安徽房地产市场进入长效调控期 引导房地产回归居住功能
日前，我省明确提出要“引导房地产回归居住功能”，住建、物价等部门不断出台的新政以及对房地产市场情况的调研，都预示着不同于以往的市场调控思路。
据安徽商报消息 合肥限购回归1个半月后，有多家楼盘临时取消开盘，周末开盘的楼盘，现场出手买房的市民也大不如前；而芜湖发布的官方数据则显示，前10个月商品房销售面积和金额同比涨幅接近或超过100%，二手住宅交易金额甚至上涨2倍。分化的市场需要因城施策。日前，我省明确提出要“引导房地产回归居住功能”，住建、物价等部门不断出台的新政以及对房地产市场情况的调研，都预示着不同于以往的市场调控思路。
前十月芜湖卖房面积翻倍
10月2日至今，合肥实施限购等调控政策已超过1个半月，市场逐渐回归平静。
11月26日，合肥天鹅湖附近某盘售楼部正式开放，置业顾问称情况和以往相比有较明显的区别。限购前，从前期认筹就是人挤人，现在购房者则是看了又看。而此前一周，合肥有部分楼盘临时取消了开盘计划。不少市民也感觉楼盘的推销电话又多了起来。
作为楼市的二线热点城市，合肥的调控层层加码，从限购到土地限价再到房子备案限价等，清晰地传递了调控收紧的信号。
而在省内另一个城市芜湖，情况则完全不同。
日前，芜湖市住建委召开新闻发布会，通报该市今年1~10月重点领域信息。房地产市场方面，1~10月，该市商品房销售面积426.73万平米，同比上涨92.82%，销售金额277.94亿元，同比上涨112.42%；二手房交易面积159.52万平米，同比上涨162.02%，成交金额84.9亿元，同比上涨256.12%。
从省统计局发布的今年前三季度数据看，房地产开发投资小幅增长，商品房新开工面积扩大，商品房销售增长较快，库存减少等都是积极变化，但也存在着市场区域分化，商业营业用房销售不旺，住宅投资与销售结构有待改善等问题。 该局建议，通过建立和完善制度，切实制定有效措施，来有效地阻止市场对房价的炒作，进一步稳定房价。
引导房地产回归居住功能
近期，国家发改委价格监测中心下发通知，拟对全国36个大中城市开展住房市场情况调研，其中就有合肥。
记者从物价部门了解到，日前，省价格检测局到合肥市物价局调研，邀请了合肥市房产局、国土局等行业管理部门，并邀请万达、万科、绿地三家房企以及辉达、吉大、义和三家中介公司参加。
根据物价部门介绍，这次座谈会围绕近期合肥市政府出台的房地产调控(包括刺激或遏制)措施及落实情况，以及近两年合肥市住房市场交易和价格变化情况，当前房地产市场特点及存在问题，稳定住房价格的建议等方面。
此前23日召开的省政府专题会议上，我省明确提出在“去降补”中，房地产去库存要坚持分类指导、因城施策，引导房地产回归居住功能，着力推进非住宅商品房库存化解。 同时，本月18日，省住建厅还出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》，明确我省将加快制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善住房租赁补贴制度，合理确定租赁补贴标准，建立随市场租金变化的动态调整机制。
数据
合肥楼市泡沫属小型
◎收入房价比
指城市居民家庭年收入与住房价格之比。
全国数据——
2016年前三季度城镇居民人均可支配收入比上年(名义)增长7.8%，比2015年全年名义增幅收窄了0.4个百分点；新建商品住宅价格增长为13.9%,增幅比2015年扩大4.8个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。今年全国商品住宅收入房价比为7.6，是连续5年来最高。
城市数据——
收入房价比：NO.1深圳(超过35)/ NO.2上海(超过20)/NO.3三亚(接近20)/NO.7南京(超过13)/NO.11杭州(超过12)/NO.14合肥(略超10)
数据分析——
深圳属于泡沫明显；合肥与上海、厦门、北京等8个城市泡沫值均超过40%，属于小型泡沫；东莞、广州、杭州等12个城市泡沫值在35%~17%之间，属于微型泡沫。分析认为，泡沫值超过50%的合肥等8个城市，均在2015年和今年成为全国楼市的热点，房价短期涨幅明显，房地产市场热度较高。但在未来一年，由于承载了过大的上涨压力，随着调控性质的政策将持续执行，市场成交量将进一步回落，会出现房价环比零增长甚至负增长的情况。 ——数据来自房地产研究机构上海易居(博客)全国45大中城市房价收入比报告
专家观点
本轮调控将瞄准长期效应
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，本轮楼市调控跟以往都不同，常态化、长期效应是一个主要的方向。
光从合肥的限购政策来看，本次并没有说明执行期限，以往都是暂定1年，也就是说可能是长期的政策。就像四大一线城市一样，从2011年开启限购到现在都没有取消，瞄准的目标就是房价要在合理范围内。
限购是从购买端抑制需求，相关管理部门对开发商资金规模的限制，对股权众筹资金的管理加强，对网络借贷资金的严格监控，则是从供应端对房地产企业开发资金的收紧。以前多年的调控力度与今年不能相比，尤其是以往没有很严格的限制房地产开发的资金。
从功能定位上，“回归居住功能”被很明确地提出，跟之前居住、投资双属性并行不同。凌斌看来，这是从临时性、不得已的调控加码逐渐向常态化、系统化的管理转变。以居住功能为主的房地产市场，需要进一步改革户籍制度。他认为，房价上涨的一大原因是户籍门槛。孩子要上学，父母要就医，没有城市户籍往往受到限制，无法便捷地享受市民待遇，从而让购房落户成为最现实的方法，其实这些人群中很多从根本上说都没有必要和不应该进入购房市场，通过租客和市民身份的打通，能够让他们享受到社会公共服务。
在这一轮房地产市场调控中，曾提及建立健康稳定的四级市场模式，其中租赁作为三级市场的发展也和控制房地产价格涨幅有密切关系。 凌斌认为，从我省明确的加快培育和发展住房租赁市场政策看，制定了比较细致的市场管理措施和方法，但对金融领域的租金贷(即以每月租金为担保，从银行借贷)和装修贷(即房产公司将现房全部对外租赁，但毛坯房需要从银行贷款进行装修)等桥梁的打通尚未明确，后期还需具体实施办法落地。
