深圳土地拍卖新游戏：不拼钱只割肉
来源： 一财网
12月，是深圳土地与资本频繁发生故事的时节。去年12月25日，深圳宝安尖岗山的一宗宅地拍出7.99万元/平方米的地价，创下2015年全国土地单价最高的纪录。但今非昔比，密集的行政调控不允许高价地的出现。
2016年12月14日，深圳挂牌出让的三宗宅地以限地价、限房价、配建人才住房的姿势出现，谢绝成为地王的可能，同时应和10月4日深圳“深八条”调控中优化土地出让模式的政策指示，也是新政后对土地市场的一次试探。
拿地不是博傻游戏，限地价竞人才住房面积的方式是道复杂的算法，对开发商的成本控制能力和产品打造能力提出更高的考验。在此之前，深圳房价已经连跌两个月，调控成为开发商判断后市发展不得不考虑的因素。尽管如此，当天土拍还是吸引了超过40家房企参与，其中近20家举牌，少不了割肉与厮杀，最后保利和碧桂园成为土地得主，获取了稀有的深圳楼市入场券。
多限土地入市
12月14日下午，深圳红荔路的土地房产交易中心，三宗住宅用地在此进行招拍挂。
在此之前，今年深圳只在6月出让过一宗位于龙华的住宅用地，由中国电建和中国金茂联合体以56781元/平方米的地价获取。再往前数三年，2015年全年深圳招拍挂出让的住宅用地只有四宗、2014年有一宗、2013年有三宗。
因为稀少，所以珍贵。近年来，深圳居住用地每逢招拍挂必成就地王。一桩拍卖往事可以佐证。2015年，同样是12月，同样是在土地房产交易中心，宝安尖岗山两宗土地出让，闽系房企泰禾力挫融创，以7.99万元/平方米的地价拿下土地，并创下当年全国土地单价最高的纪录。
但大市已变，地王的戏码难再上演。
深圳规土委网站显示，本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。当竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。出让宗地项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。
三宗住宅用地分别来自深圳龙华、大鹏和坪山，入市均价、最高销售单价均受到限制。此外，龙华宗地的起拍价是215000万元、限定拍出的最高地价是280000万元，宗地配建的人才住房面积不少于31821平方米;大鹏宗地的起拍价是52000万元，最高限价是68000，宗地配建的人才住房面积不少于10952平方米;坪山宗地的起拍价是175000万元，最高限价是228000万元，宗地配建的人才住房面积不少于30000平方米。
三宗土地还有其他限制条款，包括：竞得人须在成交后5个工作日内一次性付清成交地价款，并提交资金来源的说明资料;重申住宅面积和套数的90/70原则;宗地住房销售时不得强制搭售其他服务捆绑装修;小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。
多限土地的本质是深圳市政府用行政手段对自由的土地市场进行管制，也是“深八条”调控政策出台后对土地市场的试探。
在深圳房价连续上涨超过一年半后，深圳在全国主要城市调控房价的大潮下祭出辣招。10月4日，深圳史上最严厉的调控政策出台，从土地出让方式、限购、限贷、限价等多个角度引导深圳楼市走向。
由于市场风向转变，预期变冷，深圳房价已连跌两个月。深圳中原研究院的监测数据显示，今年10月，深圳新房均价下跌近 10 个百分点，降至55611元/平方米;11月，深圳全市新房住宅套数下降31.7%近乎腰斩，而均价微跌1.1%至54986元/平方米。
此三宗多限土地并非首次出现。在2008年1月4日，深圳市第一块双限房地块——位于龙华的A816-0039号地块成功出让。而2007年深圳房价大幅上涨，全年同比涨幅是45%，均价从2006年的9230元/平方米攀升至13369元/平方米。2008年的土拍与今日的土拍背景相似，均是在市场火热之时，政府强制出手降温。
开发商的割肉游戏
此次土拍依然吸引超过40家房企入场，其中华润、保利、平安、招华、龙光、中海、港中旅、首创、万科、中铁、葛洲坝、碧桂园、人才安居集团、天地源、中建、深物业、招商蛇口、大鹏投控等近20家企业参与竞拍。
尽管附带多重限制，但并不改变深圳住宅用地的稀缺性。由于限价，土拍不再是搏傻博钱多的资本游戏，但是横空出世的竞拍人才住房面积带来的是另一重算法考验——售价已经定下，成本越低，赢利空间越高，但成本把控不啻为一门艺术，并不是每家房价都能完美演绎。
竞拍现场中，人才住房面积的每一次加码都相当于割肉。心惊胆战的多轮举牌后，大鹏宗地最终由东莞市中骏房地产开发有限公司竞得，成交地价为人民币68000万元，竞得人人才住房面积最高报价为8000平方米，合计配建人才住房面积18952平方米。
东莞市中骏房地产开发有限公司实质上是央企保利的马甲。深圳美联物业的测算结果显示，大鹏宗地撇除配建人才住房的面积后，楼面地价是17299元/平方米。
而坪山宗地最终由深圳市碧桂园房地产投资有限公司竞得，成交地价为人民币228000万元，竞得人人才住房面积最高报价为27400平方米，合计配建人才住房面积57400平方米。深圳美联物业的测算结果显示，坪山宗地撇除配建人才住房的面积后，楼面地价是21043元/平方米。
发家于广州东莞顺德的碧桂园在去年7月，通过股权收购深圳坂田坂雪岗项目。与之配套的是，在公司内部成立一线事业部。过去一年中，碧桂园一线事业部深圳区域、惠深公司和莞深公司在深圳表现活跃，并通过旧改的方式频频落子。
碧桂园一名负责土地拓展的人士告诉第一财经记者，“集团内部，一线城市事业部的管控机制已经不存在，原一线事业部深圳区域团队已经撤离，目前的深圳公司与惠深公司、莞深公司是平衡关系，本次负责拿地的就是深圳公司。“
管控机制变了，但整个集团对深圳的潜力判断并无改变，碧桂园依然对深圳志在必得。该人士认为，”自由的招拍挂方式考验的是开发商的议价能力，而限价的欠自由的拍卖方式考验的是开发商对成本控制和产品打造的能力。”
深圳中原分析师吕圆鸣指出，政策意图明显，深圳土地出让不仅限地价也限楼价、户型，外加人才保障住房。既限制了地王，调控了楼价，还保障了刚需，留住了人才，一举多得。
深圳并非因调控而改变土地出让规则的孤城。12月1日，北京，万科和中铁分食“限房价、竞地价”的进入高标准住宅建设环节的三宗地块;12月7日，山东青岛，黄岛区国土资源局公告宣布，将于12月30日拍卖7宗土地，如溢价率达100%以上，将被视为不理性竞拍，系统自动流拍;12月9日，河南郑州，住宅用地挂牌出让实行“熔断制”后，9块城改用地全部底价出让;
上述碧桂园人士表示，“开发商无所谓更喜爱哪种拿地方式，喜欢的前提应该是有所选择。但很明显，开发商无从选择，只能跟着政府的规则走。”
土拍当日，因龙华宗地的产权纠纷临时被法院查封，入市的三宗宅地骤变两宗。纠纷的背后必有八卦，但这并非值得讨论的事情。于有志进入或深耕深圳的开发商、跟随市场起伏的购房者而言，关注的焦点在于：地方政府通过行政手段对地价和房价设置天花板是否能有效引导深圳楼市平稳发展、楼市后市是否可期。
