广州土地大热 一日卖地200亿后市谁是赢家？
一直被“吐槽”跌出一线城市的广州，经过年底一场火热的土拍后，又“扬眉吐气”了一番。
11月22日，广州拍卖包括天河、白云、荔湾、海珠、黄埔、番禺以及南沙7达区域在内的10宗地，合计起始价高达144.77亿元，合计出让面积达43.34万平方米，其中8宗为限价地。
除天河金融城起步区一宗交通枢纽兼商业用地遭遇流拍外，其余9宗地全部成交，总成交价约205亿元。由于竞争激烈，此次土地拍卖从当天上午10点一直持续到下午7点，保利、龙湖首开联合体、中冶、越秀、万科、香江等均成功抢滩。
龙湖首开联合体75.27亿连下两子，先是上午夺下白云新城宅地，将广州土地单价从3.6万元/平方米刷新到4.7万元/平方米；下午竞拍5小时拿下的另一宗开发区宅地，最终保障房配建面积更高达10.98万平方米。
保利则斥资64.07亿一口气斩获广钢新城两宗相邻的商住地，其中一宗地最高楼面价达到42812元/平方米。
由于广州已久未推地，行业内早已预料到此次批量卖地会引来多家开发商争夺，此次中心城区多宗地块均拍出单价4万+的地块，应在情理之中也有意外之处。
近来，广州楼市及土地政策再度收紧，几天前还明确要求开发商必须以自有资金买地。
因此，逆市拿地意味着各大开发商对广州楼市的乐观态度，但在市场不确定性较大的情况下，此次的多宗出让地块未来要面临的压力并不小。
“预期是乐观的，但市场实际会如何还是静待观察。”分析人士表示。
大热一线，谁在争夺土地与市场？
截至第三季度，广州共出让地块53宗，成交面积377.8万平方米，成交金额282.5亿元，其中宅地出让土地面积总量不到200万平方米，仅为2015年全年的28%。
第三季度广州也只成交2宗宅地，与国内其他城市土地市场热火朝天的局面相去甚远。因而，对于久未有宅地供应的广州市场来说，年末密集的土地出让足以让各大开发商“摩拳擦掌。”
观点地产新媒体了解到，11月22日广州出让的10宗地中，有8宗为“限地价、竞配建”地块，除了天河区两宗非限价地稍冷外，其余的8宗地都有7-16家企业报价。
当天成交单价最高的地块为龙湖首开约32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得的白云新城宅地，算上保障房的建安成本，实际地价达46958元/平方米，一举刷新今年8月份雅居乐拿下北大物流地块所创下近3.7万元/平方米的单价纪录，将广州带入地价4万+时代。
不少业内人士均认为此价格过高，但广州龙湖相关人士对观点地产新媒体表示，看好广州楼市，且白云新城周边销售情况较好，区域发展成熟，未来区域内可供应的土地少，所以并不认为压力大。
创下广州新单价纪录后，对广州楼市有信心的龙湖首开联合体又加入了广州开发区SDK-A2-1地块的争夺中，长达5小时的拉锯战后击败万科等对手，落下广州第三子。
值得一提的是，开发区地块成交总价约43.04亿元，实际楼面价25279元/平方米，需配建的安置房面积高达109800平方米，而整个项目计容建筑面积约29.68万平方米，意味着安置房未来将占项目总面积的三分之一。
“竟配建面积不应该超过地块总建面的20%，否则操作非常困难。”中原地产项目总经理黄韬如是表示。
下午出让的广钢新城两宗地块也因各大开发商的热情竞价，一直持续了2个多小时，最终全部由保利收入囊中，两宗地总成交价达64.07亿元。
其中，一宗计容面积134673.6平方米的商住用地，成交代价约39.06亿元加20700平方米安置房面积，实际折合楼面价约34903元/平方米；另一宗相邻的纯宅地计容建筑面积为81310.4平方米，最终以约25.02亿元加21150平方米安置房面积成交，实际楼面价42812元/平方米。
与此同时，今年8月份以轰动一时的萝岗长岭居单价地王高调首入广州的中冶，此次也成功斩获大热的海珠区江燕路万宝冰箱两宗地块，成交代价为约30.7亿元加33750平方米的竞配建面积，实际楼面价44211元/平方米。
黄韬表示，广州白云新城土地卖出了4.7万元/平方米的价格，海珠区卖到4万元/平方米以上，也是这个大环境下的正常现象。
此外，南沙街坦头商住地块、南沙黄阁镇黄阁大道东侧宅地则由越秀、万科分食，其中越秀总价17.46元，配建人才公寓房49050平方米竞得南沙街坦头地块；南沙黄阁镇地块被万科9.18亿元、配建人才公寓3.78万平方米竞得，折合楼面价15723元/平方米，刷新南沙单价纪录。
鲜少在土地公开市场现身的香江控股(600162,股吧)也以1.95亿元加2700平方米安置房面积的代价获得番禺钟村街汉溪村地块二，实际地价成本29634元/平方米。
金融城地块由于条件严格，65%面积须作交通枢纽站，拿地企业也有限制，最终该地块因无人出价成为本次土拍中唯一流拍的地块。
最终，广州成交9宗地收金约205亿元，中心城区的白云新城、广钢新城、海珠江燕路土地单价均破4万。
为什么广州这么热？
土拍大热对于此次成功拿地的开发商来说，却仍然是必须仔细考虑的事。
广州合富房地产研究院院长龙斌(微博 博客)接受观点地产新媒体采访时指出，虽然出现了不少高价地，但此次广州拍地开发商热情高涨也是“情有可原”的。
广州今年以来出土地出让不多导致市场供求不完全平衡，而去年大部分房企销售都较好手上资金充裕，而加上开发商仍然看好广州市场，所以当出现批量出让的土地时，开发商为解决土地储备的问题，就会出现集体抢地的情况。
但从政策层面来说，国庆之后全国多个城市楼市政策调控趋严，仅广州就多次发文收紧公积金贷款、严查房企及中介违规行为，禁用地王、楼王等宣传信息等。
此次土拍前的11月18日，广州住建委、广州国规委、广州金融局还联合发布通知，要求开发商竞买住宅用地的地价款及竞买保证金均不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失，并且三年内不得参加广州土地拍卖。
在此市场大背景下，不少业内人士就认为，此番开发商拿地的热情还是过高了。
黄韬亦直言“超出预期”，以地价高达4.7万元/平方米的白云新城地块为例，目前房价普遍在4万左右，即便是豪宅产品，按照目前发展速度，未来两年到要7-8万还是有难度的。
尤其值得注意的是，此次成交的地块也基本都达到最高限价，需要配建安置房或人才公寓，且部分地块配建的面积占比并不低，如开发区地块配建面积就达10.98万平米、总建面10.59万平方米的海珠江燕路地块配建面积3.38万平方米、南沙黄阁镇地块总体量10.46万平方米配建面积达3.78万平方米。
有市场研究人士亦指出，配建面积超过地块总建面的20%，未来操作非常困难，也会对未来入市有一定影响。
“开发商对未来的预期很高，但这样的价位挑战很大，未来解决当前一二线城市高地价、高房价且供不应求的问题，需要有更长效综合的机制去解决。”世联行(002285,股吧)首席执行官黎振伟表示。
观点地产新媒体了解到，继本次推出10宗地后，11月25日广州还将有8宗地出让。
