金龙腾装饰:住宅精装一体化项目管理经验分享

提要:2016年11月18日,在承东启西、接南转北的国家“地理中心”武汉,房地产行业深度聚焦精装修的序幕正式展开。由中国房地产业协会、优采采购平台主办的预见未来-中国房地产电商采购大会-武汉站,为优采今年在全国热点城市开展的采购大会画上了一个浓墨重彩的句号。

  2016年11月18日,在承东启西、接南转北的国家“地理中心”武汉,房地产行业深度聚焦精装修的序幕正式展开。由中国房地产业协会、优采采购平台主办的预见未来-中国房地产电商采购大会-武汉站,为优采今年在全国热点城市开展的采购大会画上了一个浓墨重彩的句号。

  中国房地产采购平台副主任、新浪地产(微博)总经理唐茜主持大会;中国房地产业协会副会长、中国房地产采购平台主任张力威出席会议并致辞。来自万科绿地、天下置业、万通,等武汉地区多家优质开发商的众多采购主管带来了他们的采购需求;邱德光设计事务所、全筑股份、金龙腾装饰股、集泰化工、西顿照明、星月门业、安德厨电等多家优秀供应商在大会上展示了自己在与开发商战略合作中的创新与努力。北京市金龙腾装饰股份有限公司总工程师苑增奇发表了以“住宅精装一体化项目管理经验分享”为题的演讲。

  北京市金龙腾装饰股份有限公司总工程师 苑增奇

  以下为演讲实录:

  苑增奇:

  尊敬的张会长,尊敬的唐主任,各位朋友,大家下午好!我是来自北京市金龙腾装饰股份有限公司的总工程师苑增奇。在这个盛大的会场能够认识大家非常高兴,接下来我跟大家分享的是住宅精装一体化项目管理经验分享。

  研发阶段和设计阶段产品的定义刚才大家已有所了解,而我是将他们画好的图纸通过管理落实到研发的产品,落实到实处。我从四个方面对于住宅精装一体化产品进行阐述。

  第一,传统模式下装饰项目管控难点分析。首先是传统项目出现的问题,在座的有开发商、供应链商的供品厂家,而我们的角色是中间一个交集,把大家粘在一块。

  我是站在客户的思维去分析这个问题,即开发商,站在开发商专业的角度分析传统项目在管理过程中遇到了哪些问题?从整个业务链条上来一一说一下。有以下八个方面。

  一是设计阶段。设计阶段遇到什么问题?在设计的过程中,建筑设计到专业设计,到装饰设计,都是独立的设计。这个过程由于是独立的,协调起来非常困难,周期非常长,协调难度大,最后的效果并不是特别好,效果图非常好,但是落到实处的时候客户不满意。在传统里面主要绘图工具用的CAD,这也是制约管理方面的问题。

  二是招投标阶段。项目的低价中标、次低价中标是常态,真是在红海搏杀。这里面由于低价中标最后导致结算扯皮,设计效果得不到很好的落实。从另一方面,从中标的以后就跟在座资源链上供应厂家有很大的关系,这一块问题就是资源供应链感觉狭窄,找不到优质的客户资源,他们也找不到我们,我们也找不到他们。

  三是施工阶段。参与单位很多,协调起来很困难,各个专业之间协调衔接出现了问题,这时候经常出现专业之间打架。四是施工质量受操作者个人技术的影响,用工费用高。现在施工工人差不多是六七十年代出生,八十年代以后的工人很少,等这一代人下去以后,谁来做这个事情,现在费用逐步提高,整个劳务工人费用在上涨。由于多家单位参与,出现问题找不到谁来承担这个责任,一系列问题在这里面出现。在开发阶段,活已经差不多了,业主来看他们家的房子,这个时候问题又暴露出来,个性化需求问题。

  五是在开发阶段没法得到解决,所以一系列的问题导致现在个性化的需求没有办法解决。业主如果对整体效果、局部设计不满意,要求改动。他说我有钱,你给我改,经常遇到这个问题,是很头疼的问题,传统管理方案里面不好解决。综合质量问题多,这个灯的位置偏了,要想动一下,灯的后面是其他东西用不了,客户不满意,会以花费几百万、上千万却达不到满意的效果为由追溯到设计阶段。

  六是竣工交付。用户不专业,没有专业知识,没有一个标准。这个时候交房非常困难。七是结算阶段。项目竣工结算价格突破招标合同价格洽商多,造价难以控制。八是售后阶段。业主维权意识越来越强,投诉率高,严重影响到房地产企业的销售和信誉。

  这一系列问题是管理模式下出现的一些问题,但也只是工程管理行业里的冰山一角,针对这些问题我们怎么办?我研究了一下,从整个链条上,可能通过简单的取某一个点很难把这些问题都解决。因此我们需要一个系统的解决方案,一个管理模式来解决工程设计到施工一系列的问题。

  第二,一体化项目管控模式如何解决传统住宅问题。

  如何解决这个方案。设计阶段的问题是通过什么方案来解决,怎么把好的设计给它落地?首先是装饰设计前置到跟建筑设计同步,这也是一个创新。如果不把装饰设计前置到建筑设计是解决不了问题。各专业协同设计,装饰设计、专业设计、建筑设计一并考虑在空间里面。

  实行模块化设计把功能空间进行模块化分割,在一个空间设计。这时候没有共同标准,工程设计、机械设计都会,如何不让乱。所以要建立统一标准,在模块化下面建立统一标准叫做模数化,给你一个空间,这个空间是按照一定模数去设计你的部品,就跟交通规则一样大家不乱,这就是模数化。

  大家共同关注设计空间,紧接着又慢慢开始向一体化开始设计,原来是专业的,你设计你的,我设计你的,现在大家在一个空间共同关注这个空间,效果一定会好。绘图工具发生了变化,以前是CAD,现在用BIM。BIM在结构用得比较多,比较成熟,但是在装饰用得并不成熟。在设计阶段运用得比较成熟因为BIM直接可以生成CAD图纸。

  在招标阶段我通过这个研究弱化了招标过程,我是把设计招标和合同签订这三个物种在统一合并在一块,这是对于现有行业一个规范要求,一个挑战。在这里面需要开发商解决招采程序壁垒,有的国企或者大的央企实施起来比较困难,因为内部有自己的招采标准、办法,要解决这些壁垒,这个办法非常好。我们在有些项目项目和开发商实施效果已经非常好。

  资源采购方面,原来采购面比较窄,现在在一个信息化招采平台。在施工阶段是施工总承包、装饰总承包,取决于目前的装饰总承包,在装饰总承包下面统筹安排、协调各个方面的施工。从模式上又营造集成装配式的技术,也改变了传统的施工模式,传统模式就是场内加工。装配式主要是场内加工,场外安装,这样培育新型生产模式,改变生产模式用标准管控体系、信息化管控平台作为支撑。

  在开发阶段,个性化的问题没法解决,在一体化技术上提供菜单式个性升级服务,包括订制方案,你想要什么可以订制。一体化模式解决多专业设计导致的综合问题,竣工阶段要培训交房师,培训技能、沟通能力、服务能力、规范验房的流程,当然这里面都有一条标准在里面,到了结算阶段,一体化项目执行平米单价包干,结算价格就是它,零洽商,实施造价精准控制。到了售后服务阶段,如果用户不满意,除了履责还要增加增值服务。

  第三,住宅精装一体化项目实施管理。

  下面从五个维度介绍如何实施住宅精装一体化的管理:在平行设计阶段,让设计前置,整体化设计更多让室内设计师参与到建筑设计当中,这是核心观点,通过这样才能做到平衡设计,模数化设计,各个专业共同设计必须建立统一一个模数化。BIM协同设计,外加工部品生产厂家可同步设计,电子签证确认,平台审图及加工图确认。成本阶段成本管控,是在设计阶段,这一块要实现成本管控价格、限价设计,在设计设计阶段做到产品等于价值,施工过程,做到零洽商。

  现在从工程管理维度分析,装饰总包可以从头策划,在项目开工阶段一试阶段进行项目统筹安排,一系列总计划、分计划等计划控制,过程实行三维模拟,通过BIM和信息化可以实现。在这个过程中依托于五大标准化做过程精细化管理,包括工程、设计、采购、服务、成本,从这五大标准化进行过程管控,通过信息化管理做到风险预警、实时提醒,这个设计观点出了问题,这个问题谁负责,会推送到主责部分,功能里面出现问题在哪一个阶段出现问题,会推到这个主责。更重要的是通过一系列的管理,过程管理的经验方法和促进很快形成复制力,形成标准很快复制到其他项目,这样就培育出一套新型住宅生产管理模式。

  从工程管理标准化,如何支撑我讲的这个大的体系,这个模式,它需要很多标准支撑它,有实测实量体系,对户型所有的部位,无论是什么样的情况下,在这个实测实量作业指导书里面可以找到标准,这是一套标准体系,从户型平面图开始,这是做项目策划要进行标识,最后检查效果从公司等等就是按照这个去体现的,标准就是按照这个标准。前面是作业指导书,后面是评估评标方法,有这样一套方法技术评估,有多少分,测什么东西,交什么,实测要测多少套,最多测多少,测点的选取,这里面做了详细的规定,有这样一套实测实量体系,加上配套的表格形成了一套完整实测实量体系来保证质量。

  我们从成本管理标准化有两个阶段,一个是设计阶段,设计阶段管理就是设计等于价值,这个东西可能很少听说,设计怎么能够等于价值,在设计阶段把大量设计过程、施工过程和损耗,在BIM输入一定系数让它自行运算。你虽然调换东西,价格随便调动,设计的价格就是要给甲方报的价,也就是决算的价格。在施工过程中零洽商,施工过程中不增加一分钱。要建立一个新型的生态方式,打造这种新的管理模式,依托于人这是前提,但是靠人绝对不行,要靠信息化管理,关于采购管理标准化。所有的招采、劳务、材料、专项统统在这个平台来完成,这里面涉及到材料控制商部品的准入、评价、过程和招投标,包括合同、物资的配送和评价淘汰等等一套东西在这里面,下一步在做供应链部品厂家紧密合作,通过进入金龙腾这个平台找到我们完成之间的交流。

  服务管理标准化,原来在传统里面讲的就是售后服务,干完活交给你就完成,但是现在是引出售后服务和增值服务,售后服务是通过BIM工具产生的一些新的东西,VR展示切入甲方展示一体化的产品和虚拟样板房的讲解促进销售成单率,帮助甲方在楼盘销售阶段就可以这么做,增值服务,用户可以给你一个帐号登入我的平台,平台里面你可以进来,可以找到你们家管线施工的过程,漏水可以找到阀门。在里面找到沙发怎么维护都可以找到,这是增值服务,售后服务不是终点,而是起点。上面是一个完整的一体化的实践过程。

  第四,住宅精装一体化管理支撑体系。标准化的支持和信息化平台的支持。标准的支持,因为这个东西是一个比较新的东西,一些关于国家级层面的标准不太好找,但是行业里面有,行业标准包括我本人编制的在今年9月1日已经实施的住宅厨房建设装修一体化规程,里面的内容就是为产品服务,当然还有其他的标准作为一体化支撑。从企业标准里面,五大标准化,每一个标准化就是一个设计管控的程序、一个标准。在施工里面尤其是工程施工标准化管理手册、实测实量体系作业指导书。从信息化平台作为支撑,我用的是几个系统作为信息化的支撑,包括招采系统、成本系统、效果管理系统、财务管理系统、BIM系统和云储存。最终目的是要做到价格低、质量好、服务好,让客户满意。

  谢谢大家!

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