佛山土地拍卖新规：向上竞地价 向下竞楼价
虽然只是一个二线城市，但是佛山对于土地出让规则的探索并未落后于一线城市。11月10日，佛山市顺德区挂牌出让北滘镇新城区人才公寓地块，首次采用“双向竞价”的竞买方式，向上竞地价和向下竞最低楼盘销售价。开发商在5年内的销售价格不得高于销售报价，买家在5年内不得转让出售。
据了解，目前北京、深圳均已出台土地的“双限”(限地价、限房价)措施，但只有佛山市采取了向下竞房价的方式。顺德区国土城建和水利局相关人士表示，此次出让的土地为人才公寓项目，政府希望房价保持稳定、满足人才落地的需求，同时也要体现土地价值和尊重市场规律，因此才有了这样的竞买方式。不过，该人士透露，这并非顺德土地出让的“标配”，未来的住宅用地有可能采取其他组合方式，例如限地价竞配建、竞自持比例等。
在重启限购政策后的10月，顺德共出让了三宗住宅用地，溢价率居高不下，在90%~219.5%之间。有业内人士指出，如果不采取措施控制地价，这幅人才公寓地块很有可能成为顺德新的单价地王，增加当地的调控压力。
地价往上竞 楼价往下报
挂牌文件显示，北滘镇新城区人才公寓地块的土地面积为51836平方米,土地为商住用途。该地块的拍卖将采取“双向竞价”的方式确定竞得人。一方面向上竞土地成交价，另一方面向下竞最低楼盘销售价格。地块挂牌出让限定“土地交易最高价格”199571万元(折合楼面单价11000元/平方米)，限定项目建成后住宅部分自本宗地建筑竣工验收之日起5年内的“住宅销售最高价格”17500元/平方米(按建筑面积计算)。
在土地竞买价格未达到199571万元前，向上竞地价(增幅竞价)，并以报价最高且不低于底价的原则确定国有建设用地使用权人，该报价即为土地交易成交价，地块建成后住宅部分自本宗地建筑竣工验收之日起5年内销售价格不得高于17500元/平方米；当土地竞买价格达到199571万元(或当前报价增加一个增价幅度后会超过“土地交易最高价格”)时，以“住宅销售最高价格”17500元/平方米为起始价向下竞房价(减幅竞价，减价幅度为人民币50元/平方米)，并以承诺住房销售价格最低的原则确定国有建设用地使用权人，地块建成后住宅部分自本宗地建筑竣工验收之日起5年内销售价格不得高于该报价。
根据土地竞买要求，竞得人除了5年内销售价需遵循最高限价外，同时要求购买者在取得不动产产权证或契税完税凭证后，5年内不得转让出售。
在此之前，佛山重启限购后推出的地块都有最高限制地价，但都是采用竞配建人才住房的竞买方式。据了解，目前在土地出让中对地价和楼价都进行限制的城市有北京和深圳，9月30日，北京市政府提出“限房价、竞地价”的土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。
只要不出地王就好
佛山并不在被住建部点名的16个热点城市之列，但“双向竞价”的土地出让措施却比一线城市广州严格不少。
“地方政府肯定是不想看到新地王出现，这个措施是为了控制成交的楼面地价。”合富房地产研究院市场研究总监冯佩云认为。
顺德区国土城建和水利局相关人士解释，该地块将开发人才公寓项目，用于满足顺德发展产业的人才居住需求，政府不希望投资、投机行为过于活跃，影响房价的稳定和产业的发展，所以才对地块的出让提出了一些限制条件。据了解，北滘镇新城区人才公寓地块周边的在售项目售价约在1.4万元/平方米。“5年后项目的定价便不受限制，开发商还是有盈利空间的。”该人士透露，对于这种出让方式，政府此前也征求过开发商意见，大部分都表示可以接受。
佛山当地一位业内人士表示，顺德的单价地王诞生于国庆前，楼面地价约1.13万元/平方米，但国庆重启限购政策后，顺德的土地市场并未降温。10月份，顺德推出的三宗商住用地均是以高溢价成交。从区位和周边配套来看，北滘镇新城区人才公寓地块的条件都优于这些地块，如果不加限制，很有可能打破此前的地王纪录。
而佛山市政府在《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》里提出，土地出让要防止局部过热，提高限购区域土地竞买条件，对出让土地溢价率超过一定比例的采取熔断机制。由此可见，地王仍是一条不可触碰的敏感线。
据介绍，截至目前，顺德已完成65%的土地供应计划，接下来将加大住宅用地的供应，但“双向竞价”的方式不会是主流，未来可能采取的土地出让措施包括限地价、竞配建，限房价、竞自持比例等。
