京沪楼市：看空还是看好
文章来源：中国经济时报网。近日，国内房产机构安居客的市场研究报告指出，三大原因决定京沪房价难逆转。此消息一出，使京沪楼市再次成为各方瞩目的焦点。
前不久，上海市再度加码楼市调控，“史上最严”的楼市调控政策出台，其背后是上海不断攀升的房价和准房奴的无奈。上海房价从三万档跳入五万档，只用了短短一年时间，人们寄希望于政策之手让房价回归。但安居客房产分析师综合多方因素进行分析后指出，对于北京、上海这样的超级城市，政策的作用更多是延缓而非逆转，“京沪房价持续上涨”并不是耸人听闻。
数据显示，从1998年到2015年，中国GDP增长了约8倍，城镇职工货币工资收入也增长了约8倍，但广义货币总量M2却增长了14倍。在安居客看来，M2上涨是房价的主要原因之一，流动的资金多了，物价自然上涨，而房价更是首当其冲。
以北京为例，2000年，北京二环路附近的房价每平方米大约在4000元—5000元，然而现在每平方米已达10万元，涨幅20倍。
目前普遍的看法是，房价的暴涨，与货币政策不无关系，货币超发是高房价的最大推手。
另有数据显示，广义货币M2每年维持11%至13%的增速，大量资金流入房地产领域。今年约5．5万亿元资金流入楼市。安居客认为，M2增速不减、印钞机不停，未来房价拉低的可能性很低。
此外，安居客认为，京沪的特殊性也是决定房价难逆转的另一主要原因。在工作机遇、教育医疗等软环境的吸引下，原有的三四线城市持续地向一二线城市输入人口、财富，并最终促成“超级大城市”。
从国际经验来看，超级城市形成过程中是房价持续上涨、非精英人群逐渐流失的过程。
在我国，北京、上海是公认的“超级大城市”。上海已明确表态到2040年常住人口控制在2500万，但至2015年年末，上海全市常住人口总数已达2415．27万，这也意味着此后24年上海人口基本为零增长。这种情况下，每年不断有新的带有更多财富的精英群体进入上海，每年也将不断有难以适应上海而离开的人群，几经转换，必然带动房价缓步上行。
安居客房产分析师表示，京沪楼市或将因政策周期进入调整期，期间房价或会有所波动，但是房价整体行情将会长期看好。
“对于城市而言，土地资源是固定的，在住宅库存有限的情况下，争夺有限的住房资源也将是房价上涨的动力。”安居客认为，“面粉”不多也是导致京沪房价难逆转的主要原因之一。
以上海为例，根据上海此前提出的建设用地将只减不增的目标，上海计划内的土地库存几乎已经用完。根据上海的整体规划，要求未来建设用地总量控制在3200平方公里以内，然而2014年上海建设用地已达3100平方公里。
前述安居客房产分析师强调，短期内政策在强势压制，上海也可能会集中推地，通过进一步提高供给降低房价上涨的可能性。但从长远来看，一线城市在精英人口涌入、土地资源限制等因素下，未来房价主基调仍会呈现上涨态势。
在安居客公布的一份单身人群调研报告显示，在受访者中，有77%的人认为买房很重要。有超过50%的人正筹备买房或是已经买了房子，且收入越高这一比例越高。女性买房比例也越来越高。买房已经深入人心，不论男女、不论单身还是家庭。
事实上，对购房者而言，房子除了解决住的需求外，还担负有资产保值的功能——跑赢通胀、跑赢M2，已经成为不少人买房的理由。
针对“高不可攀”的一线城市房价，经济学家、北京师范大学教授钟伟近日撰文指出，京沪深房价存在泡沫，而且是“巨大的泡沫”。
钟伟说，如果计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万亿元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包括这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿元。
“这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。”钟伟说。
无独有偶，近日，中国社会科学院编写的《中国住房发展报告(2016-2017)》通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州成为住房估值风险最高的10个城市。报告提到，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。
此前，曾有房地产商表示，中国的国内资源集中在北京和上海，京沪房价可以与纽约等世界一流城市比肩，但近年来也有专家不太看好，表示京沪房价泡沫严重。未来，无论京沪楼市何去何从，注定都将备受关注。
