英国“自助型住宅”改善社区空房
赫尔市改造的小“庭院”。BSHF 图
刘杨
据统计，英格兰和威尔士大约有2400万套住宅，而其中至少75万均为空房，无人使用。产生空房的原因有很多，其中之一是由于政府规划机构的失误，选错了地，将房子建在了一个不适宜居住的地方。另外一个原因便是政府的新开发项目(新建道路，片区改造等等)导致的某一片区房地产市场的不平衡，有些住宅生来便注定被“废弃”。
也有人认为空房产生的最根本原因是地产商的利润最大化原则致使其忽视了住房市场的供求平衡问题，供已经远远大于求。实际上，供求确实存在不平衡，但是依然是所需大于所求。为什么所需大于所求？因为存在着容易被忽视的社会特殊群体。这个群体包括低收入者、受过较大创伤而无家可归的人们，以及将要面临无家可归这一窘境的人群(服刑者)等等。他们大多形单影只，无依无靠，对住房有着迫切的需求。然而，高昂的价格令他们无力负担，政府机构的忽视也使他们望而却步。
“自助型住宅”(Self-help Housing)便是在这样一种背景下所提出的改善方案。它主要由两个元素所构成：当地社会特殊群体以及那些“前途未卜”，等待被“处决”或再开发的空房子们。将这两个元素进行地域性和时间性的匹配，可以良好地改善英国糟糕的房地产市场。
不同的运作模式
简单地说，“自助住宅”的理念就是，通过将空房子“变废为宝”的方式，将它们提供给特殊弱势群体，而在“变废为宝”的住宅更新改造过程中，主力工人便是那些社会特殊群体。“自助”和“自建”是两个完全不同的概念，“自建”是从零开始建一个永久性的住宅，而“自助”强调在已有废弃的住宅基础上，人们进行修复并重新赋予住宅功能。帮助整修空房的人有单身汉，有夫妻，有年轻人，也有难民等等。
在建筑和社会住房基金会(Building and Social Housing Foundation)的联合帮助下，“自助型住宅”在英国各地如火如荼地进行着。其中，最成功的案例便是位于英国北部利兹市的“Canopy住宅项目”以及赫尔市的“Giroscope项目”，它们二者也在今年3月赢得了由建筑和社会住房基金会所创建的著名的“世界人居奖”(World Habitat Awards)。
Canopy和Giroscope这两个机构的工作范围均在城市中较小的贫困区，并且都是英国北部的城市—利兹市和赫尔市。这两个区域都被列在全英最贫困的区域的清单中。贫困区的街道两侧均是建于19世纪小而旧的联排住宅，由私人地主所有。联排住宅不仅管理糟糕，租户的转手率也相当高。由政府提出的“住房市场更新区”(Housing Market Renewal Area)项目旨在更新贫困区的大面积住宅。实际上，居民响应了政府号召，把房子空了出来，但是政府却未实行拆迁。因此，导致了大批的空房出现。
Giroscope侧重于利用废弃住宅的价格优势进行房产购买，Canopy则主要依靠政府出租的空房来运作。不同的运作方式很大程度上是由当地房地产市场所决定的。尽管近几年市场价格有所增长，赫尔市的房价依然可以说是全英最低，因此Giroscope能够以每套低于5万英镑的价格来进行地产交易。相比之下，利兹市的房价虽然低于英国房价的平均水平，但也相对较高。在这种情况下，Canopy只能通过从住房管理机构和住房协会等政府相关部门进行长期的租赁的方式来获取其大多数的住房。
因此，Giroscope最显著的特点之一是发展了一套特色的可持续更新的方法：廉价购买房产—志愿者整修—出租房屋—再购买房产。Canopy在2013年以后也有能力购买部分房产，但其更善于将人们团结到一起，改变他们的生活，挖掘每个个体、每个团队以及每个社区的潜力。
如何获取资金
不同的运作模式决定了两个项目不同的资金获取渠道。经过激烈的竞争和严格的评选，两个项目均成功地申请到了“政府空房住宅社区基金”(Government"s Empty Homes Community Grants)。英国政府于2011年引进“政府空房住宅社区基金”，主要是为了鼓励人们通过自助改造住房的方式来重新使用空房。截至2015年项目结束时，总共筹集到490万英镑的资金，分发给110个相关组织，使1759套空房恢复使用。
Giroscope最初是由一群刚刚毕业的失业大学生创建的。他们厌倦了一味地租赁破旧简陋的私人住宅，决定利用这类房子的价格优势，把它们买下来。他们用银行自动转账系统(giros)以及借来的存款成功地购买了第一套房产。买房之后，他们建立了一个工人合作组织，按照自己的意愿进行修葺，最终再将空房间转租给其他的无业者。这样赚到钱之后，一连几年，他们设法东拼西凑出更多的钱，又买了几栋房子来更新，同时也吸引更多的建筑技工的加入。
Giroscope有其房屋的所有权，所以，项目起初是必须进行适量贷款的。随着项目开展得越来越好，循环性的租金成为其主要运营资金来源。渐渐地，贷款被还清，同时房屋储备越来越多，而且余下的资金每年都会在开放的住房市场购买一小部分空房。Giroscope将其所有的房屋存量作为它的资产净值，从而抵押到额外的房产。Giroscope房产量得到显著的增加，并提供给社会机构和一些小型的公司做办公楼使用。此外，“政府空房住宅社区基金”的投标成功，为他们争取到95.4万英镑的资金。这笔资金帮助Giroscope在2012年7月到2015年3月间购买并用自己的团队更新了48套空房住宅，房产存量提升了近两倍。
Canopy同Giroscope一样，资金来源主要是其日常的可循环租金。利兹市政府以一定的优惠价格将很多待处理的住房直接租给Canopy，当然这些住房大多数是严重破损的。2013年后，通过“政府空房住宅社区基金”的帮助，Canopy也终于买了属于自己的14套空房。这14套房子成为其首要资产，维持长远的运作，使其脱离利兹市议会成为独立的机构。现在，Canopy的年租金额可达60万英镑左右，同时也有一定的慈善基金来源，一起帮助维持其正常运行。
此外，众筹活动也是两个项目非常有效的筹集资金的方式。当地的区域发展机构或是商业机构会提供许多相关的活动信息，两个机构会在其中挑选具有较大筹集资金可能性的，同他们进行协商。成功的话，双方会共同举办活动。常见的几个合作公司有：社区发展经济协会(Community Development Finance Association)、乐透(Big Lottery)等等。
购买房产的资金搞定了，还有改造的费用需要考虑。改造的花销主要用于两个方面：给工人们的工资和房屋维护费。对于前者，“自助住房”模型独特的志愿者团队使其花销达到最低。后者则主要从循环运作模式所产生的租金收入来获取。机构需要提前做好精细的财政预算。
还有一个省钱妙计是在循环材料上。团队争取采用那些廉价，甚至是免费的可回收材料。英国有一个叫做“CRASH”的组织，是专门服务于无家可归群体的这些机构提供材料和技术上的帮助，例如青年招待所、老人日托、夜间收容所、培训中心、移动住宅等等。
义工计划与租户“自助住房”取得巨大成功的原因之一就是与众不同的义工计划。“自助住房”的最根本目的是为有住房需求的社会特殊群体提供廉价住宅。他们大多数要么是在租房市场中找不到合适的房子，要么是没有社会住房福利。外来打工者、年轻人、有过相关前科的、单位不提供住宿的低收入工人、弱势和边缘群体等等，都是主要的无家可归人群。将二者进行匹配，令义工在改造更新的过程中得到技能的学习和锻炼，同时还可增强社区融合性。
志愿活动和工作实习是志愿者们受训的主要途径。培训期间，传授相关经验的同时，鼓励并支持他们自己动手。机构中存在一个特殊的工人合作团队—建筑技师指导团队(Building Skills Supervisors)。在具体项目中，该团队会教给义工们各种各样全面的建造技巧：拆卸拆除、砌砖、抹灰泥、基础管道工程和电路、细木工、刷漆、装修、铺地毯等等。同时，还有一个叫做“支持工人”(Support Worker)的团队，专门负责对义工们的技术发展进行总体规划，帮助每一个志愿者找到适合他们的技能强项，记录他们工作中的点点滴滴，帮助他们申请新的工作或长期培训。
房屋更新以后，志愿者们成为了租户。在大多数情况下，他们会接收当地政府安排的一部分租户，但作为独立的组织，他们也有着自己的出租政策。随着改造项目的增加，租户中也包含那些无权享有当地政府住房机构帮助的人，并且在之后也成为了志愿者。Canopy机构对这种关系进行了明确规定：新租户必须至少进行8天的志愿工作，来帮助修复和改造他们可能的“新家”。
完善的租户条款能够保证租户们想住多久就住多久，前提是他们一定要严格遵守租户守则。无论如何，机构都会尽其最大努力保证廉价的租金(显著低于市场平均水平)和高性价比的改造房。必要时，考虑到租户情况的特殊性，租金可以做出针对某个租户的适度调整。租户既不需要付抵押金，也不需要预付租金以及额外的安家费。
社会影响及创新
2/3以上的工作人员以前都是本地志愿者。从这个角度来说，“自助”的概念不仅体现在社会群体个体上，同样被应用于社区层面。在给无家可归人群提供帮助的过程中，两个机构做了很多相关的公共义务演讲，来强调社会问题所带来的严重的后果，从而引起社会的重视。
“自助住房”项目还有助于激活社区。在赫尔市，一些小的“庭院”(12个左右住宅所围合而成的小街道)在Giroscope的帮助下已经全部改造完成。街道变得不再空荡荡，结束工作后租户们会聊天、喝酒，度过一个个愉快的夜晚。Giroscope现如今拥有超过80处房产，其中包括当地的商店、素食咖啡店、小型企业等等。2015年，Giroscope的一个项目是将一个较大的维多利亚式住宅转换成办公和培训的空间，供项目的工人和志愿者们使用。这个混合空间将会对整个社区开放，同时也供其他当地组织使用，极大地丰富了社区空间，使其功能配套设施更全面。
义工计划不仅帮助了志愿者们，也间接地给当地经济带来发展。志愿者们接受培训之后，可以顺利就业，为当地的承包商们或地产公司工作。承包商们和地产公司因此可以承接更多项目，带来良性循环的经济效益。
“自助”决定了项目的独立性，可以不依赖政府，免除相关法律要求变化所带来的繁琐程序。这在英国是一个突破性的创新进展。同时，独立性也令机构能够一直保持其创建初衷，它们可以对政府或是市场的相关指令进行分析进而做出最好的决定，为弱势群体提供质量过关且廉价的住宅。
项目的创新还体现在可持续运行上。在环境方面，同盖新房相比较，空房改造很大程度上减小了能源消耗。在2008年“建筑和社会住房基金会”的一项名为“旧砖，新窍门(New tricks with Old Bricks)”的研究中指出，与盖新房相比，每个改造更新的空房可以节约35吨的二氧化碳排放量。不仅如此，它节约了废弃房屋拆迁所要消耗的能源，无需进行房屋拆迁的废弃物处理。
商业模式的可持续性则体现在，通过缜密的财政预算和适度消费，所获取的租金被用于项目运转所需的全部核心花销。Giroscope拥有与其公司规模相符的较大的资产基础，使其收入可以在没有补助金的条件下以一个稳定的增长率缓慢增长。Canopy通过非常有效的众筹资金来实现其增长。
“世界人居奖”是这样评价“自助住房”模型的：“这是一个令人激动的项目。它不仅改变了社区空房的窘境，将其改造恢复成宜居住所，同时又为被忽视的群体提供了就业机会，帮助改善社区功能和地方邻里关系，使人们的生活变得和谐融洽。”
(作者系伦敦大学学院CASA(资料、团购、论坛)系研究生, “City+”(微信公众号CityX)成员。冯婧编辑，工作邮箱：fengj@thepaper.cn)
