具有投机型购房特征的，应暂停发放购房贷款。银行应升级审贷措施，加强对投机、假离婚等的甄别，如调查按揭住房的换手频率，核实水电煤、宽带等公用事业出账信息，侧面求证申请人住所的物业、居委会等。同时，监管部门应从税收等方面对交易类需求严加管理，如提高对投机性购房的税率并缩短免税年限，加大清查并严肃处理中介机构提供场外配资和造假乱象，加强对银行按揭贷款的窗口指导等。
中央经济工作会议明确提出要建立长效机制，笔者以为，长效机制包括土地制度、税收制度、住房制度、投融资制度和市场管理制度等，这些方面都存在很大的改革和建设空间。其中，最重要的还是土地制度。各级地方政府管着土地，这些土地又是地方政府财政收入的重要来源，土地价格又在很大程度上受地方政府影响。房价大幅上涨需要控制泡沫，而由利益攸关的主体来抑制泡沫，恐怕是很难的。所以需要大力度地深入改革，从根本上解决“土地财政”问题。寄希望这次提出的长效机制建设能够稳步、扎实地向前推进，尽快构建健康的房地产市场。
