蛇口：自贸区光环下的城市更新样本
蛇口的变化，与深圳城市化发展有着密不可分的关系。如今，自贸区光环加身的蛇口正在谋求实现弯道超车，整个蛇口片区或许是深圳现代建筑与城中村陈旧最鲜明对比的地方之一。从光鲜的“A面”到陈旧的“B面”，蛇口也在自贸区的光环下有着自己独特的城市更新样本。
提起深圳蛇口，许多人的第一印象恐怕就是充满国际与文艺范的豪宅片区。蛇口是个有故事、风云变幻的地方。在这里，有着每平方米价格“10万+”的豪宅区，自贸区的价值变现，更是蛇口房价飙升的见证。尽管有着自贸区光环和“摇身一变成10万+”的诱惑，蛇口大量的城中村在城市更新过程中却没有预期的顺利。这时，不妨从另外一个角度来看看老蛇口的蝶变。
蛇口的前世今生
充满传奇色彩的蛇口，一直是中国众多知名企业的孵化器。只是，潮起潮落总有时，很长一段时间以来，蛇口似乎慢慢淡出人们的视野。不过，前海蛇口自贸片区方案获批后，蛇口再次引起各界关注，也再次进入发展快车道。
1979年，蛇口工业区的开山破土炸响了“中国改革开放第一炮”，蛇口也因此成为中国改革开放的标志性地域。
“时间就是金钱，效率就是生命”这句响亮的口号，正是由于当年蛇口人的振臂一呼而尽人皆知，特别是蛇口工业区自1979年成立以来，率先在工资制度、人事改革、劳工制度、舆论监督、民主直选等方面开种“试验田”，孕育了一批知名企业，包括招商银行(17.72 -0.51%,买入)、招商地产、中集集团以及一批高新技术知名企业，如南玻、安科等。
由此可见，充满传奇色彩的蛇口，一直是中国众多知名企业的孵化器。不过，潮起潮落总有时，很长一段时间以来，蛇口慢慢淡出人们的视野，人们一度怀疑蛇口是否就此“没落”，加上大量的旧工业区、厂房和城中村，“陈旧”一度成为蛇口在深圳市民眼中的代名词。
只是，这样的质疑很快就被平息。2015年3月，前海蛇口自贸片区方案获批，蛇口再次引起各界关注并进入发展快车道。据悉，前海蛇口片区今年前三季度企业增加值突破千亿元大关，全年有望突破1400亿元，片区开业运作企业突破4.3万家。今年前10个月，前海蛇口片区合同利用外资占全国自贸区总量的42.5%，在全国自贸区中排名第一。
在这一过程中，蛇口片区以及蛇口工业区都进行了大规模的更新，通过新老建筑组合，工业区转型建成蛇口网谷，成为一个科技网路公司的聚集地。此前，苹果华南总部入驻蛇口网谷，让蛇口网谷着实“火”了一把。截至2015年底，蛇口网谷入驻企业400多家，总产值超过250亿元。此外，蛇口太子湾邮轮母港的建成和开港试运行，也标志着深圳正式进入邮轮时代。
在入列自贸区和再造新蛇口规划的推动下，蛇口的“国际”牌将越打越响，成为深圳市最具潜力的发展片区之一。
房价飙升下的
“B面蛇口”
豪宅似乎已成为蛇口的“地标”，但其实蛇口绝大地方依然以旧厂房和上世纪的老住宅为主。从光鲜的“A面”到陈旧的“B面”，在蛇口或许只是“一路之隔”。这也是蛇口城中村改造的一个缩影：东风已到，但过程依旧充满坎坷。
沿着南海大道一路往南行，花园城、蛇口网谷、四海公园、海上世界以及太子湾尽收眼底。这里的蛇口环境优美，更成为深圳豪宅的代名词之一。记者调查发现，蛇口的半岛城邦、双玺等小区价格均超过每平方米10万元，其中半岛城邦目前在售的新房价格在每平方米13万元左右，6年多来房价涨幅更达到4~5倍。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，自贸区挂牌成功对深圳楼市最直接的影响就是房价的上涨和销售速度的加快。自贸区的成立对区域的未来发展都起到了一个正面的作用，这就会引导房价进一步上涨。而划定为自贸区的区域内，主要楼盘供应以豪宅为主，可以说蛇口片区的豪宅是自贸区挂牌的最大受益者。
美联物业全国研究中心提供的数据显示，受豪宅项目推高新房价格影响，蛇口片区2015年的新房均价已达到每平方米8.75万元，2016年至今的新房均价更达到每平方米10.5万元，二手房均价也从2012年每平方米3.7万元涨至目前的每平方米6.58万元。“去年自贸区利好传来，这里的房价瞬间爆发。”湾厦村本地人陈先生说，“旁边的四海公寓，去年年初才卖每平方米3万元左右，而之前最高峰已超过每平方米6.5万元。一年翻一倍在这一两年来的蛇口很普遍。”
的确，豪宅似乎已成为蛇口的“地标”，但其实蛇口绝大地方依然是旧厂房和上世纪的老住宅为主。就在这些豪宅的附近，大量的城中村似乎与“高大上”的蛇口显得有些格格不入。从光鲜的“A面”到陈旧的“B面”，在蛇口或许只是“一路之隔”。
据记者调查，目前蛇口片区仍存在大量城中村和旧住宅小区，包括南水村、水湾村、渔一村、渔二村、湾厦村、大铲村、雷公岭村、招东和招北小区等。在自贸区的光环和附近豪宅林立的背景之下，大量的城中村和旧小区也面临城市更新的命运，但过程似乎并不顺利。
记者调查发现，位于花果路与招商路交汇处的大铲村，旧改项目目前已正式进入实质性的物理拆除阶段，四周围墙已搭上简易脚手架。
实际上，早在2002年，大铲旧村改造便获批立项，2005年专项规划审议通过。由于拆迁工作推进不顺利，加上规划调整的问题，项目举步维艰，从2004年开始签拆迁补偿协议，到2014历经10年时间仍有几户未签约，经过各方努力后直至去年年底才全部签约完毕。
有当地村民对记者表示，原本大铲实业股份有限公司想独立完成旧改，成为深圳村集体自住改造的先例，但现在或许已改变初衷，选择与市场开发主体协议开发，只是目前实施主体暂未公示。
可以说，在墙上写一个“拆”字最多几分钟，但大铲旧村用了14年才等来真正“拆”的这一天。
渔一村和渔二村位于蛇口湾厦片区，不远处就是南海玫瑰花园、半岛城邦等海景小区，但在这里还存留着蛇口最纯正的渔民群体，而他们赖以生存的渔村却将成为回忆。现在，渔二村许多外墙上大写的“拆”字，都在宣告着曾经的渔村即将到来的命运，而渔一村和渔二村已被地产巨头万科和招商蛇口(16.90 +0.12%,买入)瓜分。只是，即使豪宅只是“一路之隔”，经过城市更新后摇身一变就可变成“10万+”的豪宅，但旧改的过程也并不轻松。
当地村民告诉记者，渔二村的拆迁在3~4年前便已开始，但由于部分业主还未签字，于是拆迁工作一直是个“半成品”。记者发现，在一栋居民楼里，仍有十几户居民在楼上正常生活，但楼下一层已被拆空，甚至地面也已被砸开。“关上门，还是我的世界。”村民黄先生表示，“附近都是自贸区和豪宅了，对于现在的拆迁补偿标准我仍然不同意。现在蛇口是自贸区，房价有保证。再说，村里还有以前旧改的烂尾项目，我也很不放心。”而在渔一村，记者发现旧改进度还算相对顺利，旧建筑物已被拆除，已经进入施工状态。
记者在走访中发现，“拆”是各方一致的意愿，但在“由谁拆”到“如何赔”的问题上，一些村民与开发商意见分期很大。或许，这也是蛇口城中村改造的一个缩影：东风已到，但过程充满坎坷。
蛇口城市更新
闯入“隐形巨头”
对于开发商而言，蛇口的吸引力不言而喻，许多开发商摩拳擦掌，背后也隐藏着许多巨头的“身影”。然而，对于当地村民来说，自贸区与豪宅“光环”下的蛇口前景虽然很美，但更新或许还是漫漫长路。
尽管困难重重，但面对蛇口城市更新这块大蛋糕，许多开发商摩拳擦掌，背后也隐藏着不少巨头的身影。
就在渔一村工地旁边，记者发现一处破旧的矮房，被夹在渔一村和栖游记小区之间，上面却挂着一个颇有年代的横幅：让时间定格在2014年7月8日，无良开发商广容丰强拆民宅……记者调查发现，深圳广容丰投资发展有限公司和深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司正是栖游记小区的开发商，而深圳广容丰投资发展有限公司的股东信息显示，此前公司发生股权变更，恒 大(深圳)地产有限公司和深圳前海以盈投资基金合伙企业成为公司的股东。目前，湾厦村还有大量城中村未改造，似乎也打开了恒 大地产与蛇口未来的城市更新的想象空间。
以灯塔、渔船、海鲜闻名的蛇口渔人码头也将进行城市更新。今年7月，深圳市规划国土委南山管理局发布的西岸城市更新项目就坐落于蛇口渔人码头，但该项目其实已属于2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划，申报主体是深圳市西岸渔人码头商业有限公司，现阶段暂无进行单一实施主体公示。公开资料显示，深圳市西岸渔人码头商业有限公司成立于1999年，原由深圳市农产品股份有限公司、深圳市果菜贸易公司、深圳市深业物流笋岗仓库有限公司、深圳市笋岗国际电子物流城有限公司分别持有40%、11%、28%和21%股权，但2010年深圳市农产品股份有限公司已发布关于公司及公司全资子公司深圳市果菜贸易公司转让深圳市西岸渔人码头商业有限公司股权的公告，而深业物流集团前身正是深圳市笋岗仓库企业有限公司。因此，渔人码头的旧改也隐现宝能集团的身影。
在蛇口水湾村，“水湾1979”实为蛇口水湾村旧改项目，已落成并对外出售，但在去年年初，远洋地产公告与卖方达成水湾框架协议。对于远洋地产如此“曲线”进入蛇口，有业内人士认为，现在小开发商意识到旧改风险很大，要么全盘转让，要么就找央企、国企合作开发，近几年来，至少在深圳，诸多旧改项目逐渐向央企倾斜。此外，新世界发展近日也发布公告，宣布以合资方式与招商蛇口共同发展蛇口太子湾四宗地。
在玉家雄看来，深圳很多地方或者产业发达，或者居住环境优越，但像蛇口这样两样兼备，形成完整的产居生态圈的地方还是比较缺乏，这一点也是其他地区无法比拟的。麦肯锡专家陈洸认为，蛇口自贸区拥有着得天独厚的区位优势，未来必将在深圳城市中心演变发展的大潮中发挥主角的作用。如今，开发商纷纷抢滩蛇口，“摇身一变10万+”的诱惑使蛇口的城中村有着更大的吸引力，但或许就是因为这种吸引力，反过来成为更新过程中的“绊脚石”。
对于开发商而言，蛇口的吸引力不言而喻，但对于当地村民来说，自贸区与豪宅“光环”下的蛇口前景虽然很美，但更新或许还是漫漫长路。
城中村：不只有“拆”一条出路
“虽然是城中村，但住这里也挺舒服，不远就是四海公园。”住在蛇口雷公岭村的小黄很是满足，“其实，城中村也别有番味道。”
对于城中村和一些旧住宅小区，拆迁一直都是首选的出路。然而，拆迁是城市建设的一个老大难问题，有关于此的激烈对抗事件并不鲜见，时间长难度大也让许多开发商望而却步。
在深圳市罗湖区，号称全深圳户数最多的旧改项目——木头龙小区之前传来了“喜讯”：一下子有30户业主同意签字，这让项目的同意签约率接近98%，距离100%只差临门一脚。不过，回顾过去，木头龙小区城市更新可谓一波三折。2011年，开发商益田集团开始为木头龙支付第一笔租金补偿，到2016年已经连续支付了5年，累计投资接近10个亿。在之前媒体的公开报道中，木头龙小区已经被列为深圳市开发商支付租金补偿最高的城市更新项目。如果时间从2007年开发商第一次进驻木头龙小区征集改造意愿算起，到现在已经过去了10年，但木头龙旧改仍未正式动工。
为了促进旧改的实施，深圳近日启动城市更新与棚改谈判促进机制。据悉，谈判促进是深圳国际仲裁院的主要职能之一，与仲裁紧密结合的谈判促进机制是城市更新等领域纠纷防范和解决的创新方式，这一机制在全国属于首创。不过，“大拆大建”其实已不符合一线城市未来的发展。此前，深圳市规划国土委发布最终定稿的《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，表明深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”。根据规划，深圳在“十三五”期间，将争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新规模为17.5平方公里。规划还强调了要加大综合整治类的比重，争取拆除重建与综合整治用地比例达到4∶6。
这时，市场已经兴起“微改造”。所谓“微改造”，不是大拆大建，而是在维持建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮、完善基础设施等办法，对老旧小区实施更新。此外，物业经过升级改造后，效益也会提升，城中村集体也就有更多的资金投入配套建设，也将进一步改善城中村的环境和面貌。
实际上，在蛇口，这种“微改造”已经在进行之中。海湾新村和雷公岭村综合整治工程目前已经启动，施工单位已进场开工。蛇口网谷以前是一片旧厂房，现在已聚集着大量新兴企业。置身其中，整洁的特色文化街、充满互联网气息的网谷体验中心、网谷俱乐部、网谷咖啡等，已丝毫看不到当年“三来一补”的旧模样。此外，南海意库也是由蛇口原“三洋厂房”改建而来的创意文化产业园区。此前，在招商蛇口深圳公司主办的蛇口老镇城市更新高峰论坛上，蛇口老镇城市更新前期研究已经正式启动，老镇片区将通过城市更新改造，考虑“小尺度，多样性”的理念，在保留传统风貌的前提下打造宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，蛇口未来的发展方向是重点发展新一代信息技术、互联网、现代物流、金融创新、科技服务、文化创意、高端旅游产业，因此原有的建筑物，或构造、或配置都不能跟上需求，更新改造是在所难免的。随着更多更新项目的出现以及在政策的配合下，城市更新的速度及质量都将提升，也有效推动全市的城市更新的进程。
