来源：上海证券报

　　28日晚突如其来的上海住房信贷新政，打乱了一批改善型买房者的置换计划。由于首套认定标准从严，资金实力有限的置换者将被挡在交易大门之外。与此相对应的是，交易的锐减可能导致一些盲目扩张的上海房产中介提早“过冬”。

　　11月28日，上海市住建委发布通知，自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。

　　上海市目前执行的普通住房标准为单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　众福房产分析师王建涛认为，此次新政影响最大的是置换人群，因为根据目前的行情，外环以内80平方米左右的二房已经不符合普通住宅的标准，而置换房屋的人群80%以上有贷款记录，未来二套房将成为普遍现象，付不起首付将变成中低收入人群置换的拦路虎。“最难受的是那些自己房子卖掉了还没来得及买进的人。”

　　证券从业者魏方(化名)就遭遇了“置换踏空”窘境。

　　魏方数年前通过贷款在上海购置了一套83平方米的小型三房当婚房。今年年初小两口拟置换到离工作单位更近的地方，5月份将这唯一住房卖掉后，一直没找到理想的置换房源。本以为上海10月8日出台调控政策后可以挑挑拣拣了，没想到11月28日，上海收紧住房信贷的政策，一下子打乱了魏方夫妇的置换计划。

　　“现在不用考虑买房了，七成首付肯定负担不起。”魏方在电话那头的声音明显低沉。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，与刚需不同，改善型置换需求最大的一个特点是市场好的时候可以改善，市场不好时不改善也无所谓。而对置换买家来说，现在肯定不用出手了，因为市场已经限制交易了。

　　“鉴于长期以来置换型房屋交易在上海二手房交易市场占据着主导地位，新政将导致未来成交量的大幅下降，从而可能诱发盲目扩张的房地产中介提早‘过冬’。”王建涛说。

　　记者在陕西南路附近的一家房产中介看到，新政后首日，市场冷清，六位中介员工围坐在办公桌前，学习楼市新政。

　　有中介人员坦言，近两个月楼市成交量不高，客户主要以刚需置换客户为主，投资客数量不少，但出手不多。新政后如果业绩无法完成，不排除找机会跳槽去酒店做服务工作。