资管产品输血热点楼市被叫停，高周转房企资金链面临挑战
文章来源：澎湃新闻网
中国证券投资基金业协会(以下简称基金协会)已向各证券期货经营机构发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目(征求意见稿)》(以下简称规范)。明确叫停券商资管、基金子公司等资管产品资金投向16个热点城市普通住宅市场。这是私募资产管理计划规范中唯一一份针对具体行业所下发的文件，此前10月份下发的第1-3号文件针对的是私募资管计划的具体审批操作环节。
有房企投资人士认为，此举意味着房企在自有资金完成拿地以后，住宅项目的融资渠道再被封堵，能用渠道越来越窄，高杠杆企业或面临资金困境。
流向16城住宅项目的资管计划被叫停
规范意在限制私募资产管理计划资金流向热点城市普通住宅市场。规范显示，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的，暂不予备案。
规范显示，目前热点城市范围包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都， 将根据住建部相关规定适时调整。
商业、商住和保障类住房项目不在限制范围。深交所发布的《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》显示，房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。
流向热点城市普通住宅项目的多种资金被禁止，此次不予备案的资管融资方式共有五类，包括但不限于，委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收(受)益权、以回购、第三方收购、对赌和定期分红等明股实债的方式受让房地产企业股权。
在此之前，银行的开发贷款、非标业务，信托以及交易所公司债等融资渠道均已经对房地产企业收紧。
有房企投资人士认为，此举意味着房企在自有资金完成拿地以后，住宅项目的融资渠道再被封堵，能用渠道所剩无几，高杠杆企业或面临资金困境。
监管层对调控坚决，且注意查漏补缺，资管计划被禁止用于补充房企流动资金和支付土地款及为首付贷机构提供便利。
限制资管产品直接进入热点城市的普通住宅项目以外，监管层同时要求，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、收(受)让权益等方式向房地产企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地款；不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违规行为提供便利。
对于已经投资房地产项目，且不符合新规范进入门槛和使用用途的资管计划不得新增投资项目，合同到期后应当予以清盘，不得续期。
高周转房企资金链面临挑战
擅用资管计划的高周转的地产公司或将面临新一轮挑战。今年6月，泰禾集团发布为下属公司融资相关公告显示，6家间接控股公司中，有三家均通过资管公司或信托公司进行融资。
以北京泰禾1号街区项目为例，该项目归属的公司为北京中维房地产开发有限公司，2013年成立以后，泰禾即进行增资扩股引进重庆国际信托，2015年6月，泰禾赎回后者持有的49%股份。有业内人士指出，该种形式的入股基本为明股实债。
因项目尚在建设期，在重庆国际信托退出后的当月，泰禾将持有的北京中维100%股权质押给中信信托融资。
同样事情也发生在东莞，今年4月，泰禾受让东莞市金泽置业投资有限公司80%股份后，即引进上海长江财富资产管理公司进行融资。
这样的麻烦甚至存在于央企，在土地市场暂获多宗地王的信达将外部资金也在使用外部资金。今年6月，信达以58.05亿元的代价，溢价率303%夺得上海宝山顾村地块，2个月之后，以增资扩股的形势引进上海国际信托，后者占比80%。此后，信达接触多家地产公司试图溢价出让部分股权。
新的规范之下，转为保守的地产公司或许不得不为已有的地产项目寻找新的融资渠道。
与此同时，资产管理人应履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
值得关注的是，在资管计划符合新的进入规范的前提下，还需对融资方、项目情况、担保措施等信息做详细披露；资产管理人应当完善资金账户挂户、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
