2016年11月18日，在承东启西、接南转北的国家“地理中心”武汉，房地产行业深度聚焦精装修的序幕正式展开。由中国房地产业协会、优采采购平台主办的预见未来-中国房地产电商采购大会-武汉站，为优采今年在全国热点城市开展的采购大会画上了一个浓墨重彩的句号。中国房地产采购平台副主任、新浪地产(微博)总经理唐茜主持大会；中国房地产业协会副会长、中国房地产采购平台主任张力威出席会议并致辞。来自万科、绿地、天下置业、万通，等武汉地区多家优质开发商的众多采购主管带来了他们的采购需求；邱德光设计事务所、全筑股份、金龙腾装饰股、集泰化工、西顿照明、星月门业、安德厨电等多家优秀供应商在大会上展示了自己在与开发商战略合作中的创新与努力。

　　会上，邱德光设计事务所董事总经理袁欣发表了题为《精装思维——样板房+精装、科技+精装》的演讲。

邱德光设计事务所董事总经理袁欣

　　以下是演讲实录：

　　袁欣：感谢中国房地产业协会，也感谢优采平台今天给我参与这次活动的机会。大概在十年前，我也是从事房地产工作的人。2004年，我在北京一家房地产公司担任总经理；2005年我阴差阳错地选择了设计行业。从05年我经营这家设计公司到现在已有11个年头。在2004年的时候，当时在北京的项目已经提出精装修，到今天11年了，精装时代看起来好像要来了，大家汇聚一堂,聊精装，我以前房地产人、当今设计人的角度跟大家聊一下精装。

　　我的标题没有大家那么直白，可能在谈论一件事物的时候，它更重要的不只是一些方法，而是一些观念，由此这些思维其实是带来一些新的观念。刚才张会长提到一个特别好的观念就是创新，我今天是作为乙方在台上，跟甲方分享我们是在创新、在不断进步的。如果单纯是采购关系，他们一定不感兴趣，一定要跟他们传输创新的概念。所以来参会也是一次学习的过程。

　　总而言之，邱德光设计在11个年头里，从新河湾的设计一直走遍了大江南北，我也不一一列举了，因为样板房各式各样，但实际上就是精装的一个前奏。今天的内容有两部分：一，设计驱动；二，技术创新。

　　一、设计驱动

　　什么是驱动？举个例子，大概在十几年前，我们国家颁布了十一长假、五一长假，核心意义是让工作人员除了得到休息之外，更重要的是去拉动消费。拉动消费就是在安排，就是在进行一种驱动。同样在精装环节中，设计就是一个驱动，而设计的驱动恰恰就是把精装修安排好。现在已经没有什么创意板房的空间，不管是公寓还是住宅，大部分都是在提倡所见即所得，样板就是装修，样板已经不是消费者的样板房，它也是设计师的样板房，也是整个开发商的工程部、招标部等各个部门，一个能够检验自己未来工程能否得以实现、能不能得到检验较高品质的桥头堡。以下三个案例情况都不一样，基本上把中国一线、二线城市的精装现状作了表述。

　　案例一，这个项目是大连万科中南府在市区发4万平米住宅，平均住宅面积是160—200平方米之间，就是通常大家所说的大三居。这是目前市场上改善型需求的主力户型。大连比较高端的住宅售价达到2.5万元/平方米，那它的精装应该是多少？

　　最开始接到设计时，提出的精装预算标准是1800元/平方米。在过往十几年中，我在接到每一项设计时候，一定要问一句你的精装标准是多少钱。每个城市各不一样，但是有一个比例是一样的——10%，即精装房的造价不会超过房价的10%。2008、2009年，曾经一度出现精装修标准达到房价的12%—15%的现象。2009年是一个地价很便宜的年代，今天土地溢价已经超过开发商大的利润，当下如何控制精装标准不超过10%，让客户产生20%、30%、40%、50%购买的意愿？在二线城市精装的标准就是要找增值。

　　今天是采购大会，不跟大家聊设计理念。其实每个设计的过程都是一个样子，从开始设计到完成施工图，最后价格控制标准是多少？实际上，我很开心最后样板间落成以后的标准达到1680元/平方米，严格控制在甲方1800元/平方米的预算里面。

　　我相信这种装修效果别说在大连，就是在武汉都是OK的，属于老百姓和2万多元/平方米购房客群喜闻乐见的风格，而且是他们要的这种质感，那具体怎么实现？所有的客厅、餐厅区没有办法用大理石，也是用砖，但是砖的铺设和选择就是学问，这是设计理念的安排。客厅的墙面没有办法做大理石，巧妙选择一款具有大理石纹理的壁纸，呈现大理石的效果和质感以后，客户也是欣然接受。

　　二线城市如何设计驱动呈现较低标准的装修方案，从而实现价值的升值，这是二线城市2万元左右2000装标的情况下思考最多的事情。

　　案例二，一线城市深圳的房价已经涨到天上去了，每一个都是10万+。这个项目售价是10万元/平方米，面积不大，也是在160—200平方米区间的大三居改善型。因为改善型房价高达10万元/平方米，所以精装标准定在8000块元/平方米。8000装标已经能够购买到意大利的洁具，也能够购买德国的橱柜，说白了都是一线品牌而不是二线。这些厨电等设备是精装修的一部分，它占到了整个精装修配比比例的20%，剩下的80%是整个装修、施工、成本、利润、税率。

　　有一个“百分之百定律”，即假使说装修100块，私企老板说想用某个洁具，那某个洁具测下来以后发现占整个精装修12%，则一定要把12%多出的两个点分到其他地方去，比如把大理石标准降低或者橱柜标准降低。这种加减一定不能超过一百，否则不可控，对于8000的分配同样也是这种方法。

　　在大连的时候，我更多是讲怎么去实现材质、怎么应用去砖和壁纸。但是，在一线城市高达8000块装标10万+房价的时候，一定要谈生活。因此对以下三种不同人群要做不同的设计：第一类称为金融男，深圳是金融中心，产生很多海归金融男，愿意购买10万+的房屋；第二类是乐活，可能是富二代，也可能靠自己的打拼，但是热爱乐活的生活，甚至在精装房放下一辆自行车的生活态度；第三类是金字塔尖，购买的时候不看价格，只看是不是他要的。

　　案例三，北京的孔雀城。今年上半年的时候，我们接到了设计邀请，为孔雀城第四代做研发户型也是要带到精装修。精装修从北京、上海这些地方开始，即使在廊坊也是接受精装修这部分。

　　对于未来，我提出一个看法，希望它是一个完整的解决方案。如果说在刚才的深圳和大连案里面，我们更多扮演设计单位的角色，那么在这个案例里，我希望能够以设计驱动作为龙头，安排好更多的资源、更多的能力来做完整的解决方案。当然从户型研究开始，也是各式各样的未来型的生活，我们研究的更多是到底第三个房间的床应该是多大，因为当他花费三百到四百万的代价而要付出一个半小时车程的时候，他一定想买到更多面积和功能。

　　我们针对户型进行功能性的研究，在功能性研究完了之后要进入到各种方案里面，说通俗一点就是精装造价预算。通常甲方会跟我们说设计单位提供一份设计概算，除了今年以外我都是拒绝的，因为我做了你们也不相信，也不准确。在今年，我需要做这件事情，需要对每一块壁纸采购价格、每一块壁纸的误差、工程木做的实施报价面积等一系列进行组合，才能适应未来的精装时代，才能帮助更多开发商做各式各样的可能性。

　　我们做不了，但我们可以联合。我联合了中国家装第一品牌，长期以来积累了大量资源，只是一直在家装领域而没有进入房地产领域。以我的设计角度，能像中国房地产业协会、优采平台一样做我自己的小平台，用这个小平台为开发商提供更多的可能和服务。所以每一份效果图做完了以后，我的报价已经放到了客户的面前，而每一个材料的实施及可能全部是落实到位的。我希望在未来的精装里，设计单位更多能够扮演完整解决方案的角色。这恰恰也是带来新平台、新交互的互联网思维的一种导向。

　　二、技术创新

　　在当下的时代里，技术创新是绝对的硬实力。从今年开始，设计公司也参与了甲方的招投标，而在以往过去十年里，坦白说设计招标只是一个口号，根本无法实现，基本上都是协议标、内部议标。今年设计公司踏踏实实真正参与业主的招投标，但因为供方多了而需方少了，这个时候只有技术创新这一个办法。大家比完了品牌以后比什么，就是比内部技术创新。

　　我参与投资了一家智能家居公司，个人非常喜欢，它是一个空间的革命。一个40平方米的空间，展示了各种生活功能，实际上它达到了140平方的功能。其实这是一个智能家居完整的解决方案，主要有三个功能：

　　一是空间共享。通过各种组合带来空间的变化，而且空间相互有关联，不只是像传统的居住一样处处是墙壁。

　　二是每一件家具都是一个独立的产品。每一个家具都独立可变，餐桌可以从2人变6人、6人变10人，餐桌包括酒柜等功能。

　　三是智能体验。未来会加入更多移动终端进行智能方面的体验。这个项目是我以设计公司的角度，去对未来生活进行探寻所做出来的创新和技术上的思考，目前已经大量运用在一些房地产项目中。大家如果有时间可以到北京去看看一代产品，共同聊一聊技术的可能性。目前主打14个空间模块的组合，通过模块组合完成一场空间的革命。

　　东易日盛研发了DIM+系统，实际上是对精装系统的控制力，而且做到了终端。在整个环节中，精装的链条最长、涉及面最多，如何去控制？这应该是在座各位技术上突破的地方。我想告诉大家，当万科刚开始跟链家做美好家的时候，大型电商已经考虑在行业细分化、系统化集团进行大的合作。东易日盛研发的这套系统恰恰是在专业领域细分市场，这个里面有一个非常好的技术就是DIM+，接下来用数据告诉大家精装能带来什么。

　　6个小时完成100平米的室内设计。这对于传统设计公司来讲是不可想象的，但是给开发商带来了什么？

　　一是时间。

　　二是当6个小时完成室内设计的时候，工程报算、客户报价已经做到，全程可视化，看得见摸得着，施工的损耗和误差不超过1%。利用一个技术来进行图纸化、系统化的管理以后，你会发现现场的施工误差不超过1%，不可确定性降到非常低。

　　三是完整实现度。设计可以控制，精装也可以控制，当设计和精装系统都被控制得很好以后，它的工程实现度就不难了。

　　通过技术上的创新做到系统力、控制力、实现度，才是真正精装中的能力。所以一半靠才华、一半靠能力。谢谢大家！