济南加码地产调控 房价会掉头向下吗
继武汉和郑州之后，济南也正式宣布加码楼市调控。
济南市26日宣布，进一步加大限购，本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭在济南市限购1套住房，且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。同时，济南还在开发商拿地资金、楼盘预售审批等方面加强了监管。
“限购升级之后，济南房价会下降吗？”27日，济南市民王贤向经济导报记者如此发问。此前，她正在考虑为身在外地的父母在济南买套房子。限购政策的升级，不仅让她对父母还能否买房有所不解，也让她对济南未来房价的走势感到疑惑。
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明分析说，与购房者更关注限购相比，业内更关注本次调控政策中对预售审批的监管，这会对行业产生更重大的影响。对于济南房价，许传明认为明年的走势将趋于稳定。
??调控加码
26日下午6点多，济南市正式下发了《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》。《通知》称，为巩固调控成果，防止房价反弹，确保房地产市场稳定，维护群众利益，济南市政府研究确定，进一步采取措施，加大房地产市场调控力度。
在开发商拿地方面，将强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控。将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。济南市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金(出让合同定金)，并纳入济南市土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在济南市参与土地竞买。
在预售审批管理方面，将加强商品房预售审批管理，控制市场供应节奏。适当提高商品房预售申请门槛，加强预售资金监管，防范市场风险：(1)规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可。(2)对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。
在限购方面，在原有济南本市户籍限购3套住宅、外地户籍限购1套住宅的基础上，进一步升级：本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭限购1套住房，且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。
另外，济南将加强市场监管，严格执行限购政策。认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为。严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为。持续开展房地产市场秩序检查，及时查处违法违规行为。规范对开发企业、房产中介及承销机构的监管，依法严厉打击开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益等损害房地产市场健康发展行为。
小型房企将越来越难
济南加码楼市调控的消息一出，立即引起市场强烈反应。
此前，济南市在居住用地的挂牌文件中，已经要求开发商的拿地资金必须为自有资金。本次，济南市进一步将该政策制度化，并将对违反该规定的进行严厉处罚。“这是在降低开发商的资金杠杆，提高开发商拿地门槛，从而达到控房价的目的。”许传明说。
购房者关注限购政策，但对房地产行业来说，焦点则是对预售审批制度的监管。许传明分析说，以前，新建楼盘露出地面后，就可以通过缴纳预售保证金的办法拿到预售证。
但根据新规定，需要主体结构盖到12层及以上，才能拿到预售证，这将延缓预售审批节奏。这与拿地需要用自有资金，是环环相扣的。前者是降低开发商的资金杠杆，后者是延长开发商的资金流转速度。这样的政策，对开发商的资金实力提出更高的要求，从而达到给土地市场降温的目的。
这将让资金实力较弱的小型开发商更加没有生存之地。“小型开发商越来越难了，仅仅是拿地需要用自有资金这一项，就把小型开发商逼到了绝路。再过几年，市场上将见不到小型开发商。”许传明说。
另外，《通知》中还有一项，对销售价格高于成本20%的项目，将严格审查，涉嫌暴力的将限制办理预售证。
“这一条的目标指向是直接控房价。这一条对那些‘地王’项目影响较大。以前，如果有新项目因地价成本高，售价比周边高的话，其他楼盘会跟涨。但这一条，将直接限制其他楼盘跟涨，这样就会使高地价的楼盘‘鹤立鸡群’，从而影响高地价项目的销售。”许传明说。
限购政策细节需明确
如果说控制开发商拿地、控制预售审批节奏，都是在供给端发力的话，限购升级则是在需求端发力。
近一周以来，济南有多个楼盘加推产品或新开盘，其中有大量购房者尚未网签。但就在这个当口，济南限购政策突然出台。“我们还没有统计出具体的数字，但根据我跟置业顾问们的交流，受本次限购政策影响的客户能达到三分之一。”某开发商相关负责人告诉经济导报记者。
很多开发商人士呼吁，对于那些已经选房，甚至已经开出限购证明的买房人，应当按照原来的政策实施。因为新政策出台得比较突然，如果都按新政策实施，将给买房人和开发商带来诸多不利影响甚至产生争端。
另外，本次限购升级中的某些细节问题，目前还不是很清楚。
比如，王贤正四处打听，她的父母还能否在济南买房。“我们已经有两套房了，我父母在外地，我想给他们在济南买一套房子养老。但他们是外地户口，没有在济南缴纳社保，他们能买吗？”
根据新规定，由于王贤的父母是外地户口，且在济南没有缴纳社保，也没有缴纳个人所得税，所以不能买房。但王贤想了一些办法：“如果我把父母的户口迁到济南呢？根据户籍政策，父母的户口是可以投奔子女的。如果他们迁过来，是不是就可以买房了？”
山东豪才律师事务所主任周长鹏分析称，根据法律，子女结婚之后，即使子女和父母的名字在一个户口本上，也是两个家庭。所以，父母有两套房子之后，并不影响婚后的子女再购买房子，反之亦然。
济南房价明年趋稳
在供给端、需求端双双加大调控的压力之下，明年济南楼市的走势会如何？
许传明认为，总体而言，明年济南房价将趋于稳定。“房地产调控的目的是稳定，并不是房价下跌。”许传明说，“另外，回顾过去多年的房价调控经历，在房价暴涨之后，需要在一个平台上整理消化，但并不会大幅下跌，这一轮行情也将是如此。”
自今年下半年以来，经过大幅上涨之后，济南房价已经站到了一个新的平台上，土地价格亦然。许传明认为，价格继续上涨的可能性不大，无论是调控压力还是市场情况，都会遏制房价进一步大幅上涨。但同时，房价也很难出现大幅下跌，会在目前的平台上逐渐消化。
此外，对于目前的房地产调控，业内也有不同声音。周长鹏分析称，虽然目前的调控政策有利于价格稳定，但从长期来看，政府更需要建立稳定房价的长效机制，塑造健康公平的市场环境。
