2017房价会降？看看房企在土地市场表现就知道了！
今年3月以来，伴随着楼市的火爆，高溢价、高总价、高单价的“三高”地块从一线城市向二线城市蔓延。北京“9.30”新政后，楼市掀起了新一轮的调控热潮，政策高压之下，房价滞涨、成交下跌，但土地市场却持续“高温”。从“限地价”、“竞配建”到“房企100%自持”，在诸多政策和严查房企土拍资金来源的限制下，房企仍然疯狂抢地。
【哪些城市土地遭疯抢？】
多个二线城市土地成交金额超千亿
一线城市和二线热点城市的土地成交正在不断刷新历史纪录。尽管一线城市出台了非常严格的调控政策，特别是土地方面，包括北京、上海等城市的在土地调控方面的政策已经非常严格，限价、限属性、限持有。皆因供应量刷新最低记录，从而导致地价居高不下。
二线城市方面，今年土地成交热度甚至超过一线城市。截止日前，已经有苏州、南京、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿，从溢价率、楼面价、土地成交额来看，均超过了历史。
此外，根据中原地产数据显示，截至12月5日，36个热点二线城市合计住宅土地面积成交2980宗、30376万平米，平均楼面价为4252元每平米，同比上涨了87.3%。但规划建筑面积依然下调了17.8%,二线城市合计土地出让金达到了13081.9亿，同比2015年全年上涨了52.2%。2016年也是自2013年以来，二线城市住宅用地历史上第二次突破万亿成交的年份。
调控过后热点地块依旧火爆
虽然楼市政策不断趋严，但近期的土地市场却依旧火爆。11月1日济南推出15宗地全部成交，收金220亿元；成都推出6宗土地，并刷新了住商用地单价地王。11月22日、25日，广州两次拍地，共推出18宗地，收金高达309亿元，广钢、白云区域土地单价达到4万元，而番禺则超过了3万元……政策再严也依然挡不住房企拿地的决心。
【谁在制造地王？】
从近两个月的情况来看，土拍市场上拿地热情最高的无疑是那些大型规模房企，其中国企、央企表现尤为突出。在政策调控和严查房企土拍资金来源的背景下，央企、国企在土地招拍挂的过程中占尽优势。这些房企不仅自身财务状况良好，融资渠道畅通，且由于其销售规模巨大，布局全国的战略目标，更需要同时也有能力在高压政策下抢地。
第一类企业毫无疑问就是央企国企。通过对10月至今土地招拍挂市场热点地块成交情况的分析，我们可以看出央企国企拿地比例较高，在热点地块总金额前十位中占了7席，中铁置业在济南以总价88.9亿元拍下了5块土地，保利地产以总价104亿元竞得广州荔湾区三宗宅地，金隅股份以总价57.4亿元收获天津三宗宅地，最高溢价超500%。绿地、首开、越秀、首创也在前十之列。
第二则是排在第一位的平安，其以110.7亿和76亿的价格分别拿下了武汉和天津的两宗地块。平安系在近一年土拍市场中很少出手、和他在2015年之前的动作完全不一样，特别是去年下半年以后相对比较谨慎，错过了一波拿地的重要节点。今年以后，平安更不会去追涨，因此调控后的市场会被平安认为是比较好的拿地时机。当然，这两块土地在日后也有寻求合作开发的可能。
第三类是如万科、万达、恒 大、金地等上市的规模房企，这些企业虽然在近期也有出手，但明显比之前的数量要少。万科在天津、广州、南京和福州分别拿下了多块土地；金地集团也以47.4亿的总价在天津获了一块土地。
【房企拿地成本有多高？】
财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元人民币，同比增长15.2%。国土资源部门数据显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。土地出让面积下降，土地出让金额却大幅上涨，凸显地价涨幅之快。
11月典型房企拿地平均楼板价10414元/平米
11月，40家房企拿地面积环比小幅下降，成交总价却大幅上升，导致平均楼板价飙升至全年高位达到10414元/平米。本月房企土地成交总价上升主要是受到广州、杭州、福州、合肥、武汉等热门城市集中放量出让土地的影响，尽管这些土地设置了“最高限价”，但仍十分受欢迎，导致成交总价居高不下。从企业表现来看，万达本月拿地面积最多，企业斥资49.04亿元获得201.19万方土储；龙湖是本月在公开市场拿地投入最多的企业，拿地投入金额高达149.38亿。总体来看，本月多数房企重金投入，除龙湖以外，首创、金地、金茂等3家房企不惜成本豪夺热门城市地块，拿地平均楼板价高达40000元/平米以上。
出台调控政策城市拿地平均成本同比增加42.8%
据中原地产研究中心统计，截至11月23日，出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿元的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿元，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。
前11月40大房企拿地金额超万亿元
中原地产数据显示，截至11月30日，年内销售排名前列的40大房企合计拿地金额为10099.79亿，合计建筑面积为16658万平方米，平均拿地成本为6062元每平米。相比2015年，房企平均拿地成本增幅高达50%。值得一提的是，40大房企年内10099亿元的累计拿地金额刷新了历史纪录，相比2015年全年拿地金额上涨了27.3%。从企业来看，5家企业拿地超过700亿，16家企业超过200亿，均刷新了历史纪录。
【结语：土地调控加码箭在弦上】
土地的价格相当程度上决定了房子的价格，北京限地价、竞配建直到100%房企自持毫无疑问是当前所有城市中最苛刻的土拍政策，可以看出政府稳定地价的决心，但这也只能带来数据上的平稳，而且也变相的减少了市场上的土地供应，要想真正杜绝高价地频出，必须打击哄抬土地价格行为，抑制土地投机暴利，同时，房地产相关主管部门应该出台长短期相结合的调控政策，从供求两端出手，稳地价进而稳房价。
11月以来，共有11个城市出台了楼市调控政策或加码调控，而如果从 “9·30”开始算起，这一轮楼市调控已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。密集调控之下，全国楼市成交明显下跌，部分城市房价也开始松动，然而，土地市场的温度却丝毫未降甚至节节攀升，政策再严也依然挡不住房企拿地的决心！不过，超过50%土地成本的普遍增加，意味着房企不得不提高销售价格来盈利，未来房价上涨预期会更加强烈，而这与政府稳定房价的思路相背离，可以想见，如果土地市场持续高温，那么后期必将出台更严格的调控政策。
数据来源：克而瑞研究中心、上海易居房地产研究院、财政部、国土资源部、中原地产；中房网综合整理
